全球股市“血崩”下的经典避险资产：投资美国学生公寓

本周以来原油价格暴跌再加上对冠状病毒的担忧加剧，3月9日全球市场出现“血崩”，多地市场已经或势将跌入熊市。标普500指数一度暴跌7%触发史上第二次熔断机制，美股暂停交易15分钟。市场是流动的，股市跌，债市中高质量的品种就涨，美国10年国债的买入持有收益率已经接近0收益。英文中有个词组叫 Fly to quality，意思就是当公开市场上的投资遇到大的风险事件，能流动的资金短期内就会立刻流向相对安全的资产，比如美国国债。如果风险持续一段时间，中长期资金会流向另类资产（Alternative investment）中相对安全的资产，其中最为典型的就是抗周期性资产-美国学生公寓。

美国高中后的大专院校以上体系是全世界最成功的教育体系，也是全世界国际学生留学最多的市场。在东亚以外的欧美社会，对于上大学的年龄包容度极大，每个人可以不断探索人生可能性和尝试之后再次回到学校读书。简单来说，就是经济不好的时候，大家想要提升竞争能力或者回避竞争，都会回学校重新就读。比如服役超过10年的退伍军人，都可能在30岁才开始读本科学历; 本科工作几年积攒了学费后，在经济不好的时候回大学深造。另外中国印度中产的崛起后，有越来越多的家庭追求高品质教育服务，对于去美国各类大专院校留学的需求一直稳步增长。

首先，学生公寓受经济周期影响很小，经济好，经济差都要上学，不用担心招租的情况，各经济时期，学生公寓需求都体现平稳增长趋势。从1971年以来的数据看，美国就业增长率和大专院校入学增长率的相关系数为负50%，学生住房的投资表现与传统的房地产类别相关性较低，在增加投资组合分散性和多样化方面有着突出效果，即使在宏观经济环境恶化的情况下，也能够带来稳定回报。而大多数其他房地产资产类别(如传统的独立屋、办公楼和酒店)往往与经济周期同步发展。

当就业增长下降，也就是经济降温的时候，大学入学率上升, 这也是支撑学生公寓价值的因素。AXIOMetrics, Inc.是RealPage的子公司，学生公寓行业数据和信息的主要提供商报告。历史和预测的美国就业增长与大专院校入学人数之间的相关性，如下面的图表。在最近一次经济衰退期间(2009年增长率达到了6.3%的峰值)，由于就业市场放缓，学生留在学校或返校，高校的招生人数大幅增长。

美国国家教育统计中心（National Center for Education Statistics）预计，未来美国高中毕业后的学位教育入学人数呈现健康温和的增长趋势。截至2019学年，美国大学和学院的总注册人数估计为2001.4万人，预测到2027年增加到2045.3万。但如果美国经济放缓，预计入学人数会出现短期内的迅速攀升。

根据CBRE2019年美国学生公寓报告，美国的大学入学人数大约是2018年为1990万。全国最大的175所大学平均只能为21.5%的本科生提供校内住宿，剩下的78.5%住在校外，其余的住在家里。在过去的四年中，学生公寓的入住率大约为95%，相当稳定。学生公寓市场还未饱和，学生公寓床位以每年5万的数量增加 ；一线大学中的大型学校（Tier 1）床位供给小于需求；二三线大学中中小型学校（Tier 2 & 3）学生公寓卧室出租供需缺口更大。

所以可以看出，美国学生公寓这类资产非常适合作为经济前景不确定性下的避险投资选择，并且从专业机构和政府公布的数据看，该类资产还没有出现过热或者积聚泡沫的情况。另外最近几年很多投资人认识到公寓地产作为另类投资中的一种，波动率小，较长期持有反而提升了获得稳健收益的可能性。很多投资人心理承受不了传统公开市场的波动，比如即使股票市场上涨，很多投资人也赚不到钱，因为无法把握买入卖出的时间或者无法承受波动带来的心理压力，比如这几天经历的全球股市巨幅震荡。