深度分析：美国养老地产的投资潜力及常见种类

在中国人的传统观念里，“养儿防老”、“父母在不远游”等思想根深蒂固，大部分子女成家立业后都会为年迈的父母养老。但是与中国文化不同，美国老年人有着截然不同的观念，他们通常不与与子女住在一起，这也使得养老地产在美国非常成熟，且有着庞大的市场。本篇文章向大家解读美国的养老地产的常见种类和投资潜力。

养老地产（Senior Housing Property）总共可以分为六大类，包括有产权的老年社区（Active Adult Communities）、老年公寓（Senior Apartments）、独立生活的老年社区（Independent Living Communities）、提供生活护理的老年社区（Assisted Living Residence）、提供医疗护理的老年社区（Nursing Care Homes）、混合服务老年中心（Continuing Care Retirement Communities）。其中各种专业的养老地产社区比例及床数量比例如下图所示（不含老年社区及老年公寓）：

有产权的老年社区（Active Adult Communities）：可以出售产权的独栋别墅、联排别墅、出售型公寓、房车营地等社区。购买社区物业要求超过55周岁，但并不提供额外的护理或医疗服务。社区提供专门为老年人活动的场所，包括活动中心、高尔夫球场、及其它相关娱乐场地等，所有的维护费用包含在物业费中。有产权的老年社区适合年龄不是很大、可以生活自理、且有钱购买物业的老人，但绝大部分美国老人不愿意搬离自己的老房子，因此这种社区在美国的数量不是很多，市场较小。

老年公寓（Senior Apartments）：与之前文章中介绍的学生公寓类似，老年公寓属于长租公寓的一种，特点是有租户年龄限制（一般55岁以上），且公寓提供专门供老年人活动与社交的场所。由于不提供护理或者医疗服务，老年公寓更适合年龄在55-75岁，生活可以自理的老人。和传统长租公寓相比，老年公寓是针对老人进行特殊设计、提供针对性的服务，因此租金价格略高于传统长租公寓。

独立生活的老年社区（Independent Living Communities）：和老年公寓相比，独立生活的老年社区提供进一步的服务，包括配有类似餐厅的社区食堂、定期组织的社交活动、每周定期房间打扫以及交通接送服务，适合年龄在75-84岁之间的老人。社区的租金高于老年公寓很多，平均每月$3000-$3500，其中大约45%的比例是服务费。

提供生活护理的老年社区（Assisted Living Residence）：在独立生活的基础上，社区雇佣专业人员提供日常生活护理服务，包括吃药提醒、穿衣、洗澡、吃饭等。通常物业运营不仅需要获取州政府批准的护理执照，还需提供部分护理人员的住房。物业平均租金在$4500-$5000之间，其中大约65%的比例是服务费。新建的社区或翻新的社区，一般会留有部分房间专门服务记忆衰退的老人（Alzheimer’s / Memory Care），房间通常是没有厨房的大开间（类似酒店房间），提供有相关经验的专人服务。当然价格也更贵，高达平均每月$6500美元。

提供医疗护理的老年社区（Nursing Care Homes）：美国这种社区很多，约占所有养老物业的40%。物业的房间类似酒店，多数房间是双人分享，不仅提供简单的医疗服务（常规药物治疗），而且提供有护理执照护士的24小时服务。虽然服务很好，但价格也很高，每天价格约为$325美元。相比于平均每晚$10000美元的住院治疗（保险通常只能支付有限天数的住院费用），绝大多数需要长期住院的老人会选择搬入这种社区。

混合服务老年中心（Continuing Care Retirement Communities）：独立生活、生活护理、医疗护理混合服务社区。住在这种混合社区的好处是可以在独立生活的时候就享受到医疗护理的服务，适合可以生活自理，但又有某种特殊疾病的老人。

美国“婴儿潮（Baby Boomer，二战后人口爆发期，1946-1964年）”期间出生的人口年龄逐渐变老，2029年，预计约有7400万人口年龄超过65岁 ，900万人年龄超过85岁。而到2050年的时候，预计约有8800万人口年龄超过65岁 ，1900万人年龄超过85岁。这不仅对美国的家庭、商业、医疗等有很大的影响，更重要的是对养老物业不断增涨的需求。可以预见，未来30年，将是美国养老地产飞速发展的时期。

养老物业的投资回报高于传统的长租公寓。根据美国房地产投资信托委员会（National Council of Real Estate Investment Fiduciaries）统计，养老地产2013至2018五年间的平均年化收益率为14.1%（约5%收益来自于运营，9%来自于物业升值），高于传统长租公寓的9.2%。此外，养老物业市场主要由人口结构驱动，美国传统文化中老人和子女通常不住在一起，无法自理的高龄老人绝大部分会移居养老中心，因此养老地产受经济波动的影响较小，投资风险较低。然而，养老物业责任很大，不仅需要有专业的管理团队，根据不同的物业类型还需聘用大量专业的护理和医疗人员，这使得物业运营复杂且成本较高，投资收益受物业的入住率及管理团队水平影响波动较大。

近期，美国华盛顿西雅图的一家被称为“像家一样充满着欢迎氛围”的养老中心成为令人担忧的美国疫情中心区域。

柯克兰市生命护理中心（Life Care Center of Kirkland）：该社区属于提供医疗护理的老年社区（Nursing Care Homes）。根据网上3月9日信息了解到：

• 2月19日该物业中共有120名住户，180名员工

• 2月19日第一名住户被转移至医院，2月29号获得首个确诊病例消息

• 目前已有约60名住户转移至医院

• 目前已有15名住户在医院死亡，其中13名住户是确诊的病人

• 目前已有11名住户在养老中心中死亡，尚未进行新冠病毒测试

• 目前养老中心中还有约50名住户，其中7人有感染症状，所有人员已完成检测，但尚未收到检测结果

• 180名雇员中，65人有感染症状，目前在家隔离，115人在岗。所有人员尚未进行感染检测

• 参与运送病人的消防队员中（美国急救时消防队员也参与运送病人），由于未穿戴必要的保护服装，有1名消防队员确诊，有8名有感染症状的消防队员检测为阴性，目前在家进行14天隔离，剩余没有症状的22名消防队员和3名警务人员在家14天隔离

• 目前尚不了解新冠病毒如何进入到该养老中心

据美国全国广播公司报道，柯克兰市生命护理中心曾在联邦政府官方网站中得到“五星好评”，这让它成为美国的一流护理中心。从目前已获得的信息披露以及对几个病患家属的采访中，我们可以了解到这家养老中心在病毒爆发前运营良好，前期一些老人甚至不愿意离开居住多年的养老中心前往医院进行救治。新冠病毒疫情爆发后由于缺少专业级别的防护装备、政府对新冠病毒检测要求较高（必须有很明确的症状才可以检测）、检测盒数量严重不足、检测效率低下（前期等待1周，目前缩短至24-48小时）等原因，造成病毒的传播。养老中心里有超过三分之一的员工也有感染风险，这使得人员严重不足，管理混乱。而较高的死亡率的主要原因是因为养老中心里的绝大多数都是有健康问题的老年人，身体抵抗力较弱，感染病毒时又缺乏有效的救治。

全美其他的养老中心应当从中吸取教训，尽快进行管理调整，做好预防措施，避免发生类似的悲剧。