过去10年全英房价上涨最快的地区：前五名全在东伦敦，十年翻4倍！

英国房产，尤其是首都伦敦的房产，在增值保值方面的能力是毋庸置疑的。

近期，英国Halifax公司就公布了一项报告，该报告揭示了过去10年英国的房价上涨情况。

不仅英国房价普遍处于上涨的水平，首都伦敦的表现更是格外不凡，涨幅远远高于一般水平。

而且，过去10年来英国平均房价涨幅最高的10个地区中，有9个都位于首都伦敦，前五名更是被伦敦的行政区牢牢占据，涨幅均在330%以上。其中，伦敦Newham更是以429%的涨幅创下房价上涨之最，成为英国本世纪的“最大赢家”。

接下来，就和房产君（BuyHomeUKSerena）一起来看看，伦敦这几个房价上涨最快的地方，到底牛在哪里？

一、纽汉区（Newham）

平均房价：£365,659

房价涨幅：429%

过去十年，纽汉是英国房价上涨最快的地区，涨幅为429%，不仅如此，CBRE的一项研究报告《Hot 100》显示，未来5年，纽汉的房价还将继续保持稳定的增长，上涨比例为11%，位列伦敦前十。

而纽汉之所以出现这么高的涨幅，来自于几个方面的原因：

1、丰富的奥运遗产

比起尊贵多金的梅菲尔（Mayfair），潮流前卫的卡姆登（Camden），静谧优雅的里士满（Richmond)，最初的纽汉可以说是“十分低调”，但在2012年伦敦举办奥运会后，一切都发生了变化。

位于纽汉的斯特拉特福德（Stratford）是2012年伦敦奥运会的主要举办地之一，有很多比赛在伊丽莎白女王奥林匹克公园(Queen Elizabeth Olympic Park)和伦敦碗（The Olympic Stadium）进行。

为了迎接这次奥运，纽汉对自己进行了包装和改造，政府也投入了很多的资源，而这次奥运会也给纽汉留下了令人惊叹的“遗产”，比如最先进的体育场馆，美丽的新公园，以及一系列购物和旅游景点，这些遗产为纽汉带来了就业、投资和更高的声誉。

2、大型的重建改造

奥运会的举办不仅带来了丰富的奥运遗产，还加速了当地重建工作的进行。

原本斯特拉特福德只是一个衰落的工业郊区，但借着奥运会的契机，这里再次迎来了逆转，大量的资金开始流入，各种重建工作如火如荼的开展，公寓楼以惊人的速度拔地而起、商铺也层出不穷，类似于韦斯特菲尔德这样的大型购物中心也开始选址开张，这也使斯特拉特福德一跃成为伦敦东部仅次于金丝雀码头（Canary Wharf）的第二大商业中心。

在临近金丝雀码头的带动下，位于纽汉的皇家阿尔伯特码头（Royal Albert Dock）也获得了很多机会，政府想要着力将这里打造成伦敦唯一的企业区和商务区，通过这个“弧形机会带”，推动英国和其它地区贸易来往。

目前，纽汉仍在进行大量的重建工作，比如对坎宁镇（ Canning Town）、皇家码头区（Royal Docks）的再开发。

据估计，到2025年，将有220亿英镑投资于纽汉，创造超过3.5万套新住宅和10万个新工作岗位。

毫无疑问，这里是现阶段伦敦东扩计划中的“明星区域”，而且，随着伦敦的发展和投资稳步向东移动，纽汉在未来很可能会成为伦敦的一个新中心。

3、巨大的房产需求

当然，房价的上涨还与当地的需求有分不开的关系。

尽管，近年来，纽汉的新建公寓房数量在伦敦首屈一指，但仍无法满足当地居民的巨大需求。

这里的房价较为便宜，因此吸引了大批的首房买家，据Hamptons的最新数据显示，纽汉是首房买家最欢迎的地段，有50%以上的购房人群是首房买家。

除了首房买家青睐，很多投资人也格外钟爱此地。据Totally Money公司的数据显示，纽汉是伦敦2019年购房出租收益率最高的地区之一，其中，E12邮编区的租金回报率高达6.04%， E6（East Ham）邮编区的租金回报率也达到了4.81%。

由于出租回报率高，加上房价增值潜力大，有很多购房出租买家愿意来这里投资房产，这也进一步加大了房产的需求。

此外，由于奥运会的举办，这里的几个大型体育场馆，如今仍然是众多赛事的主要举办地，几乎每个周末，成千上万的球迷都会涌向体育场观看球队比赛，这也增加了当地的短租需求。

4、优异的通勤小镇

当然，除了在房价增值和投资方面的优势，纽汉还是一个名副其实的优质通勤小镇。

纽汉地理位置优越，位于伦敦市中心以东，坐拥大约4.2英里的泰晤士黄金河岸线。

当地的绿化也很好，有20多个公园。比如Beckton District Park North公园、East Ham Nature Reserve公园以及沿着泰晤士河修建的Thames Barrier Park公园。

