英国房东注意！高层公寓刚出新规，45万业主终于解套了

相信大家应该还记得，我前不久写过一篇关于EWS1 Certificate（外墙火灾审查证书）的文章《英国这类房子尽量不要买，买了麻烦不断，原因是...》，谈到了部分英国高层公寓投资者面临的困境：

特别是一位读者提到自己在5月准备转手所购的高层公寓时，因为无法提供EWS1，导致潜在买家无法申请贷款。最后，他不得不降价出售房子。

放眼全英国，有近300万高层公寓业主因为没有办理这张证书，而无法出售房屋或者获得银行的抵押贷款。

终于，英国政府于11月21日正式宣布：

1. 取消对无覆层（Cladding）公寓的审查，意味着那些外层建筑并没有Cladding的房东，将不再需要提交EWS1。

这项新举措可以为近45万户业主扫清障碍，帮助他们顺利出售、搬迁或再抵押房屋。

2. 对于外层有覆层（Cladding）的业主，政府承诺将继续支持这些业主，确保只有在绝对必要的情况下才要求填写EWS1表格，并增加火灾风险审查评估员，加快建筑评估程序。

不过，对于需要整改外墙的建筑，如果地主（owner）不愿意支付维修费用，且根据租约条款无需支付，租赁产权所有者（leaseholder）仍将承担“一些成本”，但政府会保证业主能负担得起这一成本。

下面我们一个一个来看：

EWS1 Certificate是什么，为什么麻烦不断？

说到EWS1 Certificate（外墙火灾审查证书），我们还是来简单回顾下它出台的背景。

2017年，伦敦的格伦菲尔塔（Grenfell Tower）因外墙覆层使用了危险易燃材料铝复合材料ACM发生火灾，造成72人死亡。

对此，英国政府在2018年出台新规，要求在2019年6月前，去除所有海拔超过18米的建筑外墙的易燃材料覆层。

除了在房屋建造方面下功夫，英国政府还在2019年出台了一项规定，要求银行在考虑提供贷款前，必须让业主出示EWS1 Certificate（外墙火灾审查证书），以证明该房子已经达到了最新的防火标准。

但问题在于这项规定刚出台不久，所以英国很多建筑并没有EWS1，这就使得很多出售此类房屋的业主很难将房产售出，也就出现了像文章开头那位读者遇到的问题。

新规定下，哪些公寓可以不用提交EWS1 ？

正如我们在文章开头提到的那样，根据最新发布的规定，无覆层（Cladding）公寓的业主将不再需要提交EWS1。

在与英国皇家特许测量师协会（RICS）以及BSA商讨后，住房部认为，目前英国正在等待着做外墙火灾风险评估的建筑中，有很大一部分建筑并没有包含不安全的覆层。

如果能减少这类建筑的检测，将大大减轻楼房的评估压力。据估计，这项新举措可以为近45万户业主扫清障碍，帮助他们顺利出售、搬迁或再抵押房屋。

在发布新政之际，英国住房部长罗伯特·詹瑞克（Robert Jenrick）便表示：“我们与英国皇家特许测量师学会（RICS）、英国财政局和建筑协会（BSA）达成了一项协议，决定取消对无覆层（Cladding）建筑的审查，这些建筑的业主不再需要提交EWS1。”

“我们了解到，一些业主无法出售或抵押他们的房屋。但错不在他们，我们绝不允许这种情况继续下去。这是为什么政府取消无覆层建筑审查的原因。”

新规之后，有覆层公寓申请EWS1会变简单吗？

会。

英国政府已经承诺将继续支持有覆层公寓的业主，确保只有在绝对必要的情况下才要求填写EWS1表格，并增加能够填写表格的火灾风险审查评估员，加快建筑评估程序。

虽然英国政府允许无覆层建筑可以不用提交EWS1，但其他有覆层的建筑还是得通过外墙火灾审查。

住房部的数据表明，全国仍有超过80万的户业主需要申请EWS1。

对此，住房部长詹瑞克回应道：“我欢迎RICS和行业各界人士（例如：金融借贷公司、估价师和消防安全机构合作）对我们解决这一问题提供支持，尽快出台一个更便捷的审查制度。”

