买房日记 | 日本买房怎么才能赚大钱？听听已经买房的人有何建议吧！

2020-01-021393次阅读

每当跟新认识的朋友聊起日本房产相关话题时，大家普遍会这么告诉暖灯君：

“我虽然看中了日本房产价格实惠、收益比国内高的优点，但我也很担心日本房产买了以后地震、台风不断，自己的海外资产最终会变成‘竹篮打水一场空’；持有期间会像市场上传言的交重税；奥运会日本房价会暴跌，卖房亏本之类，因此我还在犹豫到底要不要购买日本房产呢。”

暖灯君想，既然大家不确定买日本房产到底划不划算，那不如多听听那些已经买过日本房产的朋友怎么说吧！于是，暖灯君这周特意联系了七位暖灯已成交投资人，记录了一些他们当时的日本买房故事，分享给大家。

第一位要讲到的朋友是L先生。L先生是北京人，也曾想在北京买一套属于自己的房产，但最终还是止步于北京过高的房价。在投资日本房产之前，L先生还考察过很多国家的房地产投资项目，也进行过多项其他种类的投资。

去年L先生找到暖灯，咨询了日本房产的情况，并购置了一整栋东京回报率较高的大楼，对于日本房产投资，L先生给出的投资建议是：

“我投资过很多副业，发现还是房地产最稳健。要说我的买房建议……那就建议大家要善用杠杆原理吧。选一个好租的房子，收的租金一定要超过每月贷款支出，而且还要有剩，我才决定下手。买房时机点都挑得好，东京置业可说是稳赚不赔。

钱这个东西，存银行会变少，搞投资才会变多嘛，不如买个东京的房子，税费不高、贷款利息又低、房租又稳，自此成功实现自己安稳创造被动收入的梦想。就算以后跟别人聊起来，我也倍有面儿哈哈。”

科普环节：税费问题

税费方面：日本政府对于外国人在日本置业没有任何限制，税款也是跟日本人置业一样，并非重税！一般来说，购买房屋时投资者所缴纳的各项税费总计：约为房屋交易价的6%。每年持有的成本约为房价的1.5%。

第二位是C先生，上海人，在国内算是小有积蓄。因为不满足于国内的教学质量，前年开始计划带着妻儿移居日本。如今已经成功实现移居日本的心愿了，前段时间东京面临大台风，C先生还转发了一条这样的朋友圈：全东京台风最大的地方是中国人的朋友圈……对于很多投资人担忧的日本台风、地震问题，C先生如是说：

“台风、地震？说实话我从来不担心日本的房屋质量，前几天号称史上最强最大的台风来袭东京，我在自家屋子里一点都没感觉到。风声还不如我妻子说话声音大呢……第二天台风过去街道上也啥事没有，不需要担心的。地震的话，我之前还真的害怕过，买了火灾保险、地震保险。不过已经住这么久了，我现在绝对相信日本房屋的质量！”

科普环节：日本房屋的建筑质量

日本在建筑结构及建材上一直有着世界级的高标准，依日本<建筑基准法>规定，日本的高层建筑必须能够通过7级以上的强震。这也就是为什么在日本311之后，日本房地产市场不趺反涨，整体的建筑物并没有受到太大的影响，还是保有建筑外观的完整性的原因之一。

第三位要讲到的朋友是H先生。H先生是9月下旬找到暖灯的，一开始联系到暖灯是因为自己11月因工作调动原因，需要前往日本生活。H先生本来只打算在东京租房，但关注了暖灯君朋友圈的房源一段时间之后，直接把需求改成要买房了，在H先生看来，东京买房比租房划算多了：

“我本来只想在东京租房的。但听暖灯详细解说过日本房产的情况，加我自己一两个月对日本房价的对比观察之后发现，在东京租房的话，每个月付房租加上礼金搬家等等费用来看，要给房东好多钱的，几年下来倒不如直接买房更为划算。”

科普环节：日本租房费用

日本租房其实和国内的租房不太一样，不论是从流程上还是费用上。在日本，有一套完善的租房制度，从审查、签约、入住到退居，能够保障租客和房东两方的利益。日本租客搬一次家，初期费用是房租的3-6倍。

加上对之前房屋的清扫费、搬家费等等，租客要付的绝对是一笔高昂的费用，在日本减少搬家次数真的可以节约一大笔开支。也正因如此，日本租客的稳定性很高，一般不会轻易换房。

