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泰国买房要找中介吗?曼谷买房流程需要注意什么?

泰国买房流程及买房风险2019年攻略


在泰国,中国投资者拥有或控制房产所有权的形式主要有两种,一种是永久业权公寓(“永久地契公寓”)产证,还有一种是租赁公寓产证。


永久业权产证是拥有百分百产权的所有权形式,对外国人来说,这是最安全的形式。外国人(中国人)只能拥有整个公寓楼总面积里面的49%,另外51%必须由泰国国民拥有,所以在购买之前查询公寓楼内是否还有外国人购买公寓的配额,就显得格外重要。


租赁公寓产证是外国人在泰国拥有房产的另外一种方式,办理这手续和永久业权产证一样,需要去当地土地局做登记。一次性签订租约最长可长达30年。30年租约到期后,可以再续签一次(由于这种情况不太常见,本文就不做介绍了。)


在泰国大部分地区的房产政策是一样的。许多外国投资者最初可能不清楚购买泰国房产的流程,他们会去网上搜索信息,也会从房地产经纪人、开发商等那里听取消息,然而发现多方打听的信息有时会产生冲突,导致投资者更加搞不清楚状况。本文将详细介绍,从最初的签订合约到最终的土地局办理过户手续,这一整个流程,以及税收等问题,避免投资者在买房过程中踩坑。

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1

公寓转售购买流程


与欧美国家购房的流程相比,在泰国购买转售公寓流程相当的简单,不仅流程简化而且法律文书也少。投资者往往会觉得不可思议。然而,流程虽然简单易操作,但是投资风险几乎全都要投资者自己承担。所以在购买之前,充分调查市场是回避风险的关键所在。


在泰国曼谷等城市购买高级公寓,请遵循一下标准步骤:


01

第一步:商定价格和合同条款


一般买家先选中房产后,由房产中介邀约买卖双方进行三方沟通,谈判需要确定合同条款内容大概如下:


1、首先最重要的就是房产价格;


2、确认销售税、转让税等税费,具体的税率和金额。一般来说,卖方支付所有销售税(包括预扣税、特别营业税或印花税)。转让税通常是公寓单元评估价值的2%,由买卖双方各承担50%。不过也可以通过谈判协商决定这些税费具体由谁出;


3、是否出售房屋内的家具、电器和固定装置;


4、确定房产过户的日期。


02

第二步:审核双方所提供的文件,并签订销售和购买协议(SPA),支付押金


假如合同已经大致谈妥,在签署正式购买合同之前,建议买方先审查以下文件:


1、房产契约也被称为“Chanote”;


2、户籍簿或“Tabien Baan”(泰国官方居民登记手册,登记住在房子里的人);


3、卖房者的身份证或护照复印件;


4、代理协议(如果通过代理中介购买)。


请慎重的检查这些文件,确定卖方确实有权出售该房产,并且房产没有进行财产抵押。


审核过文件没有问题之后,买方就需要支付押金。在泰国没有设定押金的具体金额。买卖双方可以自己协商。按照现在的行情,象征性的支付50-150,000泰铢就足够了。无论是何种付款方式,都请收好付款凭证。


一般情况下,销售和购买协议由房产中介起草,也可以通过法律事务所起草。合约内也会规定买方的责任与义务,比如说在一定期限内必须付清房款和办理手续等。外国买家购房周期大约是30-45天,因为需要留出足够的时间给外国买家做详尽的房产调查和购房资金的准备。


03

第三步:通过正规途径对房产进行详尽的调查,并做好房产交接准备


进行法律文书上的尽职调查,最常见的方式是通过律师事务所,聘请法律专业人士代表外国投资者进行尽职调查。常规调查如下:


1、房产的所有权产证复印件与土地办公室存档的原件进行比较;


2、确保地契证书(title deed)的所有者与最初卖家提供的ID / Passport相匹配;


3、确保房产没有抵押;


重新检查房产的细节(即面积大小,Chanote号码等);


4、在此过程中,假如发现财产及其所有权有任何问题,应及时告知买方。


尽职调查期间,买卖双方也需要准备一些文件,为后面去土地局进行过户手续做准备。


买方所需准备的文件:


外国买家护照原件;


假如外国买家已婚,就要出示结婚证书复印件;


假如外国买家已婚,出示配偶同意书;


假如外国买家已婚,在过户当天配偶也需要出席(假如配偶当天无法出席,请事先签署授权书全权委托配偶办理此事);


买方父母亲的名字;


支票或现金(适用于卖家,银行/金融机构,如果适用,还有政府税/费用);


外汇交易表格(FET)或银行证书。(外国投资者必须证明购买泰国房产的资金来自于海外,并且资金来源是有限制的,关于这部分的条款本文结尾处会做介绍)。


卖方所需准备的文件:


泰国身份证或护照原件;


假如卖家已婚,提供结婚证书复印件;


假如卖家已婚,出示配偶同意书;


假如卖家已婚,在土地局过户当日需要到场(假如配偶当天无法出席,请事先签署授权书全权委托配偶办理此事);


房产证原件(Chanote);


房屋登记簿(Tabien Baan);


外国人购买房产配额证书;


退出索赔契约(由Condo Juristic Office签发的文件,确认卖方与该公寓楼没有待和解事宜);


电费收据和最新的电费单据;


电器保修卡(假如还保留);


钥匙,钥匙卡,门禁卡,停车证等。


假如卖方的该公寓单元有财产抵押,就要事先预约相关机构人员在过户当天到场,取消这套房产的抵押。


04

第四步:前往土地部门办理房产过户手续,支付各类税费及大部分的房款


买卖双方在约定的时间去土地局办理过户手续。假如卖方或买方当天不能出席,则需要事先签署委托授权书。


过户当天,买方需要缴纳的费用:


