英房专题 | 中渝置地伦敦收购案及其背后的投资启示

2019-12-301166次阅读

大选之后，圣诞前夕，著名的华资房地产公司中渝置地对英国伦敦一处有名的商用物业Whiteleys Centre进行了收购，成就了中国人在英国房地产市场投资的又一笔重大交易。

实际上，中渝置地作为英国房产市场上著名的华资背景企业之一，促成的大额交易远不止于此。本次专题，我们将从最近的这次收购起手，历数中渝在英国的几项其他成果，并尝试从中得到一些关于未来市场的观点与启示。

中渝置地Whiteleys Centre交易概况

2019年12月20日，港股上市公司中渝置地（1224.HK）发布公告，宣布已经成立合资子公司，用于持有位于伦敦W24YN的物业Whiteleys Centre。据悉，中渝置地已经为该项目花费1.82亿英镑，将与该物业的另一业主Meyer Bergman一同加入重建和扩张这一建筑的计划中。据悉，该物业的扩建计划是一项重大工程，整个项目总额超过12.5亿英镑，约合113.5亿人民币。

中渝置地关于Whiteleys Centre的并购声明

（来源：中渝置地官网）

而完成Whiteleys Centre的扩建则需要中渝和Meyer Bergman继续出资，根据Property Week的报道，投入大约需要4亿英镑。

中渝置地在今年上半年就已经表示过对Whiteleys Centre的兴趣，如今尘埃落定，成为了12日大选之后中资背景的公司在英国的最大一笔交易。

Whiteleys Centre至扩建完成还需进一步投资

（来源：Property Week）

对于中国投资者来说，中渝置地的英国房地产征程颇有价值：其价值不但在于世界顶级大都市内的房地产市场上愈发活跃的中国面孔，亦在于作为老练而精明的机构投资者，中渝的操作所能引发的关于英国房产市场的新的思考与视角。

就让我们从了解文章的主角中渝置地说起。

中渝置地公司简介及投资历程

中渝置地以房地产开发和投资作为主营业务，同时兼顾一些财务投资。英国是其主要市场。

中渝置地营业构成（来源：同花顺财经）

然而中渝置地并非从来都是深耕英国房地产的公司，其进入英国市场的时间也并非很长。将英国作为主要市场之前的中渝置地，是我国内陆的一家房地产开发商。中渝进入英国房地产市场的简单历程如下：

大约从2015年开始，中渝置地大量出售其旗下的中国大陆的房地产项目；

直至2016年，宣布旗下内地项目均已清空；

2017年伊始，中渝置地开始在英国进行楼盘收购。

中渝置地在英国收购的进程很快，由于篇幅所限，此处仅以表格列出重要交易，不对楼盘进行详细介绍。

除上述楼盘外，中渝置地还于2017年底参与了位于40 Leadenhall Street的项目开发，该项目目前处于场地清理状态，预计将于2020年开工，工期3年，开发标的为一栋高度超过30层，总面积超过84万平方米的商用建筑，该建筑建成后将高于伦敦最著名的地标30 St Mary Axe （又称‘小黄瓜’），又由于该建筑位于伦敦核心区，因此将为伦敦增添一枚新地标。该项目具体涉及金额保密，估计建筑成本超过8亿英镑。

红框内为40 Leadenhall 大楼效果图，图中最高者为中渝置地另一资产Leadenhall Building

（来源：TH Real Estate）

对于Leadenhall Building的收购是中渝置地最具代表性的交易，这桩交易不仅交易数额高，且交易对象为有着“Cheesegrater”（因形似奶酪刨而得名）之称的伦敦地标性建筑，因此为中渝在英国房地产市场的名气提升做出了很大贡献。时至今日，当中渝收购Whiteleys Centre时，媒体报道仍然以‘Cheesegrater Owner’相称。

