英房专题 | 从加征海外买家印花税看英国房市红利

由于英国大选的提前举行，原定于2019年11月发布的英国预算案被推迟到了今年3月11日发布。这次的预算案将反映保守党对于其大选时做出的承诺的兑现情况，并为未来英国的发展程序划定基调与重点，拉开长期发展规划的序幕。

回看保守党人们曾经做过的关于竞选成功后的各种承诺，涵盖了铁路基建、民生安全、教育医疗、国民收入等多个领域，坊间和媒体根据自身的利益重心所在，对特定的领域关注尤甚，而对于以广大读者和我们这样的外国投资者来说，最关注的想必是英国对住宅印花税的上调了。

在对当前有关印花税上调这一事件相关的资料进行研究后，我们认为：

2019年11月22日，保守党官方网站刊登了一篇关于提高住宅印花税的报道，称如果在大选中被选为执政党，则将对现有的住宅印花税上调，上调后所有的非英国常住居民的购房印花税将在现有基础上额外增加3%。

保守党如愿赢下了大选，因此印花税上调也就成了定局。这一举措是否会在3月11日的预算案公布时实施尚未可知，但实施起来时有以下特点则可以提前归纳：

第一和第二点很好理解，而关于第三点则有专门的文件解释。

前任首相特蕾莎·梅在任期间，就已经对新印花税政策进行过解释，并征求民众意见。当时政策与现在的不同之处在于额外加税力度是1%而非3%，但其对于何谓英国非常住居民的定义想来应该是一脉相承的，因此此处仍旧援引当初的意见征文中对非常住居民及其他相关定义。

由此可见，对于个人来说，只要在交易日期前1年没有住满183天的居民就算是非常住居民；而对于公司来说，则只要满足公司法的两项规定，就可以被看作是常住居民，反之为非常住居民。由于类似中国买家这样的海外投资者基本上不会在英国长期，稳定生活，因此也难以成为英国常住居民。所以在我们的媒体报道中，常常称这次加税为“增加海外买家印花税”。

现在我们知道了一个既定的事实：英国政府将对非常住居民购买住宅的行为征税。接下来让我们探讨英国政府这么做是出于什么考虑。或者说，在制定这样一个加税政策的时候，考虑了什么。

首先考虑的是直接相关的住宅市场上的问题。

众所周知英国社会问题之一就是房屋的可负担性问题。在保守党援引的制定加税政策的理由中，明确指出加税就是为了提高可负担性，因为每增加1%的海外买家，英国的房价就会上涨2.1%。

其次征收房产税还有一个好处，即能够为英国创造预计1.2亿英镑的额外收益，而英国政府可以拿这一部分多出来的收益去解决其社会保障问题（Rough Sleeping指随处而卧的流浪者的睡眠方式）。

这就很有趣，也值得继续发掘。

英国政府的一个决策，其支撑依据之一是这一决策的实施将带来额外收入，并且这收入仿佛已经是英国政府的囊中之物，因此连收入到手后要怎么用都规划好了。

那么我们不禁会想，为什么英国政府能够保证增加1.2亿英镑的税收？

英国政府是基于哪些数字得出的税收结果我们无从得知，但我们还是可以尝试着做一下自己的简单估算。

关于海外买家究竟在英国房地产市场上占据了多大部分，暂时没有精确的数据。伦敦作为海外买家最集中的城市，曾经在2017年被约克大学专门调查，并得出伦敦的新房海外买家占所有买家的13%。这一结果也成为保守党加税的其中一个依据。

增加额外的3%后会带来额外的1.2亿英镑的收入，也就是说需要为这额外3%缴税的税收基础是1.2/3%=40亿英镑，即有40亿英镑的房产需要为此缴税。

40亿英镑到底要英国交易多少套房子呢？这很难给出准确的答案。但如果我们按照比较合理的均价来计算，根据英国政府的统计数据，2019年英国新房均价为296,343英镑，如果这样计算，需要涉及大约13,497宗交易。

由于缺乏准确的英国全国住宅交易中的海外买家份额，我们暂且借用保守党的依据，以13%作为住宅交易中海外买家所占的比例。

根据英国统计局的数据，2018年的销售总量为107,423套，这是英格兰和威尔士的情况。

假如按照英国海关总署的统计数据这一数据大约占所有4万英镑以上房屋交易量的10%，同比例换算，加上苏格兰和北爱尔兰的份额，这一数据会变为120,120套。（120,120*13%=15,615套，15,615-13,497=2,118套）。

