东南亚 | 读懂了高端公寓的价格,你就读懂了这个市场
现在想必大家能够形成非常清晰的认识,那就是一线、强二线的房地产市场,肯定是要优于三四线的,从安全性和涨幅上都可以这么说,因为资源集中让这些地方有了定价权,这是核心竞争力。
投资东南亚,首都已然成为首选,而大家的注意力可能更多地集中在首都城市的均价上,今天我们要关注的是另一个指标——他们高端公寓的价格。
为什么要关注核心区高端公寓的价格呢?
高端公寓是一个我们能判断未来楼市趋势的指标,怎么理解呢?
像超豪华住宅,因为高价和市场都难以复制,其实对一个城市的平均房价影响不大。上海也就只出了一个汤臣一品这样的项目,而北京也只有一个壹号院子。
但是高端公寓不一样。
曼谷、胡志明、马尼拉排名前十的开发商,旗下都不止一个高端公寓的项目。
因为高端公寓满足的是,一部分中产的改善性住房的需求。只要价格和面积比市场平均水平高出20%-30%,就能吸引到这样的人群。
所以高端公寓现在的价格,其实就是整个城市未来三到五年的一个对标水平。
虽然我们看不到未来十年、二十年这么远,但是我们可以先看三到五年这样一个中期的房价天花板在哪里。
而高端公寓就是一个需要关注的指标。
现状如何呢?
当我们把曼谷,马尼拉,胡志明三个城市高端公寓放在一起,对比的结果更为明显。
先说,菲律宾。
马尼拉的一个位于老牌CBD马卡蒂项目,开发商是业内龙头Ayala旗下的子品牌,专做高端公寓。
大家猜猜每套价格多少?
每套均价5500万比索!换成人民币将近760万!目前第一批推出的楼盘,平均面积是150平米。虽然算不上当地最豪华的公寓,但这个定价,也再次刷新了马尼拉主流市场的房价天花板。
2019年7月底的时候,我们主编就收到了这个开发商的销售部门发的邮件, 一层只有7套的设计,在东南亚非常少见。
这个项目单价35万比索-37万比索,换成人民币大约4.8-5.1万人民币/平米。整个项目算下来,平均每套面积230平米。哪怕我买个最小的户型,也得550万人民币。
Alveo是阿亚拉旗下专做高端公寓的子品牌,它的选址、设计,都被当地的房地产市场作为了行业标杆。它的定价,也一向被视为公寓界的先行指标。
对标到泰国。
Sansiri,一个与菲律宾的Ayala类似的开发商,都是当地历史最悠久、开发项目最多的头部房企。
目前,Sansiri在曼谷著名的富人区素坤逸开发的项目,两居室和三居室的公寓单价从7.3万-9.3万人民币不等,而顶层公寓(Penhouse)的单价更是达到了12万人民币/平米。最便宜的一套,总价也将近910万人民币。
(项目位于传统富人区的Thong lo站附近)
样板间长这样:
(The Monument Thong Lo)
我们再来看看越南的第一大城市胡志明,也是越南的经济中心。
从区位上来看,第一郡属于胡志明市的经济、贸易、金融和行政中心,类似于北京的国贸。与前面提到的马尼拉的马卡蒂(Makati)的定位相似。
目前位于第一郡在售的高端公寓,价格已经达到6.5万人民币/平,而且户型越大,单价越贵,因为项目定位的就是大户型、高端路线,所以最好的视野、最好的位置都留给了大户型,单价自然也更高。
(顶楼泳池景观长这样)
(胡志明第一郡公寓售价中位数4.8万人民币/平米)
“马尼拉 核心CBD马卡蒂 最小户型 550万RMB ”
“曼谷 核心CBD素坤逸 最便宜的一套,总价也将近910万RMB。”
“胡志明 核心区第一郡 小户型也要200万RMB”
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