关于中渝置地的收购新闻（来源：Financial Times）

从并购案说开去：中渝置地带来的启示

前面说过，中渝置地并购案的价值之一在于能够给予我们一些关于英国房地产市场的新的视角与思路。基于对英国实际情况和中渝具体历史的了解所不同，激发出的想法可以有很多主题。此处只谈最为基本的3个：英伦市场、交易标的和交易时机。

灼灼其华：英伦市场可靠的高透明度与强购买力

英伦市场是一个名词，但是包含两个部分：英国和伦敦。英国提供大环境，伦敦则作为地方代表。当然，虽然是地方代表，却也蜚声国际舞台。

中渝置地卖了一大批在国内的资产后把重心移到了英国，在英国投资时又从未走出过伦敦，于是我们很想知道这样鲜明的操作背后是否能看出一些中英市场的区别。

根据我们对英国的了解，再结合中渝置地方面的信息，我们认为透明度应该是一个重要因素。

在2018年的仲量联行《全球房地产市场透明度报告》中，英国的市场透明度为高度透明，排名为世界第一。中国的透明度为半透明，排名为世界第33。

仲量联行全球房地产市场透明度指数，此处仅包含排名前36的国家（来源：仲量联行）

仲量联行的市场透明度指数覆盖了从市场到法规，甚至可持续性的6大方面，是通过调查问卷和信息收集从而得出的。从这些组成部分我们可以看出，市场越透明，意味着数据的获得越简单，市场内的个体的信息越公开，同时监管越规范。

数据容易获得，信息能够共享，监管有所保障，合在一起，就意味着风险的降低，投资的每一步操作，都更加有理有据，也便于在决策前做出足够的分析。

透明度的提高也意味着平等性的增加：即便市场上两家公司规模和资源上差距甚大，至少在信息获取上，双方更趋于平等。

而中渝置地的副主席林孝文在关于公司变卖国内资产转投英国的操作解释时，则暗合英国作为房地产市场透明度世界第一所带来的优势：

2017年中渝置地方面关于投资操作的解释

（来源：香港明报）

政策的时冷时热和公司之间的差距正好可以凭借更高的市场透明度来予以对冲，既然如此，透明度世界第一的市场必然在考虑范围内。（2016年是上一届仲量联行透明度报告发布时间，当时英国排名同样为世界第一）。

投资英国能对冲中渝置地在竞争力上的差距，投资伦敦则能够让中渝扩大其核心竞争力。

之所以这么说，还要跳出Whiteleys Centre这单一的案例，将镜头拉远，重看中渝置地的发展历程。

1996年，成立不久的中渝在重庆推出了当时首个高端住宅‘加州花园’，引入社区，物业等概念，打开销路；

1996-2013年间，中渝一直致力于西南地区高端住宅的打造，并于2006年在香港上市；

2015年，中渝开始变卖旗下项目；

2017年，中渝在英国购买地标建筑Leadenhall Building，在英国市场打开名声；

2019年，中渝加入重建Whiteleys Centre，再次引发关注。

从1996年到2019年，中渝的发展离不开的一个标记是高端。

“高端”是一个较为抽象的词。具体到房地产类型，大约指的是售价、建筑质量和自带配套设施都高于同时期平均水准的房产。高端房产多见于住宅和商用地产而少见于工业、仓储等类型的地产。

中渝用高端住宅项目打开中国市场和名声，高端商用项目打开了英国市场和名声，相似的操作取得了同样的成功。

显而易见，中渝的核心竞争力，与高端地产密不可分，而伦敦的市场就是一个高端房地产蓬勃发展的市场。

今年6月，莱坊研究部发表了《2019全球财富报告》，从高净值人口数入手观测了全球名城间的财富流向。报告中，伦敦的超高净值人口（Ultra-high-net-worth individual，指除去自住物业外资产达到3000万美金以上的个人）数为4,944人，位列全球第一，且相比于去年同期增加了582人，涨幅超过13%。

