史上最严调控！房价不跌反涨，这个亚洲大国的楼市迎来历史性一刻

中国深圳楼市的躁动之火，终于被一纸文件浇熄了。

12月19日晚，深圳住建局发声，二手房价超5%年涨幅可投诉！导火索是几天前一班深圳业主担心未来房价要跌，组团护盘，结果业主涨价联盟撞上铁板，被深圳市宝安区住建局约谈。

警告还不行，直接出文件，二手房限价！

这是一个房住不炒的时代，社会主义先行示范区是否可以例外？再加上今年初的大湾区规划和最近的取消豪宅税，深圳可真是出尽了风头。

所以，当明年“稳房价、稳地价、稳预期”的工作计划出来还不到一个星期，深圳这帮业主就敢组团挑战房住不炒的立场，还不得出台文件治一治！

眼看着接二连三的利好砸向深圳，加上经济前景不明朗，政策本来有机会松绑，房价蠢蠢欲动。结果仅仅是一小波业主打响了资产价格保卫战，形势一夜逆转，成了史上最严的全链条调控。

2

无独有偶，同样喜欢玩调控的韩国，也出台了楼市新政。

12月16日，韩国政府规定，在首尔首都圈内购买市价超过900万人民币的房产，必须全款。另外政府还下调了价格在540万人民币以上房产的可贷款额度，以及再上调多套住房持有者的房产税税率等。

而且，新政刚公布，第二天就正式实施，不给市场丝毫的反应余地。青瓦台还建议，有几套房产的高级幕僚，应该主动做出奉献，把多余的房产卖掉，只留下一套给自己住。

跟深圳一样，这同样也是一次史上最严的楼市调控了。

市场预计最受冲击的当属被称为“富人区”的首尔江南区。根据房产信息机构的数据，首尔江南区70.9%的房产市价目前超过了15亿韩元，今后在购买这些房产时都需要全款。

然而，新政公布第二天，即17日，首尔江南区等地的豪宅价格出现暴涨，平均都涨了20%以上。实际上，包括这次的新政在内，文在寅政府已经18次推出了楼市调控政策，韩国历史上更是从上世纪80年代就开始对楼市动手，结果房价都是不跌反升，令人失望。

韩国媒体也纷纷表达了对政府的不满。韩国《朝鲜日报》认为“这是侵害私有财产权的行为”，韩国《中央日报》则主张“这是非理性的逆市场行为”，部分在野党甚至将此称为“经济独裁”。

当然，虽然失败了，房住不炒的态度还是要有的。韩国五千万人口中，有五分之一住在首尔，近一半住在以首尔为中心的首都圈，房价上涨已成为韩国很多人不结婚、不生孩子的主要原因之一。

中国的调控，越来越“韩国化”，动不动就“半夜鸡叫”，还搞一刀切。但结果是否会像这个亚洲大国一样，越调控，房价就涨得越猛呢？

3

无论是理论还是实际上，限价都是弊大于利的。

前住建部政策研究中心主任陈淮认为，重置成本才是真实的土地成本。什么是重置成本呢？就是当你卖掉自己的房子之后，再买回来所花费的成本。

显然，无论是在深圳还是首尔，你都几乎不可能再用原价把自己的房子买回来，也就是说，重置成本非常大。

这就意味着，深圳现在就算每年不能涨超5%，但住房需求、深圳对人才的虹吸能力和政策的扶持摆在那里，上涨预期还是在的，大量二手业主依然不会急着卖，反正按深圳的实力，5%是可以达到的，总比降价5%卖掉要好得多。

不论房价怎么上涨，只有当出售价格高于重置价格时，房价上涨才能真正给普通家庭带来收益。

再加上之前的新房限价，开发商的重置成本也非常大，会降低开发的积极性。新房和二手房的供应减少，只会引发房价的进一步上涨，而不是下跌。

我的同事路口大爷说，不管政府出不出手，深圳房价都会继续涨。而政府既然出手了，应该慢点来，用时间换空间，坚持现在的公租房和私人住宅的比例为六比四不变，三年内拿到大量土地指标，火速建一批公租房和经济适用房，同时减缓拆除城中村的速度，提高深圳目前不足40%的住房自有率。

