买了美国别墅，你能不能养得起？

大家好，我是象姐。

很多人都对美国房产感兴趣，但又担心买了之后要交很多税费，尤其是听说“美国房子买得起，养不起”之后，越发不敢动弹了。

其实，没那么夸张。今天，象姐就拿一个真实案例，进行详细解说。

这个是美国奥兰多迪士尼附近的Hidden Forest，我们来看看它都需要交纳哪些费用：

PS：这个是包含贷款相关费用和出租相关的费用的。

所以，虽然美国需要交各项费用，但如果你的房子买得好，租金回报还是能覆盖大部分费用的。

首先，如果你买的是新房的话，你需要交纳的费用比较简单：

1.房款。就是房子的标价，大部分都可以先付定金，然后在30~60天内付清剩余款项。

2.过户费。貌似在中国国内买房没有这笔费用，我想半天只有个“契税”跟这个有点类似。

如果你买的是二手房的话，除了上面的钱之外，你还需要多一笔验房费用和一笔过户费。

另外再提一点，在美国买房，基本上是不需要买方付中介费的，这点和中国国内二手房交易有很大不用。

这个就不分新房二手房了。

1.房产税。最近中国国内收房产税的风声没停过，不过人家老美都收了几百年了，但每个州甚至每个郡、每个学区的税率都可能不一样：

整体来看，一般征收房屋价值的1-3%，全美平均房产税率最低的是夏威夷州 (0.28%)，最高的是艾奥瓦州 (2.32%)。

2.HOA。

HOA是美国业主协会 (Home Owner’s Association) 的英文缩写，因为性质上比较接近国内的物业费，所以也被翻译成“物业管理费”。

这项费用主要用于公共区域的维护，比如保障社区的安保、公共区域的保险、处理社区垃圾、打扫社区卫生、料理公共草坪、维护公共设施（泳池、健身房）等。

所以，HOA费用不是所有房子都要交，只有产权不包括外墙的房产才交，比如联排别墅、公寓，像独栋别墅这种，就不需要交了。

中国国内貌似只有城镇房子才有，不过貌似交的都很少，而且几十年几乎不涨，要知道羊毛出在羊身上。

我之前看到文章说中国的物业服务的，物价和收入水平在涨，你物业费不涨，最终的结果就是物业水平不断下降，绿地违规停车，垃圾堆成山，私占楼道，小区门禁形同虚设。

扯远了，美国大部分房子都有HOA费用，就拿上面说的那套迪士尼旁边的度假屋，不到17美元/平方米/年，换成人民币就是不到10元/平方米/月，要知道现在奶茶动不动就一杯二三十了。

更不要说，香港传统老小区物业费折合成建筑面积约15~30元每平米，新建小区约40~70元每平米。更何况度假屋的物业费一般都比公寓住宅高不少的呢。

整体来看，HOA费用都是落到实处的。不过投资客遇到收HOA费用的房子，一定问仔细HOA在社区管理上的要求，至少要搞清楚：房子能不能出租！

PS：有些社区为了保障社区安全和居民的生活品质，是不允许出租的。

3.保险。房屋保险几乎每家都会买，主要作用是防患于未然——如果房子发生意外或者灾害，你将得到丰厚的补偿。

绝大多数房屋保险，一年的保费在300-1000美元之间，费用高低主要看房屋情况和保险种类。

购买这类保险，最重要的是以实用为主。比如，中国人喜欢的加州是地震多发区，那就买地震险。

另外美国保险比较好的是，他们从签保险合约到最后的理赔，都很负责任。事前会认真给你解读每一条条款，签字前会反复确认。到最后万一出现意外需要理赔也是很快就出险认责理赔。

4.水电气等等日常费用。这个就不用说了，到哪都一样。

5.房屋维护支出。这里特指环境维护。

在美国，社区管理都是比较负责任的，比如你家院墙倒了，在中国，你让它倒几十年，只要不挡着路都没人管你。但是在美国，社区会要求你及时清理，如果处理不及时，那就会报警。后续罚款甚至特别严重的情况下会没收房产。

当然，对于海外投资者这种一年都去不了几次美国的人来说，这种小事都是直接交付给物业管理公司，像度假屋这种，开发商买房时候后续都会是有专业的物业管理服务的。这里就涉及第6笔费用。

6.委托管理费/租赁管理费。虽然一般都不高，但是海外买家都需要考虑进支出预算里的。

7.租金税。这个估计有人会忘记，有句话说得好，“只有死亡和赋税是永远躲不开的两件事”。你赚了钱就需要交税，当然也可以根据美国法律合法抵税，比如贷款利息、房屋折旧等。

到这里为止，基本就囊括了美国买房所需要缴纳的费用了。看上去条目很多，但其实加起来的费用并没有那么高。

出租率比较好的房子，租金基本能覆盖这部分费用和贷款利息。好城市、好地段的，甚至还有不错的盈余。