莱坊城市财富指数，伦敦综合排名第一（来源：莱坊）

同时，伦敦在高级房产投资量上排名全球第2，在生活质量上排名全球第1，这也令伦敦的综合财富指数排名达到全球第1。

由于有世界上最多的超高净值人口，伦敦为高端住宅的销售提供了优质的土壤——售价高昂的住宅必须要有对应的买家存在，而这样的房产又常常带有自住的色彩。因此一个具有最多潜在买家的本地市场毫无疑问就是驱动高端物业开发和投资的重要力量。

看完了住宅方面的市场潜力，再看商业地产的投资可能。

高级写字楼的服务对象以服务业和金融业为主，如律所、事务所和银行。而这样的行业有一个共通的特点，即从业人员的教育水平要求相对更高，因此高级劳动力的数量多寡是能否发展高端写字楼的重要前提。

根据仲量联行发布的《2019创新地貌全球调研报告》，伦敦由于名校林立及拥有大量受过高等教育的劳动力而成为世界级创新城市之一，并在全世界20个最吸引高级劳动力的城市中排名第一。

伦敦在人才吸引力上排名世界第一（来源：仲量联行）

前面提过，高级劳动力人数与高端写字楼的开发和投资有很强的联系。此观点亦可借用上文报告中的另一组数据以为佐证：以伦敦为代表的世界顶级创新城市的高端写字楼（Prime Office）租金，在过去的10年中涨幅比低一档的其他城市的组合要高，并且在近5年来增幅加大。

高端写字楼的租金涨幅对比，伦敦属于‘Global Leaders’一栏（来源：仲量联行）

由此可见，对于以开发高端房地产起家，并在之后的发展历程中始终专注这一类型楼盘的中渝置地来说，英国伦敦就是最适合其长远发展的海外市场，投资伦敦则是其最合理的经营决策。通过投资伦敦，中渝能够实现经营模式上的扬长避短，并同时能够准确面对产品的目标市场。

而收购Whiteleys Centre的50%股权，就是中渝对未来伦敦高端房地产信心的体现。

匠心独具：西伦敦价值洼地引领投资视角

Whiteleys Centre是一个从位置到规划都适合高端房地产市场的项目。

先看位置。Whiteleys Centre位于Bayswater区，这个区坐落于著名的海德公园旁边，且靠近肯辛顿宫所在的一侧，因此也与著名的英国顶级富人区肯辛顿宫花园街相距不远。除此之外，Whiteleys Centre门口就是公交车站，且到Bayswater和Royal Oak两个地铁站的步行时间都在10分钟以内。由此可知，Whiteleys Centre附近有名胜古迹（如肯辛顿宫），豪华的富人区（肯辛顿宫花园）和便利的交通设施，并且以海德公园为首的绿地降低了附近区域的居民稠密度。如果发展高端住宅，这样的地理位置无疑提供了优越的先天条件。

Whiteleys Centre位置示意图（来源：谷歌地图）

实际上，Whiteleys Centre的开发重点之一就是发展以居住为主导的高端公寓，且这一重点的重要性在不断增加。

中渝置地购买Whiteleys Centre时已经距离其获得改建许可过去了3年，而自从2016年获得改建许可后，Meyer Bergman似乎就一直在设法藉由改动许可而尝试增加其价值（改动许可需要耗费时间人力及金钱成本，在无法获得Meyer Bergman确认前我们依据常识推断这么做是为了提升该许可所包含的价值，是一种投资行为）。

我们专门列出了Whiteleys Centre在获得最初许可后，开发计划有过的一些改动。

WhiteleysCentre规划许可的2次改动中，公寓数量一直在增加（来源：伦敦市政府）

从2016年开始，对于Whiteleys Centre的改建计划就一直在变，其中最为明显的变化则是公寓数量的不断增加，从最初的106间公寓一直增加到了中渝置地购买股权前的153间公寓，足足增长了44%。

