EB-5移民后涨价时代:TEA政策解析
2019年11月21日,美国EB-5移民项目正式上调投资金额至90万美金(TEA),非TEA地区180万美金。距离EB-5涨价政策已过去3个月,当初各路专家对涨价影响的预测各抒己见,核心观点是申请人数会大幅回撤,但关于TEA的新认定标准等方面众说纷纭。
TEA新规究竟是什么?
在移民局发布修订版指导手册后,其中明确新的TEA定义:
图片来源USCIS,原作者保留著作权
简单翻译如下(请以原文为准):
1. 联邦政府直接负责审查和决定高失业率的TEA地区认定;州和地方政府指定的TEA地区不再有效;
2. 特别指定的高失业率TEA现在将只能包括NCE开展商业活动所在的一个或多个人口普查区,仅包括与该区域直接相邻的人口普查区;
3. 失业率要超过国家平均水平的150%,TEA可以包括人口2万或以上的城市,大都会统计区除外;
4. TEA定义的改变将有助于将投资引领至最需要帮助的地区,即高失业地区。
然而,在如此明确的TEA认定之下,我们依然看到市场上存在位于大都市繁华区域的EB-5项目,在宣传其为90万美金项目。按照上述美国移民局的官方TEA定义,相信大家心中已有自己的判断。
为什么后涨价时代,90万美金EB-5项目如此稀缺?
好望角在涨价政策出台之初,就预测未来90万美金TEA项目将十分稀缺。究其根本,在于日渐收紧的TEA政策。
50万美金的EB-5时代,TEA项目大行其道,市场上90%以上的项目都满足政府的TEA政策认定。这个“政府”是州和地方政府,而非联邦政府。地方政府为吸引如此廉价优质的EB-5资金,可能为TEA地区认定大开绿灯。人口统计区的模糊定义,让寸土寸金的曼哈顿也可能成为“高失业率地区”。
90万美金的EB-5时代,严格的人口统计区认定和收归联邦政府的认证权利,都让TEA项目变得愈发珍贵。
在如此严格的TEA政策之下,投资人应该怎么做?
低风险的都市繁华区已成为历史,高风险的乡村地区可投资产稀少。学生公寓项目成为了EB-5项目的新宠儿。
为何学生公寓成为投资新贵?原因有以下三点:
项目大多位于大学城附近,居民以学生为主,不计入就业人数,满足TEA政策;
学生公寓建设周期短,运营周期长,满足EB-5投资周期特点;
教育类项目投资风险较低,抗经济周期性强。
好望角把握市场先机,在校园生活一期完美收官后,再次携手大西洋美国基金重磅推出校园生活II期,主打学生公寓地产,符合TEA认证,90万美金稀缺项目。项目以学生公寓及其周边物业为标的,进行多项目分散式投资,其中多个项目将会投资到佛罗里达区域,强大市场需求和稳定的运营模式将大大降低了资金风险。
此外,将全程监管项目监管和决策,将融合国际成熟的项目评估体系,以20多项指标、360度全方位评估项目。
“校园生活II期”EB-5投资移民项目:
跨地域 、跨类别分散投资;
项目抗周期能力强,风险较低,退出机制完善;
专业房地产管理团队,超过40年、400亿美金的投资经验;
历史项目表现卓越,I-526,I-829均有大量获批记录;
受美国移民局(USCIS),美国证监会(SEC),美国金融业监管局(FINRA)三重监管。
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