West End Gate项目介绍

本文为一篇专注于Westend Gate的项目介绍，意在为该项目提供一份区域级别的，相对微观的参考资料，以求为有意购买的客户们补足可能存在的空白及解释可能存在的疑问。

Westend Gate是一个由英国Berkeley集团主导的、以住宅为主并混合了一定比例的写字楼及商铺的大型开发项目。关于此开发项目的基本信息可见下表：

Berkeley Group是一家以房地产开发为主导、兼顾房地产其他相关服务的上市公司。集团主要的业务重心在以伦敦为中心的西南地区，份额为整个伦敦的10%左右。

房产的可持续性影响其潜在价值，是最近几年从事房地产领域相关研究的学者们逐渐达成的共识，这一研究成果也直接导致了可持续性（Sustainability）和绿色建筑（Green Building）在当前欧美国家房地产开发中的重要程度不断上升。

Berkeley Group除了是一家有着大量项目并闻名遐迩的开发商之外，亦是英国绿色建筑委员会的成员之一。由于这重身份，Berkeley Group专注于在自身的项目中以绿色建筑理念和材料完成建造。当前所有的Berkeley Group商业地产项目都已经获得“极佳”水准的BREEAM评级，91%的住宅项目获得EPC的B级及以上级别的评级。

对于住宅项目买家来说，EPC评级越高，则直接影响为建筑能耗越低。因此高EPC评级的建筑物能够获得更多的节能福利，减少在基础设施上（如水电）的支出。当前市场上的大多数住宅处于D级EPC，即相对于Berkeley Group的绿色住宅来说至少低2个级别。

除此之外，基于世界绿色建筑委员会的关于绿色建筑成本及附加价值的研究，按照绿色建筑理念开发的建筑由于设计和施工标准更高，因此在建筑设计和建筑过程中，会增加一定的成本，这一情况在英国的数字是增加6%-12%的建筑成本，亦即价格类似的建筑，绿色建筑凝聚的价值更多，因此性价比可能更高。

关于本文介绍项目West End Gate，Berkeley在其资料内明确表示将会以可持续的绿色建筑理念来打造，因此买家可以期望更低的能源账单以及更高的建筑质量。

世界绿色建筑委员会还在其所做研究中，还提出了另一个未来发展的趋势，即由于其在能耗和质量上的优势，绿色建筑将在销售上获得一定的资本优势，实现更高的成交价。这一趋势在其研究中已经能够在多个发达国家内（如美国，澳大利亚，法国）找到明确证据，但在英国尚未有足够的资料。由于这些国家与英国经济体制相同，经济发达程度近似，因此未来英国绿色建筑很可能也同样能得到市场认可。如果英国情况与美、澳、法等国类似，则买家可以期待在转卖中获得5%以上的溢价。

Berkeley Group作为众多英国房地产开发商中的一员，主要凭借其优秀的选址以及高于平均水准的建筑质量保持其行业内的优势。凭借这一优势，在Berkeley Group开发的各种不同级别的公寓中，其二手房转卖价值往往能得到一定的提升，由于此处篇幅有限，仅列出6处Berkeley Group已经完成的房产在转卖中的增值情况，有兴趣的读者可自行进行更多搜索。

在我们选取的6个销售记录中，涵盖了售价从20万到超过170万的不同类型的、由Berkeley开发的公寓，其年化资本增值率从3.92%到16.92%不等；我们认为这些公寓的资本增值基础一方面是所在区域的市场提供的，另一部分可能是一个说明Berkeley旗下项目质量高于平均水平的依据，因为在英国国家统计局的统计数据中，大多数年限里伦敦的房价并未保持如以下所列项目一样的高增长率。2017年与2019年之间的某些同期房价甚至在下降。

教育因素

普华永道在其于2019年发布的一篇关于房产所在地区的教育水平与对应房价之间的关系的研究中指出，对于英国教育水准在前40%的学校，处于同一邮编下（通常为距离1公里以内）的对应房产将得到不同程度的溢价，学校教学质量越好，则溢价越高。同时小学对于价格的提振作用略大于中学。

对于本文介绍的项目West End Gate来说，可能因为优秀教学质量而支撑其未来房价的学校是著名的小学Ark King Solomon Academy。该学校距离项目地址大约为0.1英里，即约160米，步行需要2分钟。

