优质稳健的美金资产，德克萨斯大学城长租别墅值得你爱

2020-06-231316次阅读

许多富人喜欢到德克萨斯州置业，是因为这个州承认一个叫做“homestead”（宅地）的法律概念。

美国并不是所有的州都承认这个概念。有些州承认，但需要业主去政府登记专门的文件，才能获得这个资格。而德州的宅地资格是自动获得的。只要你把一片土地当作主要居所，那么这片地就是你的宅地。

宅地是写进德州宪法的，所以即便德州的州法（state statutes）变了，宅地的规定也不会变，因为宪法是稳定的。

实际上，宅地是1876年写进德州宪法的，到今天都没有变过。

在乡下，一个家庭最多可以把200英亩的土地当作自己的宅地；在城区，一个家庭最多可以将10英亩土地当作自己的宅地。

一个人到德州买下200英亩土地，在土地上建了豪宅，住在那里，使这片土地成为他的宅地。然后，他去开发房地产项目，也许是去开发商场，但后来开发失败，贷款还不上。债主来追债，但是债主动不了这个人的200英亩土地和地上的豪宅。因为那是他的宅地。

宅地是可以免于被债主强制销售的。

这就是为什么加州淘金热的年代，许多没有淘到金子的人为了躲债，会搬家到德克萨斯。因为在这里，当你拥有一片宅地，其他人是动不了的。

德州是一个能让你有安全感的地方。

2008年金融危机期间，德州是全美国人口迁入量最大的州。在经济衰退的时候，这里提供给人们最多的工作机会。人们当然会纷纷搬到这里。

现在，新冠危机之下，德州再一次成为全美国最具抗衰退能力的州。

看一看SmartAsset刚刚做出来的2020年美国抗衰退排行榜前10名的城市：

你看到了吗？10座城市里面，有五座位于德州。而这五座城市里面，又有三座都位于达拉斯-沃斯堡都会区。

房价合理、气候温暖、工作机会多、没有个人所得税、营商环境好，这些都是企业和个人选择迁入德州的因素。

刚刚创造了历史，把载人飞船发射到国际空间站的马斯克，今年三月也表示受够了加州的管制，考虑将公司搬到德州。

马斯克在推特上表达这个意思之后，德州州长立即证实了这个消息，并说将会与马斯克交谈，欢迎他把公司搬到德州来。

仅仅在2019年，苹果公司决定在德州扩展新的办公园区，嘉信理财集团（Charles Schwab）将总部从旧金山迁到了达拉斯-沃斯堡地区，路易斯‧威登在德州开设了新工厂。

越来越多的企业被德州的营商环境所吸引。

在德州生活得久了，有的时候我会忘记并不是每一个州都像德州一样。

我习惯了不需要向州政府交个人所得税，以至于有时差点会忘记要给其他州交税。

美国人有一种说法：“加州人上半年挣的钱是给政府的，下半年挣的钱才是自己的。”他们用这句话来说明加州的税负有多重。

我还记得许多年前，我还没有移民到美国的时候，有一次到洛杉矶出差，见到著名魔术师詹姆斯‧兰迪。他跟我说的很多话我都淡忘了，但有一句话一直深深印在脑海中：“美国不同的城市，就像是不同的国家。”

那个时候，我还无法完全理解兰迪的这句话。我以为他指的仅仅是城市的风貌。但在美国生活得越久，你就越会发现，城市间或者州与州之间的差异，并不是表面上的。它们在法律精神的根源上就有差异。

德州面积非常大，相当于四个广东省，历史上，为了吸引人们来这里定居，制定出了许多对地主有好的法律。

比如前面提到的宅地。再如，从1904年沿用至今的“最大泵法律”：你在自己的地上打井，只要你能抽得上来的地下水，全是你的，哪怕邻居的水井因为你的大泵而干涸。

当然，对于房地产投资者来讲，德州最吸引人的地方之一，就是它的法律对地主非常有好。

在加州投资出租房，是一个巨大的错误。

巨大的错误。

这是一个保护租客到了令人发指的程度的州。租客欠缴租金，房东想强制驱逐，那可是一件相当不容易的事。租客能够跟你玩游戏玩很久。

圣何塞甚至出台法律，禁止房东在招租时检查租客的犯罪历史。谁在圣何塞做出租房，我建议你赶紧离开那里，换一个地方做投资。

在德州，租客欠缴房租，完整的强制驱逐程序只需三个星期就能走完，这种速度在全美50个州中是名列前茅的。

租房查租客的犯罪记录，这可以说是全美国通行的做法，圣何塞的禁令真的非常“有创意”。

法律上对房东的种种不友好，加上房价高昂带来的超低租售比，我想但凡在加州投资过出租房的人，都能体会个中滋味。

现在，疫情让更多人搬离人口稠密的大城市，远程办公也让人们不必再在硅谷等地租房。有心人可以查一查搬家公司的数据，看看今年有多人搬离加州，以及这些人去了哪里。

在加州受了伤的投资者们：并不是美国的出租房投资不成立，而是加州那个地方不成立。德州欢迎你们。

我从北京移民到美国的时候，也在许多不同的城市间犹豫过。最终选择了德克萨斯州的休斯顿。

我当时想，先去休斯顿，如果有什么不好的地方，大不了换个地方。然而，在这里住下之后，我就再也没想过搬去其他州。

德州人民热情友善，在这里经营生意也很简单。就房地产投资而言，我想要在这里拥有一批出租房，经营至少1,000个门的自助仓储，然后再持有几千英亩土地。

我不会想要在其他的州有太多的投资，德州这么大，对我已经足够了。

最根本的是，德州是一个让我心安的地方。

去年我去达拉斯实地考察了一个位于Denton大学城的长租别墅项目，Rayzor Ranch大学城公寓，坐落于人口净流量与就业增速全美第一的达拉斯北部城市群，丹顿市是全美十佳大学城，发展迅速，有升值潜力。