房产的剩余房款(买家可能通过贷款支付);


交易中产生的各种税费。


卖家所需要缴纳的费用:


交易中产生的各种税费。


值得注意的是,税费是直接交给土地局。有些税费必须是现金支付,而且现金超出的部分是不会退回的,所以需要提前准备足够的零钱。


过户当天,土地官员会审查所有的文件,看看文件是否符合法律规定。假如所有文件都合格,土地官员会让双方都去支付相应的税款。税费支付完成后,土地局的工作人员会在房产证上删除卖方名字,在最新的产证上添加购买者的名字。完成这个过程后,买方需要支付大部分的房款。出于安全的原因,一般情况下,建议买方通过支票的形式支付房款。


05

第五步:交房手续


一旦支付了房款,卖方就要把物业的钥匙、门禁卡和相关文件都交给买方,尤其是不要忘记水电煤等公共事业的交接工作(卖家可能需要签署转交授权书),并提供之前或最近的缴费凭证。记得还需通知公寓的物业,向物业提供新业主的产权证书,护照的复印件,并留下联系方式。到这一步才算是购买流程顺利完成啦。


2

购买期房流程


购买期房,房款通常是以分期付款的方式,分期的时长有几个月甚至是几年(这主要取决于这楼盘何时建成)。这种付款方式对于投资者来,前期投资金额会相对较小,也减少了相应的风险。购买期房的流程,不同的开发商可能要求也不太一样。下面对流程做一下大致介绍:


01

第一步:预定房产支付押金


通常支付在50-150,000泰铢之间的押金,就可预定下中意的公寓。在投资期房之前,审核开发商的资质和资金状况是非常重要的,因为多数情况下押金是不能反还。


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第二步:签署买卖协议(SPA),并支付房屋总款的15%。


开放商向买方出示买卖协议(SPA),买方审核后,确认了所有的条款。双方就直接签约。签约时,买方向开发商支付房屋总款的15%,作为第一笔购房费用。


03

第三步,支付房屋总款的15%,作为第二笔购房费用。


签约后30天内,买方需要再向开发商支付15%的费用。有的开发商要求这2笔费用同时支付,以简化流程。


04

第四步,支付剩余房款。


等公寓建成后,开发商先邀请买方来检查公寓。检查之后,假如买家觉得一切正常,买家就向卖家支付剩余房款。收到款后,开发商就会把单元所有权过户到买方名下。


3

开设泰国银行账户和


FET表格申请


买房之前,需要准备的资料和一些准备工作:


开设泰国银行账户


首先买家需开设泰国银行账户,开户的目的就是购买泰国房产。需要提醒买家的是,不同的银行,甚至是同一个银行的不同分支机构对开户的资料都有不同的要求。建议中国买家去开户之前先要咨询清楚,最好是在专门为外国客户提供服务的分支机构内办理开户。一般而言,Kbank和SCB等大型商业银行需要以下文件:


护照原件;


购买房产合约原件;


付款凭证(包括押金或预付款)原件。


一般来说开户只需要这些文件。


外汇交易表(FET)或银行证书


1、资金从买方的外国银行账户转入泰国银行账户;


2、资金必须以泰铢的方式转入买方的泰国银行账户;


3、转入资金的目的要填写购买房产。(如:XXX公寓项目中XXX单元的购买汇款),转账的金额必须超过房产的购买金额;


海外的汇款转入泰国银行账户大约需要2-5个工作日。汇款收到后,银行会与买方联系,并会向买家要求一个授权,将外币全部转成泰铢,再存入买方在泰国的银行账户。


4

泰国房产的面积测算方式


泰国土地房产的测量单位是Rai,Ngan和Wah。


1 Rai= 1600平方米或4 Ngan


1 Ngan= 400平方米或100 Square Wah


1 Square Wah= 4平方米


泰国房屋或公寓的面积是实用面积,表示建筑物内所有可以使用的面积,包括阳台等区域。土地价格是以泰铢/每Rai或泰铢/每Sqare Wah来表示,公寓价格是用每平方米多少泰铢来表示。


5

泰国购买新旧房产的利弊


在泰国买房面可能面对的另一个问题就是选择新房还是旧房。虽然没有什么严格的规定,但一般认为,新房指5年内开发的房产,旧房是指建成5年以上的房产项目。


购买新房(5年以下的房产)的优点:


泰国人普遍喜欢购买新房,所以新房转售会更加容易。新房的建筑内部和周边的配套设施会更加完善,尤其是近期推出的一些公寓都是按照最新的建筑标准来建设的,房屋设计与配套设施都达到一流水平。所以即使是同一个地段新房的单价比旧房高出许多。


购买新房(5年以下的房产)的缺点:


泰国的土地价格持续的上涨,特别是在曼谷中心城区,土地价格上涨较快。这就会导致同一地段下,新房价格远远高于旧房。对于投资者来说,投资金额增大,风险也会相应增加。


购买旧房(5年以上的房产)的优点:


旧房最大的优势就是在相同地段下,每平方米价格相对便宜。另外,由于泰国人偏爱新房,所以近几年来,旧公寓的价格并没有飞快的上涨。同样的价格下,选择购买旧房就可以获得更大的居住空间。


购买旧房(5年以上的房产)的缺点:


有些旧房本身存在缺陷,比如说房屋结构不好或者公共设施破旧,这类的公寓单元在购买之后,可能需要不断的维护和维修,这就会大大增加投资者的投资成本。而且,此类公寓往往还存在难转售和难租赁等情况,投资者要注意此类风险。


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