这个国家曾被“看轻”!醒醒吧!有人的地方,房子才有未来!
如何判断一个城市的房子能不能买,有没有投资的潜力?从房地产周期来看:短期看金融,中期看土地,长期看人口。
01
有人口的地方就有房地产,人口红利在房地投资中扮演着至关重要的决定性作用。
因此,过去30年,由于中国劳动年龄人口比重呈上升趋势,劳动力转移带来生产率的提高,保证了中国10%左右的经济增长速度,“十一五”期间的经济增长率达到11.2%。简而言之,这就是我们享受到的人口红利。
- 1990年中国人口年龄分布图 -
从世界其他发达国家经验来看,人口年龄结构变化会带来消费层面的全方位变化:大众消费品销售增速的趋缓和消费结构的升级,其关键在于生命周期的产出和消费曲线。
4. 置业人口拐点不一定对应房价拐点,但我们统计大周期中大多数经济体抚养比和房价呈现强负相关,随着人口步入老龄化,房价终将告别高增长时代。
02
在未来5-10年,中国将迎来年轻人口的断崖式下滑。
- 2019年中国人口年龄分布图 -
所以那些能留住和吸引更多、更高素质年轻人口的地区或国家,或者是本身人口结构足够年轻化、后备人口较多的地区或国家,无疑会在未来的经济发展和投资中占据先机。
菲律宾——就是这样一个极具人口发展潜力的国家。
菲律宾现有人口1.2亿,其中65岁以上老人仅占4.9%,约516万人;劳动适龄人口(指15岁-65岁)占63.9%,约6731万。
- 2019年菲律宾人口年龄分布图 -
菲律宾平均年龄24岁,是一个很年轻的国家,菲律宾的人口年龄结构是完美的金字塔,出生率高,为经济发展提供持续动力,人口红利较大。
预计到2050年人口结构依然是增长型的,人口红利至少能释放30年。
- 马尼拉未来人口增长预测 -
也就是说,当中国和西方国家面临人口老龄化问题时,菲律宾却拥有75%的劳动人口,这些人口无疑都是经济可持续发展的核心力量。
- 菲律宾就业人口增长趋势 -
从上图可以看到,在15至65岁的就业人口中,菲律宾未来每年增长近2%,而中日韩都在下降。
大量的年轻人除了带来劳动力,也是最强大的消费市场,未来对住房的需求非常旺盛。
而作为菲律宾首都和人口第一大城市的大马尼拉,面积638平方千米,相当于北京的1/25,却有着约2400万人口,人口密度达到惊人的38000人/平方公里。
到2050年,首都大马尼拉预计将拥有至少3500万常驻人口,从长远看,这种大的人口增长,几乎不可避免地推高房价的飞涨。
而今,菲律宾马尼拉已然成为海外投资者的置业首选,不仅仅是由于大的人口红利魅力,更是因为马尼拉所呈现的安全可靠的未来投资方向!
马尼拉是菲律宾的政治、经济、文化、教育中心,也是全世界较具国际化、多元化的城市之一,被人们称为“亚洲的纽约”。
全球最著名的城市评级机构之一,GaWC在2018年底发布了2018世界城市名册,GaWC以其独特视角对城市进行Alpha,Beta,Gamma,Sufficiency(+/-)划分,以表明城市在全球化经济中的位置及融入度,其中Alpha+包括了香港、北京、上海,Alpha包括了台北、广州,Alpha-包括了马尼拉、深圳。
与国内一线城市相比,马尼拉的人口密度是上海的5倍,香港的3倍,深圳的2倍,可见人地矛盾之大,供需关系紧张带来的就是房租高、房价涨,这是什么概念呢?
马尼拉以56%的香港面积承载着1.7倍的香港人口,如此看来,马尼拉的高租金回报率及房价的增长也就不足为奇。
据Global Property Guide统计,可以发现马尼拉主要商务区的租金回报率是6.11%-8.91%,北上广深的租金回报率普遍不到2%。
- 菲律宾租金回报率 -
高力国际(Colliers International)分析,马尼拉2018年的空置率在11%,并预测2019年-2021年也将维持在这个水平。
未来马尼拉的房屋入住率稳定在近90%的水平,比国内很多城市的入住率都要高。
随着中菲全面战略合作关系开展、大建特建政策不断推行,菲律宾经济持续向好,相信马尼拉未来房产会有更大的涨幅空间。
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