也就是说，以海外买家成分最高的市场伦敦为参考，将范围扩大到整个英国，印花税增加后，新房购买量只会比现在低大约2000套房子。这还是以伦敦的标准作为参考的，实际上由于海外买家在伦敦集中度远高于其他地区，因此在全英所占比例不可能达到13%，即实际情况可能还要更低，也就是受影响而减少的交易会比2000套更少。

也许这就是为什么在保守党宣布了要增加海外买家印花税后，就在宣布的同一页面，英国政府秘书长Rishi Sunak能够接着说出看似矛盾的“Britain will always be open to people coming to live”的陈述。

“Open”是一个由内向外的词，“Come”则是一个由外到内的动作，因此这句话很明显是对外来人口所说。在加了这些人的税后，英国还是欢迎大家来，那是因为加税之后的影响本来不大。

实际上，这次加税也许根本没有任何的负面影响，因为它完全没有动摇英国房地产的最根本的投资逻辑。更关键的是，这种投资逻辑在未来，可能还会极大地加强，而印花税上调，则可能仅仅是一个政府用于从上涨的市场中提取资金的工具。

莱坊曾经对海外买家为什么购买伦敦住宅做过调查，结果显示用于投资和因为孩子的关系而购买英国住宅的买家占总数的98%，仅有2%是用于自住。

从购买住宅作为投资房的投资逻辑来看，毫无疑问良好标的的所在地租金回报要有保障，并能够提供房产增值，从而增加总投资收益。

那么保守党增加海外印花税，有没有动摇这种投资逻辑的根本？答案是否定的。

英国的住宅市场，无论是租金，还是房价，都在过去的数年中始终保持增长。虽然增长率在近年来不断降低，增长趋缓，但这更多的是因为脱欧不确定性导致的政治影响，而鲍里斯在大选中获胜，使得这种不确定性降低，也直接能够拉抬房价。

追根溯源，英国房地产市场的各种既有优势，比如世界顶尖的透明度，以及最关键的供需不足局面，根本就不会因为加税而有所改变。这些英国房价和租金上涨的基石不被撼动，则当年令英国房价及租金上涨的动力就能够得以保持，从而继续为英国房市服务。

基于这个原因，Savills对未来5年英国房地产的所有主流类型的投资回报（租金+资本增值）进行了预测，英国各种不同类型的房地产没有一个在总回报率上出现负增长。

从Savills的估算来看，在海外买家占比最多的投资房市场上，印花税增长带来的3%的额外成本反映在后市收益上，导致的后果大约是多持有房产不到半年（西北部，因为年化收益率大约9%）或者接近1年（伦敦，年化收益率3.8%）。从这样的估计来看，似乎整个房地产市场在未来5年的发展速度比现在要快得多（对比图中当前伦敦租金增长率为1.2%，只是未来估计值的40%），表明Savills认为未来伦敦的住宅市场发展情况会比现在更好。

英国原本的投资逻辑没有受到影响，未来的投资前景反而可能得到加强。而正如上文所说，我们认为，增加海外买家的购房印花税，其实只是这愈发向好的房地产市场的先兆以及“价值提取工具”而已。

先来说说为什么增加海外买家印花税是房地产市场向好的先兆。

这还得回到加税政策所属的，2020年英国预算案上来说。

前面提过，这一次的英国预算案涵盖的方面很广，媒体们根据关注重点的不同都给予了报道。

其中报道较多的有以下几个方面的预算：增加基建投入，引入更多的医护人员，扩张警察数量及加重量刑标准，以及保证居民所得税不变等。至于海外买家尤其关注的增加印花税等问题，其实并非保守党最重要的措施。

虽然其他措施是保守党的承诺重点和施政要案，但我们不关注的理由也很自然：这些要点跟在英国购买房产关系不大，或者看起来没有直接联系。

然而实际上，也许这些举措的确跟购买房产没有直接联系，却绝非“关系不大”的其他举措，而且更可能的是，它们对买房的影响，比新印花税的颁布更加重要。

因为它们很可能是主导未来英国房价变化的主要力量，而对于购置房产的人来说，房价永远是我们最关注的。

而这些举措中的交通建设，则很可能是印花税增加的推动力量。

在所有这些举措里，最重要的一项就是基础设施建设，也就是鲍里斯在上文保守党6大承诺中的第四点的一部分，也是所有承诺中直接联系到资金投入（Millions more invested every week）的部分。它之所以最重要，是因为它不但涉及到了房价涨跌，还跟海外买家印花税上涨有很强的联系。

到底涉及多少资金呢？根据英国政府的规划，从2018到2028的10年里，预计将投入超过6000亿英镑在英国的基础设施建设上，其中占最大份额的是能源部分和交通建设部分的投入。

