英国楼市看涨与看跌，谎言or真言？哪个才是楼市真相！

2019-12-191611次阅读

回望英国房地产百年历史，是一段充满奋斗的历史，是一段令人癫狂的历史，也是一段饱含艰辛的历史。伦敦金丝雀码头从一个贸易集散地到国际商业、金融中心的蜕变，房地产见证了伦敦工业化及城市化推动的经济腾飞，房地产也见证了无数英国人生活的酸甜苦辣。

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房地产市场发展历史将周期属性表现的淋漓尽致。有人踏准周期扶摇直上建立无可匹敌的商业帝国，也有人误判周期黯然出局从此退出历史舞台。

关注楼市很多年，我想在这里做一个澄清——我既不是一个多头，也不是一个空头，只是阐述一个问题，看涨与看跌都没错，原因在于各位投资者的看待房地产市场的周期不同而已。有些投资人，前一分钟买进，第二分钟卖出，一刻钟时间都不想等待，对于这类人楼市没有牛市；另外一些投资人，买入时的投资逻辑不会随着时间的推移而改变，长期持有享受时间的红利，对于这类人任何时间和点位买入都是牛市。

我们不能被房地产市场短期价格的波动蒙蔽了双眼，而有所犹豫。解读一个国家或者城市投资价值，要看过去和未来长期的走势和底蕴，短期季度上下波动就像海浪一样平常，因此投资者不必去理会媒体对伦敦房产市场数据短期变化的过度解读，而要更多地去关注英国宏观经济情况。坚持价值投资理念，保持合理的杠杆，才能够真正分享伦敦房地产市场黄金10年的机会。

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为什么推这一篇文章，主要是想分享两个观点：

1、看涨与看跌都没错，远离房地产市场的噪音，不要理会短期的市场波动，珍惜优质房产上车机会；

2、求富心理可以理解，但千万不能失控，透支杠杆炒房。

从英国房价指数的长期趋势来看，总是上涨的，但不是一帆风顺的直线，个中必然存在坎坷与挫折。

不论是移民买房、留学买房，还是炒房，控制杠杆总归是没有错的，我们见过太多极端的例子，炒房被套，资金链断裂，亏掉首付……一些高杠杆的开发商都可能扛不住一个楼市短期回调，何况是普通投资者？

不过投资人都知道，周期这件事，毫无疑问是投资最重要的事，但它像人生命运一样，人人都讲，人人都讲不清楚。

在我了解的很多多海外购房者中，没房的观望的大部分是空头，因为他们希望房价下跌，让他们能买上房，但是当房价真的跌了，观望不敢买的也是他们。已经享受到伦敦等城市红利的投资者自然而然都是多头，甚至后悔当时为什么没有多买几套，当然期望房价再涨涨，能有一个较大的账面收益。也有天天嘴上唱空的，私底下到处打探小道消息：2020年到底能不能投资伦敦房产？

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嘴上看空，身体却很诚实看多，多空转换，只是一套房子的事。说的直白一点，大部分投资者只关心上一秒钟的事情，本能地过滤了那些我们想要传播的真相。

长赢投资哲学有句话很经典——这个世界上也根本没有一成不变空头和多头，都会随着周期的变化而变化，凡是绝对、一定的，都是案板上的韭菜。现在我们需要读得懂楼市学者口中的观点，还要清楚它们背后的前提设定条件。看你买的房在“哪个城市”。

我一直认为好的城市，房产投资就是一场在平衡中寻求共赢的游戏，而差的城市，就是一场残酷的零和游戏，有人赚钱就一定有人血本无归。

在此基础上，所谓的伦敦房产多空观点总结出以下3条，希望对广大投资者有所益处。

1、长周期看多，短周期看平

经济只要发展，央行降准，释放货币流动性就是必然的选择。而货币通胀后，房价作为大宗消费品，价格一定是上涨的。所以在漫漫长市中，房价的数值一定是增加的。

短期内，政策是主导因素。政府出台各种政策鼓励或者限制买房，例如利率高低、移民政策、税收优惠、政府投资等，让你买房，房价涨，限制你买房，房价小幅回落或横盘。当然也有特殊例子，伦敦房价的走势主要是受短期脱欧政策的影响，近期出台的一些列政策——移民政策，其实在我看来是利好中长期的伦敦楼市，毕竟高素质的人口越多，楼市的涨跌是有能力买房人数决定的，新的移民政策增加了限制，但是会让伦敦更安全、更有效率、更多彩。

