干货！关于美国养房成本，看这一篇就够了！

很多的国际买家对于投资美国房产后，大抵都有类似的困惑，养房过程中到底都有哪些费用，大概在什么阶段会发生，今天我们在这里做一个简明扼要的阐述。

美国的房屋均价亦或者房屋价格的中位数相比之下应当是处于比较合理的区间，当然各州的购房成本差异还是很大的。当人们趋之若鹜进行投资之前，也应该对于投资后的持有成本和 需要业主本人决策的事宜有一个清醒的认识。到底持有期间的费用有哪些？基本的项目有：地产税、房屋保险和物业费，以及房屋的维护费用。 

美国大多数地方政府都会基于房地产征收地产税,，也被称为“米利税”(millage rate)，作为主要的收入来源。税收金额一般是以房产的公平市场价值乘以一个评估比率再乘以一个税率来计算，并且通常是房产所有者来缴纳。一般情况下，房产税是按给定房屋或土地价值征收的。根据当地法律，房屋价值是根据估计的销售价格进行定期评估的，或者是根据最后一次购买房产时的销售价格进行评估的。虽然全国各地的税收使用方式不尽相同，但地产税一般用于消防、警察部门、学校和道路维护，包括除雪、清洁和维修。

因此取决于房产的实际位置，房产税可能是一笔微不足道的开支，也可能是一项重大的财政负担。美国通常税率在 1%～3%，加州地产税率大致在 1%～2%之间。

至于地产税的缴纳时间，各州也不尽相同。以加州为例，财政年度从 7 月 1 日至 6 月 30 日，地产税缴纳的是当年 7/1 到第二年 6/30 之间的，地产税在县(county)一级进行评估和征收。房产税分两期同等金额征收 。第一期缴纳的是当年 7 月 1 日至 12 月 31 日之间的地产税，11 月 1 日起 征，12 月 10 日到期；第二期缴纳的是次年 1 月 1 日到 6 月 30 日之间的，3 月 1 日起征，4 月 10 日到期。付款必须在到期日的下午 5 点前收到，否则将收取 10%的罚款。

Supplement Tax,附加地产税，也是购房者在有些情况下会碰到的情况。任何时候，只要一处房产被卖给了新主人，或者新建筑完工，州法律就规定必须由郡政府重新评估房产的价值。重新评估很可能会改变或提升房产评估价值，因此会有附加的地产税账单单独发送给业主。

对于很多人来说，买房子大概是人生里最大的一笔投资了，而想要保护好这笔财富，HomeownersInsurance（房屋保险）必不可少。除了业主外，对于租客来说，房屋保险里也有 RentersInsurance（租房保险）可以保障你的家庭财产。

虽然美国的法律并没有要求业主一定要购买房屋保险，但如果你是通过贷款买房的话，银行通常都会强制借款人购买房屋保险，以保障房子不会因失火或者其他意外损毁而导致贬值。如果房子位于洪水高危地段，贷款的银行通常也会强制屋主额外购买洪水保险（FloodInsurance），美国洪水保险平均费用约$700/年。很多人买房的时候也会注意上 FEMAFloodMapServiceCenter 查清楚，确保自己家不在高危地段。

一般 SingleFamilyHouse（独立家庭房屋）的房屋保险都会包含以下六个方面的基础理赔项目：

1). Dwellingprotection：保房屋主建筑以及相连的附属建筑（例如连着的车房）的损毁赔付，通常保险里还会有更详细的关于什么情况导致的损毁能赔、什么情况下不赔的条款； 

2). Otherstructuresprotection：同上，担保的是其他与主体建筑分离的独立建筑物，比如独立的车房、工具屋、围栏等；

3). Personal property coverage：保保险条款规定内的个人财产被盗和损毁需要修复或重置的损失，一般会包括家具、电器、衣物、首饰等等，但如果家里有一些贵重的物品如珠宝、收藏品之类，则需要购买额外的保险；

4). Additional living expenses coverage：也叫“lossofusecoverage”，类似灾后重建这种期间，屋主及家人临时的食宿费等额外支出；

5). Liability coverage：责任保险，保万一因为有人在你的地上意外受伤，又或者你、你的家人或你的宠物损毁了其他人的财产被告要打官司或者赔偿的情况；

6). Medical payments coverage：保万一有客人在自己地方受伤的医疗费用，又或者屋主及家人在其他地方意外受伤导致的医疗费用；这部分医疗保险是不论责任在哪一方都有保障的，保额通常不大，但可以有效防止一些小受伤问题变成大的责任官司问题。

房屋保险的常见类型如下：

房屋保险的条款分为“Named-Peril”（指定危险）和“Open-Peril”（不指定危险）两类。Named-peril 保险只保合约里列明的情况；而open-peril 则是反过来，除了合约里专门列出的排除项以外什么情况都保。Open-peril条款对投保人更有利，但价格也会更贵，有时候选择named-peril再额外增加具体某个情况的细则条款（endorsement）可能更省钱。而根据理赔范围不同，房屋保险主要划分为以下九大类型：

1）. HO-1：最最基础的房屋保险，named-peril仅赔付因为火灾或抽烟、爆炸、闪电、冰雹和风暴、盗窃、恶意破坏、车辆导致的损毁、飞机导致的损毁、暴动和民间骚乱、火山爆发等 10 种情况导致的房屋建筑损失，可能还带部分个人财物方面的理赔，但不包含责任保险。

