美國房產越老越吃香？

指的是投資人購買舊屋然後進行再裝修後售出物業。投資翻修房屋通常是為了快速獲利而不是為了長期升值。

縱觀房地產開發的種類，舊屋翻新的投資相對較小、風險較低、週期短、收益高，在全美大行其道。

根據美國房地產研究公司RealtyTrac的資料，2016年全美翻修房屋共有193,009套獨棟別墅和公寓，在整個銷售中占到5.7%。其中更有管理公司購買舊屋，翻修後售出或租賃並獲得顯著收益的例子。這類房子通常在城市邊緣，購買以及翻修費用仍低於市值（一般來說，美國大城市同等地段的房子，新房的價格至少要比二手房高出30-40%）。由於此類房子環境好、社區成熟、周邊的學校和商場等配套設施比較便捷，所以比新房更容易出租，而且租金跟同地段的新房租金基本相同。

翻轉的回報也因位置而異，例如在匹茲堡、費城、巴爾的摩和紐約州布法羅等地區，投資者在2018年的收益比之前已增加了兩倍。               

2019年第二季度，全美投資者翻新並出售了59,876套單戶住宅和公寓，翻新後的平均毛利潤為62,700美元，這意味著去掉裝修和帳面成本後，投資者將獲得39.9％的投資回報率。從1960第一季度到2013年第一季度，美國平均房租對房價的比率為4.98%。加上房價每年3.07%的升值，每年約有8.05%的收益，收益十分可觀。

2019年第一季度，美國房屋翻轉貸款總金額達到64億美元，比2018年第一季度的47億美元增長35％，創下了12年的新高。2019年第二季度住房抵押貸款購買的總美元金額為84億美元，占購房總金額的41%。房屋翻轉貸款的數量照去年同期增長31％，達到13年來的最高水準。

由於前一段聯儲的升息，地產價格有向下調整，雖然現在已經進入降息區，但房價尚未變化，對購入投資產品提供機會。抵押貸款的調整和新一代對房屋所有權需要的減弱將帶來持續的投資機會。

近期，一些小型開發商和投資者專注于獨棟別墅市場的開發，其中聚焦價格低於城市地區中位數的產品。這是因為通常大型開發商對小型規模的地產開發興趣不大，導致中低市場供應不足，但需求又高，為小型開發商提供了機會。在全國範圍內，有59%的家庭（或城市地區64%的家庭）能負擔典型的市區月供，但是僅有39%的租戶（或城市地區45%的租戶）能賺取足夠的收入來負擔當地城區中位數房價房屋的月供。這些負擔不起房屋月供的家庭，為了更好的生活環境，通常會選擇先租房。出租型別墅數量目前占美國所有獨棟住宅的15%，市場估計，十年後出租型公寓將達到市場份額的35%。市場需求呈持續增長趨勢。

投資者需通過投資模型來篩選最優投資房產以及購買價格。該模型應當包括：房產本身的地理位置和大小等因素分析、租金預測、運營開支預估、翻修費用評估及目標回報率（基金層面）。