注意这个涨的数值一定要跑过通胀，否则都是亏损的。这一条不仅适用于英国伦敦，也适用于大多数国家和地区。

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2、二手房交易主导的市场看多

如果一个城市的房产交易结构主要是二手房，说明这个新房供应不足，核心区的土地大部分已被开发完毕。如果二手房高于新房均价，说明这个市场人口多，房子少，是看好的。反之，一个城市目前阶段，新房还是绝对主流，二手房都卖不出去，说明房子远大于人口。

近期，我们分析了伦敦十月份的房产数据显示：二手房交易在伦敦占据主导地位，新房市场由于核心地段稀缺，新盘上市数量锐减，“前文提到的伦敦房产买了再说”就是这个道理。从楼市敏感度看，二手房也最先感知冷暖。专业人士介绍，率先开启房价回升通道的基本都是英国伦敦的二手房。

3、大城市圈看多

伦敦是四大世界级城市之一，与美国纽约、日本东京、法国巴黎并列。伦敦是欧洲最大的经济中心。

总的来说，如果大家谈到的是“大伦敦”地区（Greater London），所指的就是包括32个伦敦地方行政区以及伦敦金融城——“伦敦市”（City of London）在内的一大片地区，总面积约为1千5百平方公里，大约是M25环城公路所包围的地区。这个概念有多大？如上海市市区面积是1600平方公里。而狭义来说，“伦敦”两字所指的就是这个城市的中心地区，所包括的就是伦敦金融城和威斯敏斯特自治市（City of Westminster）这两个部分。

为什么要看多大城市圈的发展？

举个简单的例子，以前我们总是说西部大开发，为什么2010年以后我们总是谈长三角、珠三角、长江沿线经济带。这是为什么？

中国的西部大开发投入大量的人力物力财力，结果收效甚微，大家还是不愿意去西部，不论是环境、投资、人文、交流等一切与大城市圈相比都相隔甚远。在资源总量不变的情况下，为什么不把现有资源丰富的大城市群继续做大做强，从而带动周边其他城市发展呢？于是城市群战略就出台了。

全世界都是这么干的。

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英国城市群基本分为6个，即英国以伦敦为中心的城市群，由伦敦-利物浦一线的城市构成，其中包括世界纺织工业之都-曼彻斯特、纺织机械重镇-利兹、伯明翰、谢菲尔德等大城市，以及众多小城镇。

我们要牢记一条——重点城市群的核心城市发展模式一般都是「吸血发展」，利空周边小城市的发展。

理解了这三点，我们基本上就明白了楼市看多看空都没错，只是大家对周期理解不同而已。说到这里，大家就要问了，现在适合买房吗？什么时间是最佳的买房点？

如果是刚需，你有一万个理由需要购置一套海外房产（留学、移民、投资、养老、旅游），任何时间买得起就买，都是上车点。只有在楼市下跌中还在买房的人才能算得上是刚需，明明不知道房子会降价多少，底部在何时，还必须上车买房的，那肯定是以自住为目的的刚需。也只有这样的投资者才会有耐心，才会有机会收割较大投资收益！

也许，英国的未来，与现在的日本或将来的中国类似。日本除了东京房价坚挺，再往下的地方都开始送房了。中国人口基数大，但也只能创造出三个国际标准的都市圈和10多个以省会为中心的大都市。

这就是我为什么建议投资者一定要在发达国家和国际大都市投资房产的原因，至于选择那里就要看投资者的具体需求。

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