市场观察｜Downsize，英国养老地产新需求

英国的养老地产在PWC的一份报告（《欧洲房地产新兴趋势》）中被评为2019年投资领域最值得投资的第一名，并且还被评为第二大最具有吸引力的发展领域。PWC做出这样的市场判断并不奇怪，在当前强劲的人口需求和收入增长的支撑下，养老地产可能成为当前市场环境中的“黑马”。

到2039年，65岁以上人口将达到500万。当前英国老年人拥有自己住房的比率达到了75%，而全国拥有自住房的比例为55%。其中96%的老年人住在普通住房之中，这是因为英国的养老地产多数仅限于按需出售的退休社区或养老院。当地老年人的独立生活的意向造成了英国养老地产市场与北美养老地产市场的鲜明对比——后者有着更成熟也更灵活的辅助生活及护理服务以供当地老年人选择，而英国此类养老市场并不如美国发达。

在这样的背景下，希望能够独立生活的英国老年人在进入养老阶段时产生了新的需求——Downsize。

Downsize，顾名思义就是缩小规模，当这个词用于房地产时，即可理解为缩小房屋面积，而在英国，更习惯于用卧室数量来表述，比如将四居室的house更换为两居的公寓。具体到老年人，则是希望从大房子置换到更适合老年人养老的小户型养老房产。

根据成功预测英国两次大选结果的知名调研网站YouGov所做的一项调查，发现英国约有三分之一的55岁以上的老年人考虑或者希望能够缩小住房规模以提高他们的生活水平。

可以发现，74岁以下的老年人更希望能够缩小住房规模，其中有3成的55-64岁老年人希望能够在未来缩小规模，正在考虑或者已经缩小规模的占到15%，也就是将近半成的55-64岁老年人有缩小规模的需求。而随着年龄的增长，老年人缩小规模的需求也在逐渐的降低，这主要考虑与75+老年人的行动能力有关——YouGov在调查为什么不愿意缩小规模时，这一年龄段的老年人表示厌倦了打包和收拾房屋所以不愿更换。

在已经缩小规模的老年人中，他们变更前平均住房规模为2.66间卧室，平均缩小规模为1.41间，即大部分人从三居或以上的住房搬到了一居或者两居的住房内，而缩减住房规模平均帮助他们释放了约6万镑的资产。

研究表明，缩小规模的好处是多方面的。

首当其冲的是经济因素。

缩小规模就是使用大房子置换小房子，这一过程中会释放一定的资产。根据KnightFrank的一项调查结果，可以发现在不同的区域所能释放的资产有较大的差异。

其中以伦敦最高，每减少一间卧室可以释放7万英镑，威尔士最低为2.4万英镑。这些释放的资产中最常见的用途是提高日常生活，比如55-59岁的老年人中有三分之一的人选择将资金用于养老金，三分之一用于储蓄；而年长者则更多的用于家庭其他成员。

此外是有利于老年人的健康。

缩小住房规模可以帮助老年人减少维护家庭卫生的劳动等，比如打扫两居室的卫生会比打扫四居室的省力。此外，一些房屋为老年人设计的小户型养老住房可以更好地适应老年人的身体需求，如配有电梯的公寓，或者是其他一些辅助设施等。在一项调查报告中，有将近三分之二的房主（McLaren）反馈说，他们搬进专业的养老住房后生活状况得到了改善。此外，这种住房还被证明可以减少医院就诊的频率和时间（Kneale（2011）；IPC（2014）），这有助于节省NHS和社会护理提供者的成本。

第三点就是社会效益。

通过房屋置换释放的不仅是老年人的资产，更是房屋。老年人退休前为了工作或是子女选择在优质通勤地段购房，退休后倾向于环境宜居的地段。这样就释放了一些房屋，有利于缓解英国住房的供需紧张问题。

IFS的研究发现，在2014-15年英国50岁以上的人中，80%拥有自己的住房，这表明这些人中的一部分有可能缩减住宅规模，将其不动产财富货币化。如果老年家庭在50岁或60岁左右提前缩小规模，将会有更多的空置房屋。这释放出的家庭住房，将有助于实现当前英国政府的住房政策目标。

英国是世界上老年人退休后迁移到养老地产的迁移率最低的国家之一，在2011年英国60岁以上的老年人中仅有1%搬迁到退休社区，美国为17%，澳大利亚和新西兰则是13%。

与之相对的则是半数以上的英国老年人都对当前住房存在“Downsize”的需求，希望能够搬到小规模的养老住房内，但仅有极少数的老年人的需求能够得到满足——因为市场供给有限。

在卡斯商学院所做的一份关于老龄社会中住房问题的报告中指出，当前英国只有72.5万套养老住房，2800万套普通住房，这意味着养老住房约占住房总量的2.6%，其中私人养老住房仅有16万套，仅占总量的0.6%。