而在这两大部分的投资中，两者又有一个很大的不同点，即能源方面的投入主要由私人完成，交通方面的投入主要由政府来完成。

而在保守党赢得2019年大选后，鲍里斯更是曾声称将对交通轨道建设投入超过800亿英镑的资金，远超之前计划中的680亿。

现在我们了解到，英国政府有计划亲自主导交通轨道的大量投资，并且这一计划所涉及的金额似乎在不断增长。但是投资交通轨道究竟和房价涨跌，甚至印花税的加收有什么关系？

这里我们需要援引一份由英国政府委托，由Savills、KPMG（即毕马威，著名会计师事务所）及伦敦交通局一同进行的关于交通发展与房价之间的关系的研究。

在这一份研究里，三方合作从之前已经完善的大型市政交通建设计划，如Jubilee Lines、North London Line、Crossrail等入手研究，收集了大量数据，最后得出结论市政交通的发展对于房价的上升有绝对的推动作用，且这种作用在住宅市场上的效果最为明显。

根据调查报告，在整个大型的公共交通项目接近完成时，周边地区（对于轨道交通来说通常是车站的1.5千米范围内）的房价将会受到很强的推动，从而验证了公共交通对于住宅房价的推动作用。（此处篇幅有限，仅引用Jubilee Line及Crossrail 1的相关研究成果）

在根据既有资料完成了公共交通与住宅价格的正相关关系论证之后，研究人员还依照得出的统计模型，对将在未来投入建设的其他交通项目也进行了收益预测。

由上表可知，根据研究报告的估计，投入交通建设的成本与其带来的房价增值效应的比例最少为15%，最多可以达到548%之多。

而在验证了公共交通对房价的拉升作用，及未来投入将会获得的回报的估值之后，研究人员们开始关注一个对于政府来说尤为重要的问题：政府如何才能够从这种由于政府主导进行交通条件改善，从而导致住宅市场景气度上升的情况里获取利益，从而令整个项目不只是一个纯粹的支出，而是一个成功的投资？

研究人员从不同角度进行了论证和尝试，而在其提出的诸多方案里，印花税，被推举为最为简便的从住宅市场增值里获取利益的方法。

研究报告中建议的实施方案显得尤为复杂，但其内核却浅显易懂：因为交通投入导致周围住宅的房价上涨了，所以可以通过印花税来抽取部分住宅上涨带来的收益。

政府公告了要提高海外购房者印花税后，援引了许多学术机构的研究报告以为决策佐证，比如伦敦政经学院的海外买家购置房产后空置情况的报告、约克大学关于13%的伦敦新房都销售给了海外人士的报告以及伦敦国王学院每增加1%的海外投资者都要导致2.1%的房价上涨的报告等等，但这些研究都没有提出要利用印花税，反而是在这一篇没有被引用的报告，直接给出了与印花税相关的建议。

因此在经过了各种相关材料的研究后，我们认为，也许这一份没有被公布的关于如何抽取房价利益的报告，占据了比上述报告更加重要的决策依据的份额，毕竟对于政府来说，能从自己的支出中抽取回一部分溢价，从而令投资进入更有效的循环中，比单单征税似乎显得更加可靠。

而从这样的视角看出去，我们也许可以这样描述：不是因为房价过高，所以英国政府要对海外买家征税；而是因为房价还会在政府主导的投资下进一步升高，所以政府才要在还没有上涨之前，先准备好价值提取工具（印花税），并安排好预案（提取后用于社会保障），再进行大规模投资，从而实现更有效率的发展模式。

这就是为什么，我们认为印花税可以被看作是一个先兆和一个价值提取工具。它预兆着政府对于未来住宅价格上涨的预期甚至安排，也作为一个工具为这样的上涨带来的收益提供回收。

在保守党的官方网站上，关于2019的竞选页面有这样一条宣言：兑现脱欧，变现潜力。

而所谓变现潜力，即是让英国的人民生活质量得到提高，同时控制好政府的预算。展开来说就差不多是之前六大宣言的集中实现。

英国政府对于提高生活质量的要素抓的很准，提出的举措十分到位。Mercer（即美世咨询，著名咨询公司）曾经对其著名的《城市生活质量指数》报告进行过解释，而在其考量范围内最重要的几个因素，如社会环境，医疗水平，交通等，都是这一次保守党承诺要重点发展的部分。换句话说，如果保守党贯彻落实其竞选宣言，就会把英国建设成为更加宜居的城市。

