美国 | 想在美国轻松当房东，这些因素你不得不考虑！

前几天的文章里，我给大家讲述了美国两个不同州的房东处理租客问题的故事，整个过程依据的法律法规很不一样。点击查看《在美国，两党博弈是如何影响我的房产投资的？》

这些不同点，也是我们在成为美国房东之前，需要注意的地方。

在美国每个州，都有自己的一套通用法律，以及特定的房东-房客法。有些州就是比其他州对房东更友好。如果在这些房东友好州买房投资，房东的话语权也更大。

具体来说，我们在挑选投资区域的时候，需要重点关注各个州在以下几个方面的规定：

房产税

无论我们在哪里购买租赁物业，每年都必须纳税。即使我们没有抵押（贷款）就直接买下了这套房产，作为房东，也必须根据房产的价值缴纳房产税。因此，如果我们在一个高税率的州买房，会比在一个低税率的州买同样的房子交更多的房产税。

房产价格

投资标的物所在州的房产价格也要考虑，虽然同州不同地区的房产价值相差很大，但会大体上给投资者可承受范围的概念。比如加州的房价和德州的房价，整体差别就很大。

平均租金

作为房产投资者，最重要的事情之一就是看你每个月能收多少房租。各州的平均租金水平也会因房产地点、物业状况、设施和租金规模而存在很大差异。

州法律

各州关于出租房屋的住房法律有所不同，因为各州政府有定义承租人权利和房东责任的自主权。州法律涵盖了租赁条件、终止租赁的指导方针和驱逐程序等内容。这是我们当房东之前，需要重点研究的内容。

房东的重要法律责任

对于房地产投资者来说，理解房东-租客法非常关键，这关乎到未来我们的房屋收益情况，以及对租客需要承担的责任。

即使物业管理将移交给专业人士，维修要求、生活成本和住房法等非主观因素会影响物业的租售比。

在大多数对房东友好的州，物业管理的支出会比对租客友好的州少，因为房东在法律上受到的限制可能更少。

房东租赁法

评估当地政府是否对房东友好时，需要参考房东租赁法来判断。

联邦政府有关租房的法律围绕《公平住房法》和《公平信用报告法》来实施。

《公平住房法》规定了房东不得基于租户的种族、肤色、民族、宗教、性别、家庭状况和残疾状况而歧视租户，并列出了阻止这些歧视发生的措施。

而《公平信用报告法》则规定了房东如何获取和使用租户的信用信息。特别重要的规则包括终止租约的便利程度、押金规则、驱逐房客流程、维护和维修问题、以及进入租户公寓的相关规定。

以下是几个常见的房东租赁法律责任：

1. 非歧视性：在推销物业、广告、筛选申请人和租户管理的所有方面都应遵守公平住房法。

2. 租赁文件：租赁协议是一份法律文件，必须包括州法律要求的所有信息披露，包括租赁期限、租金率、租约续期条款、租金上涨相关约定和租户姓名。

3. 披露：联邦法律要求披露含铅的情况，而一些州可能还要求披露霉菌、氡和其他污染物的数据。

4. 房东的隐私和出入权：为了保护租客安静使用房产的权利，许多州的法律规定房东在24至48小时内提前通知租客，才能进入房屋进行检查或实施其他法律许可的操作。

5. 安全设备和安全措施：许多州要求房东提供烟雾报警器和一氧化碳探测器等设备，此外还要提供合理的安全措施，以确保租户及其财产的安全。

6. 房客驱逐过程：如果你的房客不交房租或损坏了你的房产，你需要尽快驱逐他们。在一些州，驱逐过程可能会持续数月。然而，在对房东友好的州，这个过程更快、更简单。

7. 租金控制：有的州政府会对何时以及多久可以提高租金进行限制。租金控制的法律在不同城市和州之间的差异很大。理想的情况是，我们最好在一个不限制租金或对租金上涨有更宽松规定的市场购买租赁物业。

8. 其他规则：作为房地产投资者和房东，了解与租赁协议、租赁终止、保证金期限、物业进入通知、维护和维修相关的其他规则和规定也很有帮助。

以上这八个因素，是我们决定在哪里购买租赁物业时，要考虑的法律问题，以及经济上的挑战和回报。