“同时，我们也会与抵押贷款方紧急合作，确保只有在绝对必要的情况下才要求填写EWS1表格，并投资70万英镑，增加能够填写表格的火灾风险审查评估员，加快建筑评估程序。”

据RICS估计，未来一个月内，将有多达200名评估员会加入EWS1火灾风险审查队伍中；在未来三个月到六个月之间，将有900名到2000名专业人员陆续加入队伍当中。

外墙翻修，开发商和业主如何分担成本？

目前，这一问题的解决办法仍在商讨中，不过公寓业主很有可能在未来承担部分维修成本。

刨除客观因素，如果公寓外墙材料真的达不到防火标准，业主们就只能接受外墙整改的命运。

虽然业主们可以根据《房屋瑕疵法》（Defective Premises Act (1972)）起诉开发商，一旦胜诉有机会获得赔款。

但更有可能的情况是，公寓内的每个业主将有可能支付1万到9万英镑不等，这将是一笔不菲的开销。

按照之前的规定，全英有150万套公寓需要进行外墙安全维修，预计总费用将达到150亿英镑。仅在伦敦，更换不安全的建筑覆层就将花费40亿英镑。

而为格伦菲尔火灾设立的16亿英镑政府基金根本不足以支付所需的维修费用！

10月，住房部长格林哈尔勋爵（Lord Greenhalgh）表示，政府正在起草的《建筑安全法（Building Safety Bill）》将就外墙维修成本一事，对地主（owner）和租赁产权所有人（leaseholder）做出如下规定：

如果地主（往往是开发商）不愿意支付维修费用，且根据租约条款无需支付，业主将承担“一些成本”，但保证业主能负担得起。

据介绍，《建筑安全法（Building Safety Bill）》与另一项单独的消防安全法，将进一步确保在建筑物维护和安全义务执行方面的法律可靠性，是英国建筑安全近40年来最大的变化。

不过，英国下议院住房委员会（The Commons housing committee）并不赞同，认为政府必须保护业主，使其不必为拆除不安全覆层而付费。

该委员会主席、工党议员克莱夫•贝茨（Clive Betts）警告说，开发商可能会试图向业主收取建筑安全费（Building Safety Charge），来收回外墙维修的成本。

因此，政府应在尽快为外墙维修工作买单，并从那些造成外墙材料不达标的责任人那里收回成本。

英伦投资客写在最后

总的来看，英国政府解决外墙覆层安全问题的决心是有目共睹的了。随着免除对无覆层建筑的审查，将大大减轻楼房的评估压力。

与此同时，政府正在增加火灾风险审查评估员的人数，即使是有覆层的建筑，未来申请EWS1证书的难度也将下降不少。

如果你所购买的公寓没有外墙覆层，那么恭喜你可以顺利避开申请EWS1证书的复杂环节。

如果你准备购买的是有外墙覆层的公寓，那可以尽可能选择最近一两年开发的新楼（新盖的房子因为规定已经出来好几年了，所以肯定没问题），买二手的话，一定要提前问问清楚，问问这个房子有没有EWS1证书；至于外墙翻修，你可能要做好支付部分维修成本的准备。

最后也多说一句，老读者应该都知道我自己就是英国皇家特许测量师（RICS），编号6651645，虽然我不是防火材料这个方向的，但也能帮大家找到我们协会可以做这类审查的测量评估师。上次文章发出后，发现碰到这类问题的读者还真不少。

至于我自己对应的估价方向，也随时欢迎大家咨询，特别是大家如果有贷款或者项目房价方面的疑问，比如这个项目是不是买贵了，也欢迎和我探讨，微信如下：