而更加宜居的城市，往往就意味着更加稳健的房价上涨。譬如过去的5年间曾经长期被评为世界宜居城市前列的温哥华，悉尼和墨尔本，在房价上就一直处于上涨中。

除此之外，以交通建设为主的市政工程，毫无疑问将给建筑业的发展提供机会，而建筑机会的增多，则将导致建筑成本的增加。根据基本的经济学原理，商品上游成本的增加，最终会反映在终端消费者身上，因此大量的基础设施建设（此处就不仅仅指交通建设，而是最初谈论的6000亿预算对应的能源，交通，医疗，教育等各个领域对应设施的建设）导致的建筑成本上升，可能又会导致进一步的房价上涨。

建筑业如果的确因为大量的基础建设投入而得到了提振，则其影响还可能跨越传统的房地产市场，进入国际汇率。

本周一，英国国家统计局公布了新的英国经济数据，数据显示11月英国GDP环比下降0.3%，延续了长期以来的跌势。因为经济数据不理想，本周一英镑汇率也出现了下跌。

而关于为什么经济会继续下行，英国统计局的GDP部门负责人表示是因为建筑，服务，制造业都不景气。

那么如果建筑业因为大量的政府投资景气了呢？正常的逻辑就应该是经济数据也会变得好看一些了。

而经济数据变得更好看，照理来说也就利好了英镑，于是英镑汇率也就上升了。但英镑汇率上升却利空了海外房地产买家，因为换汇成本增加了。

在鲍里斯的承诺中，对于基础建设的投入是每周增加数百万，而如果每周不是数百万，是一千万，每年也只有5.2亿，基建预算如果真的有上千亿，需要持续投入接近20年。从这样的估计看，似乎基建对建筑业的提振会是时间跨度较长的行为。这会否导致英镑上涨并长期保持在高位现在难以确认，但出于规避风险的考虑，也许应该尽早布局。

如果加入印花税的确是一个政府用于提取房价的工具的话，除了交通，医疗、安全、教育水平所带来的的可能的房价提升，也会为其使用这一工具提供更好的基础。毕竟如果已知有一样工具，每使用一次就能够获得一些收益，剩下的问题就只是怎样尽可能把使用的机会最大化了。

本文已经做过估算，再加上其他机构的相关数据（如上文引用的Savills数据），英国未来的住宅市场很可能会在基础设施和社会民生的大量投入，以及本文没有太多涉及的脱欧不确定性降低中进入新一轮的增长，又由于当前印花税的增加对于投资者来说并没有太大的负面影响，是否印花税就已经是英国政府全部的“价值提取工具”很难确定，这也就侧面说明了对于现在有能力的购房者，在政策（并非只是印花税增税政策，而是保守党宣言中涉及的众多可能抬升房价的政策，这些政策也可能激发英国政府在能够遇见房价大涨后出台新的政策以抽取房市红利用作其他领域的投资来源）尚未颁布前购入房产，也许是较为明智的决定。

我们认为，实际上，加征海外印花税对限制没有效果，才是最好的效果：政治上，它为保守党的房价保障措施做了表率；经济上，它给政府提供了上亿英镑真金白银的额外收入；文化上，它有利于增强民众对执政党心理上的认同。

而最关键的，如果没有效果，暗示了这一措施尚未达到其阈值，政府还有继续加税的余地。

综上所述，相比于仅仅关注增加海外印花税本身，也许我们更应该关注与加税相关的广阔政治经济背景，以及从加税主体—英国政府，背后可能的驱动因素来考虑加税的意义。本文在分析了相关材料之后，所作的论述要点归纳如下：

我们首先建议，不要把3月11日预算案公布日看作海外印花税加征日这样一个单独的事件，而是将之当做一个大的集合，集合内部则是众多可能导致房价上涨的政府规划。

而当我们这样考虑这件事时，我们就能发现，假如在政策颁布前布局英国房地产，则可能享有的好处有：

因为英国房地产上涨根本逻辑不变而带来的投资增值基础和税收优惠。换句话说，既然本来就要买，则虽然加税后利润没有被大幅削弱，仍然没有理由在当前可以买的时候不买，非要等到加税。

众多可能导致房价上涨的因素，如已经被完整调研过的基建福利，和在其他城市验证过的宜居福利，如果随着印花税提升一同开始兑现，则未能提前布局的投资者会错过房价上涨红利。

同时，如果政府新一轮的财政投入，伴随脱欧不确定性的进一步降低，导致了英镑汇率在往后日子里的上涨，则投资者还会错过英镑在相对低位时买入的红利。

最后，由于这一轮印花税增长的负面效应可能被房价更大幅度的投资回报增长盖过，因此预见到这一情况的英国政府可能还会出台别的政策，以抽取蓬勃市场红利，投资其他领域，如果是这样，则现在没有入场的投资者还可能面对利润再次被削减的窘况。