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空屋就是废物？日本人却靠空置房屋狠狠赚了一笔

2019-12-301850次阅读

日本人如何将空屋变废为宝？


很多小地方，当空巢老人去世以后，子女不愿意回来继承老房子，因为这不仅不是一笔财产，反而是“累赘”。


为什么一个房子，还配有完整的土地，就变成了累赘？因为，这些小地方的外来人口少，租售市场都很冷清，所以租又租不出去，卖也卖不掉，要拆反而要花更多钱，年轻人干脆就选择放弃继承。


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由于日本的土地是私有，政府若要收回无人认领的地块，手续就极其复杂，只能放任不管。


然而，这样的房子却越来越多。总务省今年发布的数据显示，2018年的空置房屋总数高达846万，空置率为13.6％。房子空置不仅会造成经济损失，随处可见年久失修的危房也越来越影响城市的再开发。


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（1963年到2018年的空屋数量和空屋率）


这样放着下去也不是办法，于是，日本一些有社会责任心的新兴企业便着手与地方政府、大型房企合作，开始努力寻找新的商机，给空置房屋注入活力和生机。



01

刚起步的空屋改造业务


东京千代田区有一家刚成立不久的空屋支援公司，它业务范围主要是把没人住的空屋收购或者租下来，进行精装改造。


这2年里，这家企业陆陆续续在一些地方城市做了空屋改造项目。比如下图这间位于宫崎县日南市的空屋，距离JR日南线的油津站步行6分钟。它位于商店街的一个不起眼的角落，已经闲置了十几年。大约花了两个月的时间，这家空屋支援公司对空屋进行精装改造，把它整个焕然一新，加入了时尚的装修元素，随后它将整栋楼纳入了自己的民宿会员居住服务当中。


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（该公司精装后的空屋）


这些公司会把一些收购或租下来的空屋改造后提供给会员，这些会员只需要每月缴纳几万日元的会员费，自由享受该公司在全日本范围内精装修的空屋。


迄今为止，这家公司在全日本已经改造了26间空屋，会员可以无限制自由预约这些房屋。而他们家已经发展了数百名会员，据说还有4700人在排队办会员。可以想见，大家对旅游的需求是十分强烈的。


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（随心住服务的空屋所在地区）


自公司成立以来，许多空屋持有者都来咨询能不能把自己的房子收走，毕竟放着不住还白交税，不如便宜卖了。


但负责咨询的负责人却摇摇头，这事还真没那么容易。9成的空屋都没法投入业务里去，因为很多小地方公共交通极其欠发达，太广的范围不仅公司管理要花更大功夫，会员入住也非常不方便。


那么什么样的房子才是最吸引住户的呢？该公司通过这两年的考察，挨家挨户的走访日本各地的物件，终于摸索出一种策略：让房子拥有“主题性”。


要理解这个“主题性”，可以从每个房子的管理者的角色定位入手。他们被统一被称为“家守”（日本江户时代的地主管家），家守有责任将一个屋子打造成跟他个人鲜明性格相关的主题。比如在一栋靠海的房子里，就有一位女性家守，她热爱冲浪，能带领住户一起去海边玩。


诸如此类的设计，会让人眼前一亮。很多家守其实都是想要振兴家乡的本地人，但也有经常去某地摄影的摄影师，前来报名成为当地的家守。


空置房屋再利用的一个瓶颈就拆除和翻新的费用。如果解决了这个问题，空置房屋的魅力将会急剧增加。


另一家神奈川县的创业公司，从筹资阶段、吸引当地居民参与、到招来投资者、翻新空屋等，已经取得了10项主要成绩。在创业初始资金紧缺的时候，就去找当地的振兴人员逐一收集创生概念、制作相关方案，并制定精细的经营计划，还发起了当下流行的众筹，在网上寻找投资人。


他们改造的空屋都将内部分隔成几个独立房间，在施工过程中会不定期把过程发到SNS网络上来进行直播宣传，最终在完工的时候，早已招满租户。这就是利用互联网的一个典型例子，每个单间的租金是2万日元一个月，如果可以保持入住率，几年内就可以回本。



02

东京的空屋也不少


刚才说的这些例子都在地方城市，我们都知道日本是人口都是从地方流向东京，那么寸土寸金的东京应该就没什么买卖可做了？其实东京也有空屋。


根据日本总务省的统计，2018年东京都的空屋有81.7万间，而东京23区的空房有58.7万间，占到东京都整体的72%。


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为什么连人口持续流入的东京都有这么多空屋？有分析认为，上世纪的老房子建太多，现在已经没有多少年轻家庭愿意和老人挤一起住了，所以原本用来容纳三四代人的一户建也显得有点多余。


市里很多空置的老房子处于进退两难的尴尬境地：如果不花点钱改造装修一下就租不出去，但上了年龄的房主又不敢承担大改大修的投资风险，就干脆闲置在那里了。


而我们外国人主要买的是公寓和一栋公寓楼，会碰到这种被“抛弃”的房屋的情况是很少的。


但毕竟是在东京23区，空屋之所以空，只是因为品相看上去不行，翻新要花费，有不少人望而却步，但位置绝对不会差到哪去。独立房产投资人田中步找到了空屋的商机。


他在6年前租下了东京练马区的一栋空置公寓，那栋公寓当时的房龄已经高达 36年，五个房间都是空置的。因为公寓的卫生间还是蹲便式，而且没有浴缸，这是对日本人来说最致命的缺点，所以根本租不出去。


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田中认准了这栋公寓的地段，认为只要稍加改造，就一定能吸引来租户。


他跟房东商量，给出了方案：田中负责出钱装修改造，但要以每间每月1万日元的租金租6年。因为不知道该怎么处理房子的房东，便采纳了田中的方案。对房东来说，反正自己放着也租不出去，这人愿意一次性全租走，还自己掏装修费，何乐而不为？


公寓经田中改造后焕然一新，之后的几年里从来没断过租，田中因此也从中狠赚一笔。6年合约到期后，房东也能继续把抢手的公寓租给别人。


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东京不缺能够拿来赚钱的空屋，缺的是独具慧眼的投资人。



03

新模式将打破现有格局


从投资人到创业公司，这种新模式兴起的2年里，各种互联网公司和空屋改造公司纷纷上了车。我们熟悉的AT HOME和RAIFURU已经开始运营空屋相关的信息网站，比如“空屋银行”（空き家バンク），这个网站已经与日本约570个自治体合作。


网站上会刊登各个城市空置房屋的面积、价格、户型等相关信息，用户只要动动小手指，就可以轻松搜索出每个城市的空置房屋。


RAIFURU信息网站目前也加入了空屋随心住的业务领域，利用自身的信息优势来积极拓展业务。同样开始推进空屋改造业务的还有日本的百年房企之一大京不动产。


如果更多的大型房企也能加入其中，日本的数百万空屋都能转化到租赁市场中去。


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目前这个市场才刚刚起步，经过改造的空屋仅有数千间，比起八百万这个总数还差一个光年的距离，但人们的智慧正在把它们变废为宝。


互联网遇上被抛弃的空置屋，日本群众找到了新的生财之道。


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