到澳洲购房只考虑地段就够了吗？不了解这些税务知识你一定会后悔

前几天我们讨论了如何计算澳洲的资本利得税。

澳洲的资本利得税主要取决于两个基本要素，它们分别是：

出售资产所得收益、资本成本

上次我们谈了第一个要素，今天我们就来谈谈第二个要素 –——资本成本。

资本成本由澳洲所得税税法第110条所规定。它一共包含了五个组成要素，分别是：

资产的历史购买成本

资产的转让费用

资产的持有成本

资产持有期间发生的资本费用

为保护资产所有权而发生的资本费用

接下来我们就逐个来看一看这五个组成要素。

1、资产的历史购买成本

这个要素是组成资本成本的最主要要素，也就是我们通常所说的资产的成本价。

这个比较简单，我们就不多赘述了。

2、资产的转让费用

这个要素指的是在购买和出售资产期间所发生的一系列费用。

税法列举了十种费用，它们分别是：

专业人士收取的服务费，比如律师费，贷款经纪费，房产中介费，评估师评估费，拍卖师拍卖费，会计师会计费等等；

资产转让费：这个一般由政府收取；

印花税；

房产买卖的广告营销费；

房产估价费；

政府查询费（比如律师在处理合同时查询土地权属等）；

房产过户费；

其他费用，比如贷款申请费等等

当然税法没有列举到的费用，只要性质类似也是可以的。

在实务中，我们发现有时候会发生以下情况：房屋流拍，没有成交，但是拍卖师的拍卖费还必须照常支付。

税法明确规定，这种费用不可以加入到资本成本中来。

3、资产持有成本

资产持有成本包括了房屋贷款利息，房屋保险，房屋修理修缮费用，地税，市政管理费等等。

不过需要提醒的是，以上这些费用在资产持有期间不能曾经被抵扣过。

比如小萍买了公寓出租，如果她在每年报税时，已经从租金收入中扣除了贷款利息、房屋保险等费用，那么在最终卖出时，同一笔费用就不能再加入到资本成本了，不然就会形成双重扣除。

此外，在实务中，我们还发现为了多抵扣，纳税人和银行唱双簧，在贷款合同上做文章。

这种贷款合同叫做split loan arrangement。

它背后的原理是这样的: 自住房的房贷利息是不可以税前扣除的，但投资房可以。既然这样，我的目的就是要最大化投资房的房贷利息。

怎么做？

纳税人和银行签订一个合同，开两个贷款账户，分别对应自住房贷款账户和投资房贷款账户。

每个月按时还款，理论上这笔还款应该是分别流到自住房贷款账户和投资房贷款账户，但这个合同允许所有的钱都流到自住房贷款账户。

结果就是一部分应该用来还投资房的钱还了自住房的贷款，自住房很快就还完了，而投资房则利滚利，房贷利息越来越大。

而这些房贷利息是可以税前扣除的。

税务局怎么说？

税务局说No, 这种利息不仅不给你税前扣除，还不给你放到资本成本中去。

4、资产持有期间发生的资本费用

这个要素指的是纳税人为了保护自己的资产或者提高自己的资产价值而发生的一些费用。

举个小例子：小萍和小琬是邻居，小琬打算在自家后院盖个奶奶房（类似于国内的单间），小萍不乐意了，因为她觉得这会挡了她的采光。

交涉无果后，小萍找初级律师向政府告黑状，最后政府出面制止了小琬的行为。

小萍支付给初级律师的劳务费和支付给政府的杂费都可以构成资本成本。

5、为保护资产所有权而发生的资本费用

这个指的是资产所有权之争。

还是举个例子比较清楚：小琬打算在后院盖奶奶房被小萍搅黄后感到很窝火。为了报复，她在查找地契后宣称小萍家后院的栅栏向她家后院多伸了半米。

搁平时半米也就算了，但现在小琬马上向政府起诉，告小萍多占了她家的地。

小萍聘请律师反击，最后法院判决：小琬测量错误，小萍胜。

小萍虽然赢了官司，但律师费还得付，这笔律师费就构成了资产成本。