Newham生活便利，有多个集市和购物中心，比如生活气息浓厚的皇后市场（Queen’s Market）。现代化的Stratford购物中心、Westfield Stratford City购物中心等。

此外，该地区的教育资源也十分丰富，拥有60多所小学，近20所中学，被Ofsted评为“Outstanding（杰出）”的学校不少，可供选择的范围非常多。

而且，当地的交通十分便利，有多个地铁站和火车站，可直达伦敦各主要地区，伦敦城市机场也位于该处。纽汉还在伊丽莎白女王线的贯穿区域之内，通过伊丽莎白线，纽汉未来将会与西边的雷丁、希思罗机场、东边的Abbey Wood、Shenfield等地连接在一起。

可以说，纽汉几乎满足通勤小镇的全部优势：房价低，交通、生活便利，资源较好，发展潜力大等，也正是如此，吸引了越来越多的年轻人在此购房，从而带动了房价的上涨。

二、沃尔瑟姆福里斯特（Waltham Forest)

平均房价：£478,903

房价涨幅：418%

房价上涨仅次于纽汉的是位于伦敦东北部的沃尔瑟姆福里斯特，过去十年，沃尔瑟姆房价涨幅为418%，房价上涨的原因，房产君认为有以下几个方面：

1、重建带来生机

和纽汉一样，沃尔瑟姆的发展，也离不开两个方面——奥运会带来的契机和大型的重建开发。

沃尔瑟姆也是2012年伦敦奥运会的主办自治市之一，因此留下了丰富的“奥运遗产”，比如曲棍球和网球中心（Lee Valley Hockey and Tennis Centre）等。

不仅如此，凭借这一机会，沃尔瑟姆迎来了很多的重建项目，2019年， London borough of culture项目将耗资2亿英镑对沃尔瑟姆进行改造，将为这片地区带来众多新的商铺和大量的新住宅。与此同时，伦敦交通局(Transport for London)批准的沃尔瑟姆中央车站扩建项目也会与该项目一起开工。

此外，位于沃尔瑟姆的Essex Brewery住宅区和Walthamstow Gateway住宅区也将迎来进一步的建造计划。

2019年，沃尔瑟姆正式宣布成为英国历史上首个“伦敦文化区”，伦敦市将拨款举办各种文娱活动，这也为当地的发展增添了新的机会。

2、乡村氛围浓厚

沃尔瑟姆位于伦敦东北部边缘，辖区内天然绿地十分丰富，环境优雅秀丽，闲适的氛围让沃尔瑟姆成为了伦敦历史上著名的艺术和工艺运动中心，也孕育了很多成功的音乐家，比如East 17、Blazin Squad和独立乐队Hefner。

沃尔瑟姆风景优美，有古老的林区埃平森林（Epping Forest），以及泰晤士河最东部的主要支流利河（River Lea），周围的沼泽和公园更是形成了一条绿色走廊，如同天然氧吧。

辖区内公园也很多，譬如Lloyd Park、Lee Valley Park、Bisterne Avenue Park等，闲暇的时可以去散步。

虽然地处郊区，但这里的生活十分便利，不乏大型购物中心，比如Selborne Walk Shopping Centre、The Mall Walthamstow等。

正因如此，有很多热爱乡村生活的中产阶级愿意在这里安家落户，沃尔瑟姆还曾被英国《卫报》评价为“英国最有价值的地方之一”。

3、当地资源丰富

沃尔瑟姆的房价上涨还与当地的资源也有很大的关系，该辖区内的优秀学校很多，有South Grove Primary School、St Mary’s CofE Primary School、Greenleaf Primary School、Walthamstow School for Girls等。

Waltham Forest College、Sir George Monoux Sixth Form College等学院也坐落在这里。

此外，沃尔瑟姆交通便利，地铁及公交线路发达。Walthamstow Central 是该地区主要的交通枢纽，它的地下铁是 Victoria line的北部终点站，距离London Liverpool Street 大约10.0公里左右，从市区到利物浦街，乘坐地铁也只需20分钟。

去机场也很方便，开车去伦敦城市机场，只需要20分钟就可以到达。

总体来看，沃尔瑟姆风景优美，房价便宜，交通便利，而且大型重建增加了当地的发展潜力，对首房买家具有较大的吸引力，该地区的首房买家人数占比约为47%，为房价的上涨提供了支撑。

三、刘易舍姆（Lewisham)