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（图为日本人租房平均居住年限）

图中第三行为日本一般家庭在同一家出租屋内的居住时间，76.8%的租客居住时长都超过了4—6年。在此也特别提醒未来想自住的投资人们，选择学生租客，自住可能性更高。

接下来是Z女士。关于Z女士的买房故事，暖灯君昨天已经详细介绍过了，总结起来就是一句话：“好房源不等人！”，可能在不少朋友看来，一个月买房的进程还是太快了，尤其买房前Z女士对日本房产市场几乎不了解。但Z女士自己从不这么认为：

“一个月太快？一个月的时间，足够我认真研究了，而且买房又不用我本人去日本！一个月我都嫌自己效率不高，本来不到一个月就能买的，但是我最喜欢的那套让别人给抢了，气死我了！好在我现在第一套已经入手了，仍打算接着买。总之看到满意的房子我就会赶紧联系暖灯帮我递交申请书的，好房子真等不起啊。”

在日本买房确实很方便，买主本人如果不方便前往日本的话也不必担心，因为日本的司法书士会全程跟进负责，处理房屋交割文件，并办理物权证明。完成后邮寄到购房人手中，由暖灯负责邮费。

具体而言，日本的购房流程是：1.选定房源→2.支付一万元人民币意向金（签约后可退还)→3.提交购房申请书→4.一周内支付房款的10%首付（日币)→5.首付款到账后签约→6.商量交房时间，尾款在交房前三天到账→7.交房拿钥匙。对于详细购房环节有疑问的，欢迎文末添加暖灯小助手详聊。

第五位是W先生。W先生已经是国内某大型企业西北地区的负责人了，曾经抽时间跟暖灯约见过一次线下详聊。约见之前，W先生提到自己要在东京买套大房子投资的想法，拜托暖灯给他提提建议。

“我在国内有好几套房子，每套都是一百平米以上的，住不惯小房子。当初打算在东京投资，我寻思着怎么也得买套大的吧。但还好听了暖灯的建议，既入手了东京入住率超过99%的写字楼，也购置了非常划算的单身公寓，而且买了以后就没空置过！”

科普环节：日本租房市场情况

（1）写字楼方面：自2018年第四季度以来，东京都市中心A级写字楼的空置率一直低于1％（即入住率高于99%）。为应对这种紧张的供需环境，东京A级写字楼办公室的平均租金呈持续性上升趋势，2019年第二季度租金为每平方米41,392元/月，比去年增长了6.9％，比去年第二季度同期数据增长了12.0％。

(2)单身公寓方面：在日本，1K和1R的房型是日本各大车站最常见的公寓，单身群体和留学生是这类房产的主要租户。以东京来说，东京地小人多，一般单身套房大约在14～25平方米左右，大约人民币60万以上就能投资日本房市。

根据⽇本全国租赁住宅市场调查报告数据显示，东京23区平均租⾦超全国均价约45% ，⾼居榜⾸，并且，东京23区单⾝出租公寓（シングル）占比高达74.5%。

在众多投资人，最让暖灯君印象深刻的一定要数Y女士。回想起Y女士刚添加暖灯君的时候，她咨询的第一个问题竟然是“你们没有包租形式的房源吧？”，一般来说，投资人咨询暖灯的问题往往是“你们有包租形式的房源吗？”，Y女士反其道而行之，的确让暖灯君“眼前一亮”。这次也特意就包租形式了解了Y女士的看法。

“包租形式我不看好的呀，包租给我的感觉就像是骗子说可以低成本入股什么什么项目，几年之后给高回报一样，那些公司最后哪家不跑路啦！老老实实买大楼、酒店多好的呀！”

科普环节：包租形式

Y女士到底说的对不对呢？关于包租形式，暖灯之前也有写过相关的文章，对包租感兴趣的朋友值得一看：纯干货 | 日本买房送身份、民宿包租！是赚大钱还是割韭菜？/ 买房包租？！你看上它的租金，它看上你的本金。

最后给大家讲到的是W小姐。W小姐毕业以后一直从事着数据新闻相关工作。算起来，这还是W小姐第一次购置属于自己的房产，而且一出手还是海外房产。W小姐直言自己真的做了很多功课，生怕辛辛苦苦赚来的钱打了水漂。当我们问及W小姐为何最后选择在暖灯购房时，她说：

“实不相瞒，我对比了起码五家中介、二十多套房子，还问了日本的朋友，做了个详细的中介打分表格，涉及到市场上这些中介的公司名称、成立时间、企业资质、企业规模、业务范围、广告营销、他人反馈等等好多方面，一一对比分析综合判断之后，我才选择的你们家。

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