房价横盘时代，还想靠租金赚钱？我终于认清形势，放弃幻想！

12月15日，新华社公众号推了一篇文章，提到了《求是》杂志发表了我们最高领导人的一篇重要文章《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》。

如果你还想在中国楼市加仓，强烈建议你花上二十分钟，反复读一读。

这是最高领导人亲自为未来的楼市指点迷津，好好读完这一篇，比你读几百篇分析楼市的公众号文章都管用。

文章里面，有一些有关未来中国区域发展非常重要的表述，智谷趋势的一本书《中国城市大洗牌》里也有很多介绍相关区域格局的文章，趋势性观察和高层的表述高度一致，建议读完文章，再配合书籍服用，效果更佳。

我先截图一些新华社文章里的表述分享给大家，关键词有：经济中心进一步南移、中心城市和城市群、经济发展分化、适应新形势……在往常的高层讲话里，这些关键词密集出现的情况，非常少。

文章里重点提到的区域，例如长三角、珠三角城市群，以及被最高领导人点名的中心城市，值得关注。

但前提是，你得有房票，有贷款名额。否则，就是无解题。

虽然“房住不炒”的口号已经提出了两三年，但仍然有很多人把买房作为投资的重要途径。

我在海外掘金的公众号后台和知识星球里，挑选出来一些读者的高频提问：

现在买房，多少年可以回本？

还有没有不限购、不限贷、租金收益还不错的城市？

还有没有每年涨幅10%以上的城市？

还有没有哪个人口流入的大城市，房价还是2字头的啊？

我没有房票，但是我想买XX的房子，怎么快速解决？

……

估计许多想要继续买房的人，或多或少都思考过，甚至在百度、微信、知乎、头条上都搜索过这些问题。

但寻找答案的过程是艰难的。

因为越是奋力搜索，找到的答案越让人迷茫。

最近，有一份中国城市租售比的数据图在网上传开。算完之后，厦门、石家庄、福州、青岛等城市，现在买房收租的话，至少需要65年才能回本，厦门甚至需要89年时间。

即便是时间最短的城市哈尔滨，也需要24年才能回本。

（租售比/12，就是靠租金几年可以回本）

可是，中国的房子只有70年产权，大多数房子的设计使用寿命是50年以内，事实上是最多30年就会推倒重建。如果中途遇上城市改造需要拆迁，那房屋寿命更是无法预估。

尤其是在现在很多城市房价都涨不动的情况下，没了房价大涨的支撑，靠着租金回本，实在是太过缥缈的想法！

01

限购、限贷、限售……是具有浓厚中国特色的房地产政策。

而且最喜欢半夜鸡叫和一日游。

很多国家很难有这样高效率的政策执行力的。例如，在英国，即便是要增加外国人购房中的一项税费，也需要通过议会审批的一读、二读、三读，并且必须留出三个月时间向公众公开征集意见。