平均房价：£494,167

房价涨幅：379%

过去十年，伦敦房价上涨排名第三的地区是刘易舍姆，涨幅为397%。

刘易舍姆位于伦敦东南方向，距离伦敦市中心不远。

刘易舍姆的房价增值，可以使是实打实的需求推动。

该地区的主要居住地在刘易舍姆镇，对于那些想和许多传统英国人那样住house的年轻人来说，房价远比中心区实惠的刘易舍姆就成了他们的不二选择。

除此之外，该地区的重建工作也助推了房价上涨。

据悉，目前有近4亿英镑投入了刘易舍姆镇中心，用于当地的升级改造，其中，最大的单一项目是关于交通枢纽Lewisham Gateway的重建。

而且，伦敦交通局正拟定将 Bakerloo Line延长到刘易舍姆，增设4站路，其中还包括了在当地增建20,000套的新住房以及创造5,000个工作机会。

Savills的研究分析师Frances Clacy表示：“过去几年，刘易舍姆经历了重大的再开发，餐馆和酒吧环境变得更好，设施和住房也得到了改善。”

由于这个原因，刘易舍姆在年轻租户中人气飙升，而且这里的租金比其他临近的热点地区要便宜得多。此外，金史密斯大学(Goldsmiths University)也位于该地，为当地提供了稳定的租客来源。

而且，刘易舍姆的首次购房者人数也很多，Hamptons的数据显示，去年，刘易舍姆的购房者有44%是首次购房者。在巨大的刚需下，刘易舍姆在过去几年的表现惊人，房价涨幅优于伦敦平均水平。

四、雷德布里奇(Redbridge)

平均房价：£474,914

房价涨幅：346%

伦敦房价上涨排名第四的地区是雷德布里奇，涨幅为346%。

教育可以说是房地产市场的主要驱动力之一。调查显示，公立学校的申请人数是普通人数的10倍左右，而且，与周边地区的同类房产相比，家长们要在伦敦最好的公立学区买房，需要多支付15%(合7.06万英镑)的费用。

而雷德布里奇的房价上涨与当地的教育资源有分不开的关系，雷德布里奇区位于伦敦东北部，和巴尼特（Barnet）一起并称为北伦敦两大优质学区。

该地区普通中等教育证书和A级考试的成绩一直高于全国平均水平。据伦敦信托基金(Trust for London)和新政策研究所(New Policy Institute) 2017年发布的一份报告显示，在伦敦所有行政区中，雷德布里奇地区拥有三级资格证书(相当于A级)的19岁青少年比例最高。

此外，雷德布里奇拥有优质学校的比例也很高，辖区内共有50多所小学，近20所中学。其中，在伦敦排名前50的公立学校中，有6所在雷德布里奇，排名最高的Woodford County High School，有98%的学生在英语和数学方面达到5级以上。

正是优质的教育资源，外加相对于中心区较为便宜的房价，吸引了大批的家长在此安家落户，也带了房价的增值。

五、哈克尼(Hackney)

平均房价：£623,086

房价涨幅：339%

伦敦房价上涨排名第五的地区是哈尼克，涨幅为339%

哈克尼区位于伦敦东北部，是伦敦人口最稠密的地区之一，虽然曾经的哈克尼在伦敦默默无闻，但现在它却摇身一变成为了伦敦最受欢迎的居住地之一，深受很多年轻而前卫的新晋富豪的青睐。

房地产中介Cushman & Wakefield认为，哈尼克地区的房价能够上涨，来自于两方面：

一是源于大量新开发和精品项目的涌入，这给当地营造了一种充满活力的感觉。

哈尼克是伦敦有名的艺术区之一，也是喜欢夜生活的朋友不容错过的地方，这里有伦敦最著名的花卉市场之一，最前沿俱乐部、时尚精品店、种类繁多的酒吧。

而且，近年来，随着不断地发展，哈克尼在购物、餐饮及夜生活等方面的声誉也越来越大，从而吸引了更多的年轻人在此居住。

这些人大部分在伦敦Old Street的“硅谷环岛”(Silicon Roundabout)从事金融或科技工作，消费能力很强。而这反过来也会促进哈尼克的发展，给当地带来大量的新设施，比如商店、酒吧、餐厅、休闲设施等。

二是，当地初创企业和科技企业的发展也吸引了更多的年轻人入住。

Cushman & Wakefield的分析师 Layton表示：“过去5年，在哈尼克地区，科技和媒体行业的工作岗位出现了前所未有的增长，这吸引了很多人前往，也带动了房价的上涨。”

房产圈的结尾提示：

从上面几个地区可以看出，房价增长最快的地区，都是存在巨大需求的地区，这点在昨天的文章——影响房价上涨的因素——中我们也分析过，简单来说，这些房价涨幅高的地区都有如下特点：

1、深受首房买家青睐，刚需买家多；

2、辖区内的资源丰富，要么交通便利适合通勤，要么学校资源丰富，为子女日后的教育打下基础。

3、当地基本上都有大规模的重建，政府资源倾斜多，增值潜力大。

不过，因为各地区区域内又有一定的差异，所以买房时还得综合当地的地段来考虑。如果您对英国的房产感兴趣，欢迎添加客服微信BuyHomeUKSerena咨询。

2019年即将过去，迎来崭新的2020.