北京首付跌没,深圳楼市混乱!面对海外楼市机遇,你如何不被“误伤”?
你如果关心房地产投资,相信你一定听过这样一句话:房地产投资,长期看人口、中期看土地、短期看金融。这也成为很多人判断一个城市的房子能不能买,有没有投资潜力的重要因素。
但是投资海外市场时,我们也能完全照搬这一套吗?
当然不能,因为海外房产投资要将视野放到全球市场。也因此,得居探索出了一套自己的市场甄选原则。那就是:
为什么得居会秉承这样一个原则?
首先,首先我们要了解一点,就是在海外投资市场上,国家的选择非常重要,远高于城市的选择,所以我们说长期看国运,看的是这个国家的经济、政治政权、货币形态和走势、以及国家未来的发展方向。
举个例子,如果你在1998年的时候选择投资东南亚,那么你可能会遇到金融海啸,不仅资产会被套牢,甚至可能变得完全没有价值。
中期看人口,相对容易理解。因为房地产的核心是由需求推动,而需求来源于人口,人口总量、增速、结构都会影响到房地产的发展。同时还有一个因素,就是房价是否符合人口的质量和购买力,这也代表着你的房子是否能够升值。
短期看市场,则更好理解,短期内市场的政策、目前的交易价格是否合理、交易量。类似于股票,如果你买的换手率特别低的一只股票,那么你指望他上涨肯定是不可能的。
在新的一年,得居大数据研究院在考察和分析全球市场数据后,特推出《2020海外房产投资白皮书》。
回顾19年全球海外房产投资市场,面对2020年的不确定性,得居希望帮助大家找到确定性的大趋势在哪里,把握未来风口。
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得居CEO Blake考察过各个国家,针对人口这个核心指标,他详细为大家讲下得居到底是如何甄选市场的?如果避开我们认为不应该进入的市场?怎样大概率选择能给客户带来比较好投资结果的市场?
在此之前,首先,我们要明确一点,选择市场时,首先要区别发展中国家和发达国家,因为二者是完全不同的甄选逻辑。
中国是世界上最大的发展中国家,因此我们在选择发展中国家的时候,会选择发展慢于中国的国家。在这样的市场里,如果大家一味追求稳定和现金流,那大可不必,因为我们要博取的是高增长或高增长的可能性。
如果是发达国家,比如美加澳英日,因为它们经历过无数个房地产涨跌、繁荣与衰弱的周期,如果我们还想博取短期高增值的收益,同样也是不太现实的。
发展中国家
选发展慢于中国的
而发展中国家当中,在南亚和东南亚,离我们地缘较近的区域,其实还有很多机会可以把握。
东南亚,我们例举了6个国家:泰国、马拉西亚、菲律宾、印度、越南。这六个国家GDP总量位于全球前50,人口总量过亿级别,这也是选择发展中国家一个很重要的基础。
也有朋友咨询柬埔寨,但其实得居并不是很看好,因为柬埔寨整体GDP水平很低,无论是人均GDP还是总数,连泰国的尾数都不到,并且人口总量也很少。
在发展中国家,我们要特别注意的一点是,其实是短期看政策。
这样我们就可以排除几个国家,比如印度,印度其实是不欢迎外国人买房的,外国人购房必须满足183天的居住条件,必须有在印度合法学习、居住、工作的身份。这样的市场其实我们也就不需要考虑了。
再来看另一个人口大国——印尼,外国人买房也是有很多人要求的,对于投资金额、身份、房产数量、持有条件等都有要求,也不适合海外投资。
而越南,因为和大陆之间不确定的边境关系,有一些开发商,可能会因为持有护照的国境线拒绝向你发放房产证。不过得居对于越南市场一直处于观望态度,当适合投资的时机出现时,一定会第一时间跟大家分享。
同样我们还要关心汇率问题。今年,人民币兑美元是贬值的,但是印尼、越南盾兑人民币也是贬值的,你会发现,这两种货币的保值性很差。相比较泰铢、马来西亚的林吉特、菲律宾比索兑人民币都是升值的。
经过一轮筛选,我们建议大家关注的是三个国家是,泰国、马来西亚、菲律宾。
在发展中国家,我们特别需要在意的一点是人口结构。以2019年为基础,泰国的人口结构类似于2010年的中国,马来西亚类似2005年的中国,而菲律宾则类似于1990年的中国。
从人口结构可以看出,菲律宾的的人口还是很年轻化,泰国和马来西亚也优于中国,这对于未来国家的发展和房地产的发展都是利好的。毕竟发展中国家很重要的就是劳动力和劳动力成本。
在发展中国家,特别是亚洲国家,从纯投资的角度看,我们建议大家主要关注首都或者说是矩阵城市。因为在整个亚洲(除西亚外),都有这样一个发展方向——大城市人口密集,比如韩国的首尔、东京城市圈3000多万人,泰国曼谷1000多万人,吉隆坡800多万人,马尼拉2000万人,这里聚集了整个国家的资源、人口、还有发展机遇。
我们来看下人口涨势。曼谷,从1950年至2019年,增长速度非常快,从200万人口到现在1200万左右。并且整个曼谷的国际化水平非常高,东南亚国际大都市。
而吉隆坡的人口增速也十分明显。同时人口比例很简单,45%马来人,43%华人,10%印度人,其它1.6%。华人占比很高,很适合华人居住工作。
我们再看下三个城市的房地产市场现状。
泰国房产在2016至2019年间十分火热,大量资本进行炒作,之后市场将逐渐回归理性。同样,曼谷是目前整个东南亚除新加坡外国际化程度最高的一个地方,考虑到这些方面,得居也将继续深耕曼谷市场。
一方面是租赁管理服务,帮已经买到好资产的业主取得比较好的现金流,等待曼谷房地产价格的再次爆发。另外我们也会提供二手房转售服务。因为现在市场情况下,可能会出现大量房源,对于很多不是为了短期炒作的客户来说,或许是件好事,可能以比前两年更低的价格入手。对转售房源感兴趣的可以查看这里【年末捡漏“笋盘”大盘点!】
关于吉隆坡,随着马哈迪的上台,和中国的关系越来越好。同样作为首都,吉隆坡的单价是比较低的,属于一个价值洼地。同样因为第二家园计划吸引了很多有教育和养老需求的人群。
得居CEO也多次考察马尼拉,在感受到了市场热度的同时,也发现还有一些乱象。2020年,得居预计将布局菲律宾,为大家提供更完善的落地服务。
关于发展中国家的甄选原则,看完大家有没有清晰一点呢?那么发达国家又该怎么选择呢,有哪些推荐的国家和城市呢?快来抢先预约《2020海外房产投资白皮书》把握投资趋势吧~
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