当然，公寓数量增加未必代表公寓总面积增加，亦可能是总面积不变情况下单个公寓面积的缩减；从而不能明确投资方一定在加码公寓开发，因此我们还需要留意面积上的变化。

Whiteleys Centre最新规划许可中列出的相比于上一个许可的改建面积变化

（来源：伦敦市政府）

而从规划许可文件所列出的数据看，作为Residential一栏的对标物，公寓所占的面积也在增加，投资方大力发展公寓的做法确凿无疑。（表内亦可明确看出投资方对酒店开发的重视，然而此处篇幅有限，且酒店类房产与上文论证内容相关性较弱，因此不在此展开讨论）

投资方对于公寓的重点关注，传达了其对于伦敦西区以Bayswater为代表的住宅市场的看好，中渝的加入则是作为外资表达的对于这种观点的支持。实际上，中渝自身对于这桩交易的解释，或许已经表达其对于住宅市场的信心：

中渝置地总经理对于收购案的评价（来源：Property Week）

‘An undervalued，yet prime central location’，这是中渝对于Whiteleys Centre的看法。Prime Location不难理解，本专题上文亦已经做过说明，然而是什么导致了Whiteleys被认为是一片价格洼地（undervalued）呢？

我们当然不可能得到中渝对于这次收购的可行性分析报告或是尽职调查，但也许从一些公开的数据，我们也能估计一二。

我们都知道Bayswater是位于海德公园旁的一个分区。在著名的房产交易网站Zoopla上，海德公园（Hyde Park）附近公寓类房产的成交均价为大约160万英镑，而Bayswater区的公寓的成交均价为114万英镑。

海德公园附近和Bayswater附近公寓参考价（来源：Zoopla）

两个相邻的区域在公寓成交价格上有着超过40万镑的差异，无疑为位于Bayswater的优质公寓的回报提供了广阔的想象空间：试想在交通便利程度和距离伦敦市中心路程均所差无几，且都能在自家卧室的落地窗前看到肯辛顿宫花园的两套公寓，Whiteleys Centre的公寓向海德公园的成交价挑战即使失败，超出当前均价的难度却想必不大。退一步讲，作为一家新开发而尚未动工（原建筑当前处于关闭状态，即将动工）的楼盘，开发商有足够的机会去增添加价的要素——例如卓越的建筑设计（该项目建筑设计负责人正是享誉国际的Foster & Partners事务所，国内代表作为上海外滩金融中心BFC的设计）来为新开发的公寓增值，令其在与周边房价高出40%的公寓对比时能够自圆其说。

我们想这也许就是中渝所说的‘价值洼地’的内涵所在。

时兮势也：市场信心源于驱散迷雾

前面提过，中渝置地其实在今年6月份就已经表现出了购置Whiteleys Centre的意向，而一直等到12月下旬才最终达成交易。令中渝下定决定完结收购的要素我们不能一一得知，然而一直以来的因英国脱欧而导致的各种政治上的不确定性所带来的风险，应该是所有在英国市场上交易的机构投资者无法回避的问题。

12月12日保守党在大选中获胜，则能给这样的许多问题提供答案。

保守党获胜，则英国与欧盟的脱欧协议没有重头谈判的风险，英国未来的情况不确定性极大减少，再加上工党失败而导致其主张的一些不利于商业发展的主张不能实现，因此令人看不清英国未来的政治迷雾基本已经散去，而未来发展的路径能够被预见。这样的情况也令整个住宅市场重新提振信心，因此在这样重大利好的刺激下，中渝对于不论市场偏好还是未来规划都符合需求的Whiteleys Centre的购买的落实就是顺理成章的了。

以上是对于英国市场风险老生常谈的叙述，我们更感兴趣的是在12月20日前后，市场上是否还有哪些‘迷雾’也被驱散，从而侧面为中渝收购Whiteleys Centre送上助攻。