Ark King Solomon Academy在全英小学中排名为前5名（非前5%），因此属于普华永道列表中的最高一级Top 10%级别，又由于普华永道表内仅为平均影响力，越靠近学校所能享有的溢价可能越高，因此West End Gate可能能够因此得到大于7%的溢价。

区域经济要素

由于West End Gate是新建的期房公寓，因此为使得数据范围准确，更富有参考意义，我们也使用区域内新建公寓的历史销售数据作为对照。由于目标公寓位于西敏市内的W2（西伦敦2区）区域内，因此我们将会分市际和区域来分开对比。本文由于重点在于从相对微观的水平来介绍目标公寓，因此不会再扩大考量范围。如需英格兰或全英宏观经济数据，请参照本研究院的关于宏观经济研究的其他文章（以英房专题为主）。

自2017年以来，西敏市的新公寓无论是销量还是均价，都未能保持平稳上升。2017-2018年，新房公寓销售量由662套降低到427套，跌幅超过35%，但价格上涨，涨幅约为20%。我们认为价涨量跌的局面出现可能跟库存量不足，导致卖方市场进一步加强所致。到2019年，成交量进一步缩减，跌幅超过58%，而价格也出现了下跌，约为9%。相比于成交量跌幅，价格跌幅要小得多，我们认为价格下跌更可能是由于整个英国房地产市场因脱欧不确定性而低迷导致的；至于成交量的大跌则可能是受供给量进一步缩减影响。

反观W2区的情况，与西敏市的整体情况有所不同：2017-2018年该区新房公寓价量齐跌，但2019年却一反西敏市的整体情况（同时也与英国整个市场情况相对）实现了房价的反弹，并且交易量没有进一步下滑。

我们认为之所以出现这样的情况，可能是由于交易集中在这期间推出的价格较低的新房（如Linton Group在Cuthbert Street上推出的新房）所致。而当相对高价的其他新盘在2019年推出后，由于仍在W2区市场买家们的购买力范围之内，因此很快也能够成交，并导致成交价格的上涨。

而在过去成交过的所有公寓中，我们按照价格区间将它们分为了12类，其价格区间分布如下：

从图中可以看到，在所有单独的类别中，125-150万英镑的房产交易量最高，占总交易量（142套）的21%。值得一提的是，购买150-175万和225-250万英镑的人比购买50万英镑以下房产的人更多，购买300万以上的超高价公寓的人数甚至在总人数类别中排名第5，为前50%，说明本区置业偏好更加倾向于高价位的奢华型房产，属于高端住宅区。

对于West End Gate来说，其定位价在89-199万，涵盖了历史分布类别中的56%的市场，在转卖中应该能够保证较高的流通性。

租金方面，根据Hackett Estate Agents为West End Gate的租金所作的预估算，West End Gate的租金回报率在3.6%左右。在当前市场上正在租赁中的房源可以在Righmove上找到，以我们找到的临近West End Gate的2处房源来看，这一数据相对合理。

这两处毗邻West End Gate的房产（图中中间底部蓝色公车站处即为West End Gate）的周租金为681磅每周及271磅每周，乍看之下与West End Gate相去甚远，但实际上，周租金为681磅的2房公寓实际面积仅有600平方尺左右，比West End Gate的两房公寓面积小了30%，若按照其每平方尺1.135（681/600=1.135）的租金算，其实West End Gate的两房租金应为857*1.135=972磅，甚至高于Hackett的估价。

同理周租金为271磅每周的房产仅为一套5房公寓内的一间。其实际面积无法得知，但从观察情况看该房间非常狭小，因此实际情况可能与上例类似。

2017年，西敏市市政府提出了新的Church Street大纲（Church Street Masterplan），其目的是打造一个以Church Street为中心的综合生活圈，并对商业，文化，居住进行明确的分区。

在计划大纲中，West End Gate作为以住宅为主的项目，被西敏市政府在大纲中明确指出，是第一期住宅开发计划中的重要组成部分。由于有这样的政府关注度，我们相信这对于整个项目在建造和交付过程中，因政策方面因素导致的延期交付的风险很低。又由于在项目收尾时政府认可非常重要，因此整个项目的交付风险也极大地降低了。

除此之外，在Church Street Masterplan中，West End Gate所属的区域为以住宅为主，兼具艺术文化与小型商铺的区域，毗邻商业区和办公区。

