英国房东8月23日后终于可以驱逐房客了!然而这各种限制也是一言难尽...
新冠疫情爆发后,很多租户面临着较大的财务压力。
为了帮助租客度过难关,今年3月份,英国政府颁布了紧急禁令,要求房东在未来三个月内不得驱逐租户,英国法院也将暂停审理该类财产回收案件。
也就是说,无论租客是否拖欠租金,或造成房屋状况不良,房东都不得将他们驱逐出门。
作为对房东群体的补偿,英国政府同时提出了“房屋按揭贷款假期(mortgage payment holiday )”计划,即房东可以将抵押贷款的还款日期推迟3个月,以减轻负担。
另外,房东也可以暂缓申报今年的个人所得税。
不过,由于疫情的影响远超出了人们的预期,在6月份,英国政府宣布将把这一禁令再次延长2个月。
英国住房部长Robert Jenrick也在Twitter上公布了这一消息。
如今,眼看着8月23日禁令就要到期了,但大家却发现,即便禁令解除后,房东们未来想要收回自己的房产,可能还是会非常困难,除非遇到极端情况。
据媒体报道称,按照英国法院最新要求,如果租客有拖欠租金,或者不能很好地的维护房屋状况,房东想要收回自己物业并提起上诉时,必须通过一些额外程序,包括提供租客受疫情影响的情况,目前的经济状况等。
这些变化预计将持续到明年3月,未来可能还会进一步延长,而在疫情之前就向法院提起驱逐诉讼的房东,现在也要重新提交这些资料。
如果房东没有提供相关信息,法庭将有权暂停诉讼程序。
也就是说,未来租客的经济情况很可能会作为法官审理的依据,如果租客确实因为疫情影响而导致没有收入等,在这种情况下,房东很可能无法赶走租客。
而且,由于目前积压的案件太多,政府鼓励房东尽可能与租客先自行调节,法院将只会处理那些“优先案件”,包括,家庭暴力、反社会行为、擅自占用房屋、欺诈、非法分租及极端拖欠租金。
然而,对于什么是“极端拖欠租金”,政府并没有给出清晰的定义,这其中还有很大的争议空间,一些房东担心,这可能会导致法官在判决时存在一定的“偏心”行为。
可以说,任何福利政策都可能成为一把双刃剑......
尽管,英国政府原本是希望帮助一些确实存在困难的人,但也有一些无良租客借此恶意拖欠租金。
根据英国慈善机构StepChange的数据,英国现在大约有59万人拖欠租金,占比高达5%,是去年同期的两倍。
但因为房东还要偿还抵押贷款,承担维修、保养等日常性开支,这也让他们面临巨大的压力。
对于这一情况,伦敦租房者工会( London Renters Union)的成员Claire Weldon表示:
“法院的这些小变化,对于保护那些欠着房租的人没有任何帮助。政府目前依靠房东的善意,并要求他们表现出同情的做法是非常幼稚的。”
那么,等疫情这个特殊期过去后,房东们可以通过哪些法规来维护自己的合法权益呢?
这就不得不提到英国的房产回收规则了。
为了保护房东的合法权利,防止租客出现“霸住不缴租”、“肆意破坏房产”等情况,英国《住房法案》规定,房东想要顺利而且合法地拿回自己房子的使用权时,可以通过Section 21,以及Section 8。
Section 21要求房东在拿回房屋使用权,需提前2个月向租客发放通知说明,在接到该通知说明后2个月,如果租客还没有离开房屋,则房东有权向当地法院申请驱逐令将租客驱逐。
因为房东租客发Section 21通知,是不需要给出具体理由的,所以Section 21也叫“无过错驱逐”。
Section 8类似于Section 21,也是针对租客“犯了错”来通知租客搬走而启动的驱逐租客的程序。但Section 8相对而言麻烦一下,房东需要给出具体的理由,比如,租客拖欠租金长达8周以上、破坏房子、骚扰邻居,有暴力行为等。
不过,鉴于一些不法房东通过Section 21随意驱逐租客,在鲍里斯上台后,他曾表示会取消Section 21,同时将会对现有的Section 8触发条件做出修改,确保房东们在想要自己搬进去住或者卖掉房子的时候,能够有权利要求租客到期搬走,好尽可能均衡的维护租赁双方的权利。
目前,政府并没有真正对这两项政策进行改革,未来鲍里斯是否会兑现自己的承诺,还要拭目以待。
房产圈的结尾提示:
房东收租、租客交租本就是天经地义的事情,何况英国政府也曾明确表示,疫情期间,租户应“继续支付租金,并尽其所能遵守租赁协议的所有其他条款”。法律并没有因为疫情就赋予租客恶意拖欠租金的权力。
但是,考虑到因为疫情,确实导致一部分租客没有了收入,难以支付租金(并未恶意拖欠),建议条件允许的情况下,房东可以考虑采纳政府的建议,一方面与租客寻求达成更灵活的协议,另一方面则考虑利用政府出台的抵押贷款假期、推迟纳税等福利来减轻自己的压力。
但是,对于那些恶意拖欠租金,拿着疫情当“无赖之盾”的租客,建议房东们还是要拿起法律武器,勇敢捍卫自己的正当权益。
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