美国加州尔湾的房地产神话可以复制吗？

我是北美掘金黄永明，我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向你问好！

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对于他的经典项目是不是可以复制这个问题，Donald Bren实际上是回答过的。

他说，当年特殊的地理位置——尔湾它位于洛杉矶和圣迭戈之间，一边是海一边是山，这样子的情况在今天是不可复制的。

另外，从政策法规的角度来讲，1970年代和今天差异也是很大的。随着时间的推移，加州的法律法规越来越复杂，让开发商束手束脚，今天已经很难再重复当年那么大规模的开发项目了。

他所说的确实是有几分道理的。但是从另外一方面讲，每一个时代都是有机会的。虽然我们可能无法百分百重复Donald Bren当年的工程，但是在2020年代也会有新的机会，这些新的机会主要是由技术发展带来的。

今天想要跟大家分享三个方向，是我认为可以思考的方向，这些方向可能给房地产带来了新的机会。

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第一个是高铁。很多人可能听说过美国加州是要建高铁的。

实际上，在2008年的时候，州长施瓦辛格就已经批准了高铁项目。但是后来一波三折，包括经费预算方面的问题，高铁长度也削减得越来越短，而且竣工的时间一再推迟，现在这个时间已经推迟到了2029年。你看，20多年高铁都建不成，这也跟中国确实是很不一样的。

另外一方面，可能大家听说相对少的，就是德克萨斯州也要建高铁。

现在的计划，是在休斯敦和达拉斯之间建高铁。原本你开车在这两个城市之间大概需要4个半小时的时间，现在有了高铁以后，90分钟以内就能够从一个城市到达另外一个城市。

这两座大型城市，大家知道是近些年来全美国人口增长数一数二的城市。它有没有一点像40多年前的洛杉矶和圣迭戈之间的关系呢？

更让关系相近的一点，是根据现在的规划，从休斯敦出来向北高铁30分钟的地方到达一个小城市叫做College Station，它是整个高铁线路上唯一设的中间站。你想，这个中间站会给当地带来怎么样的变化呢？这确实是引人遐想的一件事情。

College Station实际上是一个大学城，德州农工大学是在那里的，学校有6万多的学生。所以这个城市未来的潜力是值得关注的。这是第一方面。

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第二方面，是通信技术带来的改变，尤其是5G的技术。

现在很多的高技术公司都是在加州、在奥斯汀，集中在一些城市，但是随着通信技术的发展，你的很多的办公的事情都是可以远程去完成的，或者在家里面完成的。

这可能给房地产带来新的机会。也就是说，这些高技术公司，他们的职员不需要集中在少数的城市了，原先可能相对远一些的城市也会获得它们的机会。

比如说，我所在的德州的这个海岛，现在一位市长候选人，他就提出一个很有意思的想法，说这个岛现在和历史上都是一个旅游业为主的岛，但是我们有没有可能去吸引那些高技术的公司？因为现在远程办公已经越来越可能了，没有必要全部都集中在一个城市一个地点。

这个确实是一个思路：将来人们可能更多在线办公、远程协作，这会给房地产带来什么样的机会？

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第三个方向是当前正在发生的：在很多人口稠密的城市，在住房短缺的城市正在发生一种现象——原本的那些百货商店倒闭了以后，有些人就把这些百货商店买下来，重新改造成公寓拿去出租。

这个事情之前确实很多人是没有想到的。原先我们也考虑过，说这些被电商挤得都倒闭了的商店，将来它们那么大的楼，做什么用？空下来以后干什么呢？有人猜测，可能会做虚拟现实的那种游乐场。这个事情我们还没有太明显地看到有这样的趋势。另外一个，有人猜测它们可能会作为自助仓储。

但是现在实际发生的是，它们被改造成了公寓。

这个确实是很有意思的一件事情。因为美国现在住房是短缺的，根据房地美的数字，美国全国缺250万套住宅。尤其是在一些人口稠密的大城市，那么在市中心、在相对拥挤的地方，你已经不太可能再像原来那样建独栋的别墅，公寓的需求是越来越大的。这些商场空下来了以后，改造成公寓确实是一个不错的用途。

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那么以上三点讲下来，是告诉大家，在每一个时代都会有它自己的机会，我们要看到有什么样的趋势、有什么样的机会。

虽然Donald Bren他当年的事情，我们没有办法完全复制，但是你想一想，也许再过20年、30年以后，你也会遇到有人讲：那是因为当时你在的那个年代，所以你才能够做成这个事情。

每过二十年、三十年都会有人这么讲的，每一个时代都会有它的机会。