位于住宅及艺术区的好处是此处将会出现专门为了提升日常居住水准的投入和改革。在政府文件中，比较明确的可以量化的与居民区相关改革目标有活动空间和噪音控制方面的目标。在政府规划中关于居住设施的14条优化措施中，明确指出将会把公众活动空间提升40%；在关于交通改善的6条措施中，明确提出将建立低分贝控制区，将噪音控制在20分贝以下（一般民用住宅的声音控制为40分贝，是计划措施的2倍）。

我们相信这些措施将会令区域内住宅更加适合居住，因此在购房居住者和租房居住者的市场上，相比于不在这一规划区内的其他住宅（本规划区实际上覆盖范围并不大，仅有约4个街区）更有优势。

除此之外，由于是被商业区及办公区围绕的唯一的住宅区，由于商业和办公区的兴起而新增加的工作人数将为租房市场提供新晋的潜在租客。目前在规划中能够量化的有525个商业岗位，但由于更多的工作机会将进一步增加，实际增加的潜力应该大于525人（虽然建筑相关工作能够增加3500个岗位，但考虑到建筑工作的周期性，我们认为这些岗位可能无法提供长期稳定的租赁潜力，还请读者在独立研究中自行决定是否要考虑这一数据）

人口统计学

通常来说，地区内有购房或者租房需求的人以外来人口为主，由于近年来英国社会人口老年化加剧，老年人的缩减住房（Downsizing）需求也有所增加。本文就对这两种人口的相关人口统计特征进行陈述。

在外来人口方面，根据全英人口普查后西敏市市政府数据，西敏市的净移民率为3.8%，净移民平均人数为每年3822人，高于英国及伦敦平均水平。

关于外来人口流入的另一个可参考数据为以目标区域作为社会保险或者医疗保险注册地的人数变化，因为以目标区域作为注册地则代表此人在目标区域进行劳务活动，或者使用该区域的公共服务设施。根据西敏市市政府数据，2016年全年新增11,924人将社保或医保注册为西敏市，表示这一年可能有对应的人数进入了当地市场。如果将注册人数和移民人数两组对照，则大约有8000人可能是往返于西敏市与其居住地间，因此可能有潜在的租房需求，对于区内投资房买家来说值得留意。

需要进行对比的另一组数据是年度西敏市全市新建住房数据。虽然这组数据理应属于经济数据，而非人口统计学，但由于一起比较更加直观，因此在这一部分引入。

西敏市对应于人口普查年份的2016年的新房建筑为907套，与净移民数相比有3822-907=2915套的供应不足；如果假设所有移民均为家庭（实际上可能性非常低）以家庭平均人口2.4来算有3822/2.4=1593套需求，则仍然存在1593-907=686套的供给不足。

根据目前估测数据，截至目前西敏市在建项目总共3个，分别为Chapter Street，Great Minster House以及River Walk，预计总共提供208套住宅，如果未来西敏市人口结构与之前相比没有重大变化（实际上，类似西敏市这样非常成熟的悠久自治市的人口结构不太可能出现重大变化），则供给仍旧无法满足需求。

最后来看一组人口普查中的年龄分布数据。

西敏市是一个相对年轻的都市，60岁以上人口占35,858人，总人口15.8%左右。根据我们之前的研究，60岁以上人口中平均有30%左右的人会有缩减住宅面积的需求，且由于这部分人需要更加便捷的居住环境，基本只会选择公寓或者养老公寓。且由于这部分人多数长期居住在本区，因此大多不会更换换房区域。如果按照这一比例计算，西敏市换房需求的人口大约有10757人，具有比较强的市场潜力。

综上所述，West End Gate项目有如下特点：

在项目本身方面，

由于其建筑理念及开发商背景，基于其节能及建材质量相关研究及历史表现，我们认为项目具有较高的性价比；

在经济因素上，

由于其所在区域住房供给量小于需求量，且有房价交易量稳定，价格上涨趋势，我们看好项目价值上涨前景；

在社会因素上，

由于其外来人口增量较大，教育资源优越，老年人口换房需求相比于供给量有较大潜力，我们看好其价值上涨前景；

在政治因素上，

由于本项目受当地政府重视，并被纳入了未来的改建计划，我们认为其项目风险及不确定性大大降低，且居住舒适度将得到提高，从而增加市场竞争力。