项目南侧即为丹顿市新市中心，紧邻大型商业购物中心，优质配套，尽享繁华，距离两所知名大学UNT和TWU仅6分钟。

长租别墅有专业的运营商提供全链条的租赁管理服务，业主不需要为租赁管理维修等操心，托管期间保证租金每年5%，可以实习轻松远程投资出租房。

项目特色：

项目信息

达拉斯大学城学生公寓 Residences at Rayzor Ranch

物业类型：联排别墅、独栋别墅

体量：280套

房屋售价：$25万美金起

户型类别：三居四卫，四居五卫

建筑面积：191m² -217 m²

建设周期：18个月

项目地址：The Residences at Rayzor Ranch, Bonnie Bare St, Denton, TX

包租三年：建筑期每年5%+包租期每年5% （净收益）

2. 外立面效果图

A.六联排

B.八联排

3. 户型图赏析

3D俯视图：一房一卫，一楼共享，专为美国大学生租赁量身打造的高端服务学生公寓！

A. 4居室+5卫+2车库 217 m²

B.3居室+4卫+2车库 191 m²

4. 项目区位

达拉斯-沃斯堡大都会区Dallas–Fort Worth Metroplex

项目所在地位于美国南部发展速度最快的达拉斯-沃斯堡大都会区（Dallas–Fort Worth Metroplex，简称DFW），它是美国第四大都会区，属于德克萨斯州北部的经济文化中心。达拉斯大都会区域的人口总数（740万）和全年的GDP（$5355亿）总量都是位于全美第四。

财富500强企业有24家总部位于DWF，仅次于纽约大都会区。达拉斯的经济十分多元化，他的支柱产业有航空航天业、金融业、高科技、制造业、能源业。由于达拉斯都会区是大量企业信息技术企业、众多电子、计算通讯公司的所在地，因此该都会区拥有全美最大的信息技术产业基地，通常被称为“硅谷草原”（Silicon Prairie）或“电信走廊”（Telecom Corridor）。

丹顿市-Denton 全美发展速度第二快的城市

项目位于达拉斯大都会区域的北部城市-Denton（丹顿）市，距离达拉斯市中心40分钟车程。Denton是美国知名的大学城，包括两所主要大学：北德州大学和德州女子大学在内，有超过50000名在校大学生。近年来Denton 人口和规模增长迅速，获得了“全美发展最快25个城市之一”、“ 全美最佳小镇”、“德州最宜居城市”等诸多殊荣。

项目周边配套成熟

交通要塞：项目位于Denton西北I-35州际高速公路东部，和380高速公路交汇处；
商业繁华：位于2400亩大型城市综合体之中，紧邻Rayzor Ranch2大购物中心，包括酒店、健身、餐饮、医院、电影院等设施，生活购物极其便利；
休闲娱乐：三大天然湖泊，四所国家公园，七个高尔夫球场及多个度假中心；
大学城区：南部距离北德克萨斯大学约2.3英里，东部距离德州女子大学约2.6英里，均6分钟车程可达。

5. 两所知名大学

北德克萨斯大学University of North Texas （UNT）

University of North Texas 3.1 英里 7分钟

成立于1890年，一类研究型大学；在校生总人数：38154人

连续23年被评选为Americas Best College Buys；

72项学术项目被评为全美100强；领先的专业有酒店管理学、时尚设计、物流及供应链管理项目、技术通讯项目等。

德克萨斯女子大学Texas Women’s University （TWU）

Texas Woman’s University 2.8 英里 8分钟

源于1901年的Girls Industrial College，正式成为大学于1957年；在校生总人数：15000人，是全美最大的女性学生为主（90%以上）的大学

TWU提供文科、护理、健康科学、科学、商业和教育等60个专业的课程。被Carnegie Classification列为综合研究型及授予博士学位的大学。

这个学校毕业的医疗专业人员比德克萨斯州其他任何大学都要多。

6. 项目优势与亮点

投资评估

杠杆投资：10万美金首付，撬动一栋美国的永久产权独栋别墅，看得见的现金流！

	收益	年化收益率	现金流（$）	收益计算
1	建筑期收益	5%	$7500美金	$10万5%1.5年
2	包租收益	5%	$37500美金	$25万5%3年
3	房产增值收益	5% (均值)	$56,250美金	$25万*((1+5%)^4.5-1)
	总计	15%	$101,250美金	总现金收益

购房流程

步骤	买房流程
1	填写客户意向表格，选定地块，户型，提供护照
2	14日内与开发商签署合同，支付定金；
3	贷款客户开始准备材料
4	交房时付清剩余款项