2). HO-2：基础房屋保险，除了覆盖 HO-1 的理赔范围；还增加了由于物体坠落，冰、雪或雨夹雪的重量，冷暖气等房屋系统结冰，房屋和管道等其他家用系统突然撕裂，出现裂缝或膨胀，突然溢出的水或蒸汽，人为产生的电流引起的突然和意外损坏等 6 种额外情况导致的房屋建筑损失以及列明种类的个人财物损失；包含责任保险。

3). HO-3：最通用的房屋保险，除了覆盖 HO-2 类保险的理赔范围以外，在房屋建筑方面的理赔是 open-peril，也就是除了特别列出来的情况以外，其他都能报销。

4). HOB：与 HO-3 几乎一样，都是在房屋建筑方面按 open-peril 理赔，但个人财产方面按 named-peril 理赔；两者不同之处在于 HOB 比 HO-3在损害理赔方面的范围会稍大一些，另外还会包含一些例如船、剪草机、拖拉机等家里的“附件”的理赔。

5). HO-4：这类也就是俗称的“RentersInsurance”（租屋保险/租客保险），只保类似 HO-2 范围内的个人财物损失以及责任险，不包含房屋建筑方面。6). HO-5：这可以算是覆盖范围最广的房屋保险，在 HO-3 的基础上，无论房屋建筑还是个人财产方面都是 open-peril，除了特别列明的情况其他都保，同时这类房屋保险价格也会更高。

7). HO-6：第六类是俗称的“CondoInsurance”（Condo 保险/公寓保险），这种保险包括个人财产险和责任险，以及保公寓内部的墙体、地板、天花板等建筑结构保险；至于公寓外部的公共部分保险，则通常由屋主协会 HOA 统一负责。

8). HO-7：第七类是俗称的“MobileHomeInsurance”（活动房屋保险），这种保险的理赔范围与 HO-3 类似，但细节方面是专为 mobilehome 而设。

9). HO-8：第八类保险条款是专为老房子而设的，条款类似于 HO-3，但对于建筑方面的赔付以实际现金价值封顶，历史建筑和注册地标通常都会采用这种保险。

HomeOwnerAssociation(简称 HOA) fee 业主协会费俗称的物业费，是指某些类型住宅的业主每月必须支付的一笔钱，HOA 收取这些费用是为了帮助维护和改善协会中的物业。HOA 费用几乎都是对公寓业主征收的，但也适用于一些独栋住宅社区。

对于共管公寓业主来说，HOA 费用通常包括大楼公共区域的维护费用，比如大堂、天井、景观美化、游泳池和电梯。很多情况下，这笔公管的资金会用于支付公共区域的水费、排污费和垃圾处理费用。如果协会的储备金不足以支付主要的维修费用，如新电梯或新屋顶，协会也可以不时征收特别费用。

HOA 费用也适用于某些独栋住宅社区，特别是社区存在需要维护的网球场、游泳池、社区会所或社区公园等公共设施的时候。

HOA 的费用差别很大，从每个月 100 美元到 700 美元不等，甚至更高，具体要根据 HOA 提供的内容而具体判断。

平常的家居清洁、打理庭院、洗地毯、清理去水槽、外墙和屋顶、暖通空调维护、喷淋系统防寒处理等等，也都是一笔省不了的费用。这些维护工作一般都可以请专业人士来负责，又或者 DIY 自己做，自己动手虽然省下了人工，但也仍然需要花钱购买各种工具。

以上主要针对的是自住型房产的介绍，那么如果买房的目的仅仅是为了投资的话，那么除了要负担上述费用以外，可能还需要聘请专业的房屋管理公司。

管理服务的内容包括但不仅限于如下方面： 

• 招租期间的市场分析和推广，租客的背景调查，制定租赁方案和拟定租约

• 租金征收

• 业主租金信托账户管理

• 水、电、煤气等账单的过户

• 设立 HOA 账户，替业主进行缴费等 

• 租赁合同到期后的续约等 

• 租客驱逐(如有) 

• 房屋保养、修理的申报

• 沟通协调租客的需求等

• 替房东缴纳地产税及房屋保险(如有)

对于以上服务内容，多数情况下管理公司需要与业主沟通清楚当下的情 况以便于业主作出即时的决断，管理公司方可进行必要的举措。所以租 赁房产不能理所当然的认为交给管理公司后就一劳永逸，投资型房产的本质是一项投资，如同其他投资产品需要及时调整投资策略一样，房屋管理也需要业主随行就市，进行不定期的监控和管理公司的沟通。管理公司的费用通常在月租金的 4%-10%区间，市场推广费用约为月租金的50%-100%。

正因为投资房产的租金收入，所以非居住外国人(Non-Resident Alien)因 为有了美国来源产生的收入，所以每年也需要向国税局进行个人所得税收入申报。个人所得税包括联邦、州和地方税，联邦税率全国一致，但 州和地方税率各地不同。大部分州有州个人所得税，没有州所得税的州 有：阿拉斯加、得克萨斯、佛罗里达、内华达、怀俄明、南达科他和华盛顿州。在报税之前，需要在物业所在当地州税务局进行 ITIN(IndividualTaxpayerIdentificationNumber) 纳税人识别号码申请，申请后方可用于每年报税适用，类似于美国本地居民的社会安全码。 

虽说看起来养房确实有这样那样的问题，但是提前了解这些情况，做到胸有成竹，其实在判断的时候就不会那么烦恼，问题也就迎刃而解了。当然找到优秀的服务公司也会让这个过程事倍功半，祝大家都有愉悦的购房和养房经历。