经过研究，我们认为，也许以下的2个事件也对市场信心的提振有所帮助，不仅助力了中渝置地收购Whiteleys Centre，也令作为个人投资者的我们能够对英国房产前景更有信心。

约翰逊寻求下议院通过脱欧法案

这一行为将可能进一步减少英国脱欧不确定性，且由于保守党在大选中获胜，已经可以感知到约翰逊将努力兑现其承诺令英国在明年1月31日之前完成脱欧，因此下议院投票通过脱欧协议为大概率事件，加之英国舆论普遍认为，下议院通过法案后上议院基本不会阻挠，因而如期脱欧可以较为清晰地预见，从而进一步降低脱欧不确定性。之后的下议院通过脱欧协议，并且阻止脱欧过渡期的增加，则在降低了脱欧不确定性的前提下，增加了无协议脱欧的可能，从而导致英镑的下行。由于这一情况已经是事实，并且更改的可能性较小，英镑可能将在英国与欧盟方面的谈判有实际进展之前一直难以恢复涨势。因此对于外国投资者来说投资成本将随之降低。

CPI与PPI疲软

12月18日，英国统计局公布数据，11月CPI为1.5%，低于原定目标2%；同时PPI为-2.7%且已经是英国PPI负增长的第4个月。CPI数据不达预期，证明经济总体发展疲软，而PPI数据负增长，则说明生产活动不足，经济有下滑风险，因此总结起来，英国的经济目前发展疲软，且经济下滑风险加大。反映到投资上，则是对于英镑的利空。

英国11月CPI与PPI数据（来源：英国国家统计局）

由此我们可知，除去英国大选后脱欧迷雾的消散，英镑的下行压力也越发清晰，总结起来，则是英国投资的政治不确定性减少，同时投资成本因英镑下跌而下降的可能性在增加。这或许也帮助中渝置地更加坚定了了结交易的信心。

总结：对于个人投资者的启示

从中渝置地收购案说开，整个事件的进程对于中渝置地来说，是因为其特有的经营模式与Whiteleys Centre所固有的优势的高度契合，加之整个市场的助力，于是才终于了解了这一桩交易。

而交易背后，给个人投资者的启示，大致可以分为3点：

英国市场的高透明度和伦敦市场在高端市场上的良好基础是这一市场与我国市场相比的一个主要区别；
伦敦西区的住宅市场目前已经得到了包括本地机构投资者和外资机构投资者的看好，其与周边富人区所对比所得的房价差异和硬件设施上的类似是其未来价值增长的重要驱动力；
英国脱欧的未来不确定性下降和英镑的下行压力将使得投资的风险和预期成本降低。

机构投资者的行为无法被个人投资者简单复制，因此面对重要的机构投资者交易操作，我们应该更在乎其背后的投资逻辑和操作所释放的某些信号，从而调整自己的视角，以求在规模大幅缩减但灵活性得到加强的小型投资中考虑更全面，分析更合理。

参考文章

中渝置地.(2019) MAJOR TRANSACTION - FORMATION OF JOINT VENTURE DISCLOSURE PURSUANT TO RULE 13.13 OF THE LISTING RULES
Financial Times.（2019）CC Land and Meyer Bergman invest in £1.25 bn London property
同花顺财经.（2019）港股资料—中渝置地
TH Real Estate (referred by Bloomberg).（2019）Hong Kong Venture Buys Into London ‘Gotham City’ Tower
JLL. (2018) Global Real Estate Transparency Index 2018
明报. (2017) 中渝置地：內地樓市調控「忽冷忽熱」政策清晰後投資滬深
Knight Frank. (2019) The Wealth Report：The global perspective on prime property and investment
JLL.（2019）Innovation Geographies
Greater London Authority. (2019) Variation of Condition 1 of planning permission dated 19 November
Office for Natioanl Statistics. (2019) Inflation and price indices