与此同时，放开对高端楼盘的调控，投资客爱怎么炒就怎么炒。此乃深圳折叠。

这里面有两个关键点，一是从供需下手，二是市场分层。

我听完，一想，这不就是跟马来西亚一模一样吗？

2013年，马来西亚为了抑制房价过快上涨，打击炒房，推出了多项调控措施，例如收紧贷款、增加交易和出售环节的税收等等。

到2014年，政府继续加码，将外国投资者的门槛调整到了100万马币（约170万人民币），雪兰莪州的最低门槛甚至提高到了200万马币（约340万人民币）。

100万马币的购房门槛一出，天然地在本地普通居民、有钱人和外国投资者之间架起了一道屏障，大家在属于自己的市场里各自安好。

低端房产交给刚需客来守护，一部分中端房产交给有置换需求的本地人，还有一部分中高端房产留给有钱人和外国投资者去折腾吧。

低端房产：30万马币以下，即50万人民币以下

中端房产：30-70万马币，即50-120万人民币左右

中高端房产：70万马币以上，即120万人民币以上

自从对内对外双重调控之后，马来西亚的市场并没有像柬埔寨、越南、泰国这样出现短期大幅上涨的势头，而是慢悠悠上涨，就像马来西亚人的生活节奏一样，一片岁月静好。

（马来西亚房价涨幅，数据来源：马来西亚统计局）

你看，全球那么多天天喊房价太高的国家和地区，要是都有马来西亚这样的调控决心，还怕房价压不住？

这种提高供应，帮助市场分层的调控，目前只有马来西亚玩起来了。因此，我把它概括为“马来西亚模式”。未来中国也可以选择这种调控模式。

4

海外一些经济体对楼市的调控，重在“引导”。房子是商品，价格受供需关系变化，因此逐步增加供应，就会引导买家调整入手的地点和时间点。同时，通过增加税收和贷款条件来提高购房成本，也会引导买家逐步下降投资欲望。

显然，“半夜鸡叫”和“一刀切”都无法实现“引导”的作用。特别是像韩国那样，今天公布，明天就实施，买家瑟瑟发抖，当然只好优先选择保全自己利益的方法，提高价格或者不卖，殊途同归。

在引导过程中，税收的效果非常明显，同时也是一种财富再分配的方式。

例如澳大利亚的楼市，自从2017年下半年政府提高海外买家印花税之后，之前疯狂涌入的海外投资者不愿意多给钱，开始离场，全国房价就从2017年11月开始下跌，一直跌到今年5月，足足19个月。

（澳大利亚房价季度涨幅，来源：tradingeconomic）

悉尼的房子质量很差吗？墨尔本地段不好吗？不一定。但税收是确确实实你要多给的钱，这种引导式调控，自然就把需求分开了，让投机性需求得以离场。

收紧贷款条件，则主要针对国内需求。这两种引导式调控都有一个共同的特点，即短期且具备清晰的退出机制。

什么意思呢？就是想用就用，想不用就不用。例如根据澳洲媒体的报道，昆士兰州政府担心外国投资者会放弃昆州，决定撤回对海外投资者的加税方案。今年澳大利亚房价触底反弹，一大部分原因就是放开的贷款限制。

2019年12月13日，在日后写中国楼市回忆录的时候，也许会留下浓墨重彩的一笔。这一天，中国楼市开始了全链条、360度无死角打击的楼市调控。不过，中国房地产市场距离成长为一个正常的状态，还有很长的路要走。学会用全球视野来分析问题，才是最迫切的事情。

最后，我再说几句吧：

第一，房住不炒，最重要是稳住预期，房价不能涨也不能跌。2020年中国楼市不会有大规模的放松，但部分城市会出现小幅调整。

在这样的逻辑下，首先炒房获益减少是肯定的，其次一旦调控，力度绝对不小。这是在为过去十年的暴涨买单。

第二，放眼全球，同样对楼市进行调控的经济体不少，把房地产当做基础设施来看待、设置租金涨幅上限、缴纳高昂房产税的欧陆模式，是中国目前的唯一选择。但在此之前，城市化还在发展，类似马来西亚、泰国和新加坡等通过行政手段将市场分层，再分别调控的模式，或许也会逐步在中国出现。

第三，房价横盘时代，全球资产配置刻不容缓。想再冲一冲的，东南亚地区的好地段等着你去实地看一看；想要稳稳当当赚租金现金流的，日本是你的最好选择；想做到完美攻防结合的，英国这个历经风雨而不倒的国家，一定会给你惊喜。