整个流程慢慢走下来，估计得要一年时间。

（英国征收海外买家税的提案征询意见已经结束）

什么叫半夜鸡叫？就是没有一点防备，也没有一丝顾虑，限购限售政策从天而降。

例如曾经被成为史上最严限购令的北京“317”新政。很多买家前一天谈好了价格，约好了第二天一大早签合同的，一觉醒来自己就没了购房资格。

真是夜长梦多。

例如2018年3月31日，海南重磅宣布：全省5年限售，外地人需5年社保和70首付。

彻底锁死流动性。

一时间，很多计划在海南购房两三年就解套的投资者，顿时傻眼。

倒在了现金流断裂的路上。

而一日游，则是刚刚放松调控政策，一天之后立刻收回政策的操作。

例如，今年的苏州下辖县级市张家港。

12月10日，张家港住建局通知，商品房2年限售政策已取消。12月11日，这个松绑政策就被收回了。一松绑，市场就有些“躁动”，一躁动，就违背“房住不炒”了。

在这种政策高度不确定性，且无预见性的情况下，我们不妨再看看开头那几个问题的答案。

问：现在买房，多少年可以回本？

答：少则24年，多则89年。

问：还有没有不限购、不限贷、租金收益还不错的城市？

答：有，一线市中心的商住公寓。但五成首付，流动性差的公寓，你敢投资吗？

问：还有没有每年涨幅10%以上的城市？

答：中国很难找了。个别小区比较突出，今年能涨10%，但不代表未来五年坚持这么突出。

问：还有没有哪个人口流入的大城市，房价还是2字头的啊？

答：在长三角和珠三角找。

问：我没有房票，但是我想买XX的房子，怎么快速解决？

答：除了想办法拿到房票，没有其他办法。这些要求你要么有才，要么有钱，要么有闲。

你看见没？这里面有很多的死结，是我们没办法解开的。

因为这些问题的回答范围，只锁定在了国内的搜索引擎，解决方案只锁定在了中国，甚至只锁定在了我们自己待的城市里。

如果你能用谷歌，能用英文搜索，能把答案限定的范围扩大，站在全球视野上去答题，以上很多问题就迎刃而解了。

02

首先是租金回报的问题。

前几天，海外掘金发布了一份全球一二线城市的租金回报率排行榜《收藏！2019年最后一份全球租金回报率排行出炉！这个城市意外成榜首！》，毫无意外，中国城市垫底。

租金回报率是用今年一年的租金收入/今年的房价，可以理解为每年这套房子的投资回报率是多少。而这个租金回报率的倒数，就是我们前面提到的租售比，可以看出这些城市买房收租多少年可以回本。

接下来的两张图，就分别是租金回报率和租售比排行榜。排行榜越靠前的城市，每年的租金回报率越高，这也意味着回本需要的时间更短。

中国四个一线城市，以及列入中心城市的杭州，回本时间都在45年以上。每年收到的租金只有2%左右， 而与这五个城市同等级别的国际城市，租金回报率都在3%以上。

即便是按照中国一线城市每年租金涨5%来算，租金回报率从2%涨到3%，也需要九年时间。租金回报率的基础太差，就需要更长的时间去对标国际水平。

如果你恰好有中国这些城市的房票和房贷名额，用他们来为家庭资产保驾护航完全没问题。

不过，以绝大部分人的信息渠道，我们在一线城市很难找到未来五年都能年涨幅10%的小区。如果有这样突出的楼盘，一定是小区的业主和周边的中介最先发现，很快他们就能抹平这些涨幅格外突出的小区。

若是希望获得更高的投资收益？不如抬起手指，把屏幕往上滑一滑，看看排在上面这个排行榜前面的一些城市。

这就是我所说的全球视野。

如果你追求稳定的租金回报，最前面的六座城市：利物浦、马尼拉、名古屋、达拉斯、大阪、奥斯汀，每年能有6%以上的租金回报。总投入从50万人民币到200万人民币不等，连中国一线城市的首付都不到。

而百万总价，在国内一二线城市基本买不到你看得上眼的房子。只能买到楼龄二十年以上的老破小，或者非常偏远的郊区房，在二线城市开车到市区都得一小时以上。

光解决租金回报问题还不够，还需要解决宏观调控的不确定性。

如果你因为限购限贷而困扰，就想去买国内的商铺、买公寓？当你动这个念头的时候，半只脚就已经踏进了火坑。

眼光再拉长一点，上述榜单里的绝大部分城市，都能破除政策调控的死结。

因为，限购限售是中国特色，除了少部分征收高额海外买家税的城市，例如温哥华、多伦多、新加坡、中国香港，上述租金回报率榜单里列出的城市，都没有限购限售。

它们最厉害的调控政策，不是靠行政命令出台限购限售政策，锁死流动性，而是收紧贷款政策、提高贷款门槛来锁死现金流。

因为现金流，是耗死投机客的最大法宝，也是在市场化环境下，决定房屋自身价值的定价指标。

不过，对于资金充裕的投资者而言，能用钱解决的问题，都不是问题。不能用钱解决的行政命令，才是无解题。

大家的调控逻辑完全不同。

而现在全球主流市场的置业目的地里，还没有对海外买家关闭贷款通道的，只剩下英国和美国，尚且提供五成贷款。

但在美国达拉斯、英国利物浦、伯明翰这样的都市圈，可以提供200万人民币以内+五成贷款的解决方案。

这样的购房门槛远远低于中国一二线城市。

如果你不满足于每年收租，正在寻找房价快速增长的城市。全球视野也能为你寻找到答案。

好的城市，好的地段，好的项目，也是可以做到五到八年翻倍的。例如，新兴市场里的马尼拉、胡志明、曼谷。

例如，马尼拉的奎松地区，因为首条地铁线和跨城铁路的修建，年平均涨幅在15%-20%。

例如，曼谷绿线和蓝线轨道交通线上的中高端公寓，年涨幅在5%-10%。

例如，胡志明第一郡的高端公寓，年涨幅在15%左右，而新盘集中的第二郡和第七 ，整体涨幅约10%。

如果你也在苦于如何破除国内的限购、限贷、限售，苦于租金回报低，苦于不知如何避险如何兜底，把眼光放到全球范围内去找答案，以上问题都不是问题。

如果你也同样拥有这样的问题，不妨来向我们提问，在海外掘金的知识星球里，也有很多和你一样有困扰的朋友，他们的解决方案，也许能为你提供思路。

在这个知识星球里，我们也会持续分享全球各个市场的政策走向，和选筹时应该注意的问题。

很多实际案例，个人情况，不方便在文章里一一列出，只能在知识星球里做一对一的解答。