全球大放水，如何利用杠杆，让财富增长的速度，赶得上印钞机！

 ◎ 作者 | 象姐

关于海外买房，我们说点人话，说点真话。

上周，象姐和大家分享过房产投资里一个重要的指标——租售比，刚兴趣的朋友，可以点击文章【租售比】看下。

象姐说过，总体来讲，大家要相信，比如在美国，不管持有成本多高，在不加杠杆的情况下出租，你不可能是负收益的，当然前提是你买的房子能租出去。如果你买的房子根本就是那种坑你的项目，可能你不仅拿不到租金，还要往里贴钱。

全球大放水的现状下，从抵抗通胀保值增值的角度来看，房产投资仍然是普通人实现财富积累最容易的方式。那什么样的市场，适合用杠杆投资呢？

相信大家都有这样一个金融常识，纯投资角度来讲，用杠杆的前提条件是房价会涨，如果房价不涨，杠杆其实就是一个负债，当然其中涉及到一个现金流的问题，如果你的现金流能覆盖贷款月供，其实也是可行的。

只要你别找那种可能会破产一蹶不振的城市，当然我觉得选中这种城市的概率也是很小的，只要这个城市长期人口流入，因为在人们的基础需求中，房子是吃穿住行里唯一一个具有保值和投资属性的产品。

首先，明确一点，因为租金能覆盖月供，所以基本上你的房子只要租的掉，就能卖的掉，其实很好理解。比如你在深圳买了一套房子，每个月月供6000，但租房子却要7000，你会不会想要买下这套房子呢？我相信大家都会想要买房。

并且一般本地人首付比例是很低的，比如美国次贷危机的时候，可以实现零首付，现在可能贷款80%，伦敦基本能到70%，甚至更高，泰国现在本地人基本也能到80%，马来西亚甚至首套可以贷到90%。当然外国人是不可能的.

租金覆盖月供，房子能租出去的情况下，其实不愁卖，也不愁涨。这就是为什么说租售比和现金流是我们投资的两大指标。如果你的房子租金可以覆盖月供，其实可以大胆去贷款。

但是在某些地方，比如纽约，我们贷款50%，外国人利息在4%左右，100万的房子，首付50万美金，每个月要还大概2500美金，租金在3000左右，但减去地税等成本后，基本就不剩了，甚至还要贴钱，这个时候收益从哪来？很简单，就看房屋会不会涨，所以买入的时间就很重要。

如果现金流为负，那就要赌升值，当然这个又涉及到变现的问题，我个人是不太建议的，保障现金流为正会更有意义一点。

哪些城市适合用杠杆呢？比如美国的一些二线城市，亚特兰大、达拉斯、奥兰多，但是达拉斯因为地税太高，一套30万的房子，现金流基本为0，如果是在奥兰多，基本可以到4%左右的现金流回报率，亚特兰大基本是4.5%。

伦敦，因为金融系统很发达，你能找到利息低的贷款，并且可以使用先息后本（Interest only）的还款方式，这种方式保证了在伦敦这样房价高的城市，也可以租金抵贷款。如果你是长期持有的思路，我觉得这样的投资方式完全ok，也有不少成功投资案例。

全球关系错综复杂，银行大放水，财富只会集中在更少人手里，所以大家一定要思考下当下的投资应该往哪走，如何分散风险。不妨先了解下海外房产的投资逻辑和底层思维，得居特别推出了一系列投资课程，深度解读大家的疑问，点击阅读原文，就可以查看所有课程哦~

● 海南养老地产式结局：一辈子积蓄购买的房子，一夜之间变成违建！

● 北上广深，做一个体面的家长需要多少钱？

● 放弃澳洲，我决定陪13岁的女儿去吉隆坡读书！

● 时间倒退20年，我一定会投资北京房子，真的会是这样吗？