2020年美国房地产市场展望：房贷利率、房价、数字化

2019年的住房市场可以总结为三大方面：低利率、高需求、库存有限，尤其是在中低端住宅市场。

2020年会一样吗？据专家说，答案介乎是和不是。

《福布斯》采访了六位从事抵押贷款、房地产和住房的专家，以下是他们对2020年的房产市场展望：

根据房地美(Freddie Mac)的最新数据，目前抵押贷款利率为3.75%，与一年前的月平均水平相差近1%。利率下降导致过去几个月的再融资激增，购房活动也有所增加。

抵押贷款保险公司第一美国集团(First American)副首席经济学家奥黛塔·库希(Odeta Kushi)表示，“新兴共识”是，明年利率将保持低位，可能在3.7%至3.9%之间。

房地美和房贷银行家协会的预测都支持这一观点，他们都预测2020年的利率将在这一范围内。房利美协会(Fannie Mae)实际上预测利率将进一步降低，全年波动在3.5%至3.6%之间。

在线抵押贷款机构Better.com的首席经济学家肖恩·洪托夫特(Sean Hundtofte)表示，由于利率持续走低，在新的一年里，再融资仍将是受欢迎的选择。他说，对于购房者来说，他们“负担得起的住房将比原先更多”。

专家称，房价将继续攀升，这主要归功于库存紧张和需求旺盛。

根据房地产数据公司CoreLogic的最新房价预测，到明年9月，房价应会上涨5.6%，而今年我们仅看到了3.5%的涨幅。

正如房地产经纪公司Redfin的首席经济学家达里尔·费尔威瑟(Daryl Fairweather)解释的那样：“目前，我们还没有看到大量的新房源。由于没有更多房屋挂牌，那么到2020年初买家之间的竞争就会加剧，这将导致价格上行。”

中低端房屋将面临更为严峻的价格形势。据抵押贷款保险公司Arch MI的首席经济学家拉尔夫·德弗兰科(Ralph DeFranco)称，明年入门级房屋价格的涨幅将超过收入水平，而在建房屋量不足只会使问题更加复杂。

德弗兰科说：“低利率和新房短缺将继续推高价格。” “对于中低端房产，情况尤其如此，原因在于建筑商往往更看重利润高的豪宅开发，而较少关注于补充入门级房屋的低库存。”

看来价格上涨也可能会持续到2020年以后。Arch MI的数据显示，未来两年房价下跌的可能性仅为11%。目前，没有一个州或市的房产预计会在此期间降价。

专家说，到2020年的大部分时间里，住房库存将保持有限。利率和创纪录的房屋拥有权是问题的根源。

根据Redfin的最新数据，房主的平均居住时间为13年，而2010年仅为8年。在某些城市，房主的居住期限长达23年。

正如库希解释的那样，“您不能购买非出售品。”

库希说：“虽然较低的利率提高了购买力，使潜在买家更有可能实现自己的购房梦想，但它们也增加了长期住房供应短缺的风险，我们预计这种情况将持续到2020年，并且有可能加剧。首次购房者锁定了低利率，而现有业主再融资的现象在最近几个月内风靡，每个人都将保持原状而不出售。哪里有库存可谈？”

不断增加的建设可能会减轻库存部门的压力。上个月，美国人口普查局的住宅建设报告显示，建筑许可和房屋开工量这一年中都在增长。与此同时，根据美国房屋建筑商协会的数据，建筑商的信心达到了20个月以来的最高水平。

库希说，这仍然不足以满足当今买家的需求。

她说：“在建造新房方面，建筑商有理由持谨慎乐观，考虑到强劲的经济、较低的抵押贷款利率和持续的工资增长已导致供不应求。尽管如此，建设步伐仍落后于历史标准，我们可能需要几个月的时间才能开始以能够满足需求的步伐进行建设。”

来自Realtor.com的数据显示，千禧一代在9月份占所有抵押贷款发起人的比例高达46%，高于一年前的43%。同时，婴儿潮一代和X一代抵押贷款活动的比例下跌。

千禧一代将房屋所有权视为他们生活中的首要目标之一，甚至比结婚或生孩子还要高，而且利率低，收入增加，现在是许多人购买房屋的合适时机。

不幸的是，他们面临荆棘。正如库希解释的那样：“展望未来，千禧一代可能会进入一个更加严峻的房地产市场。房源不足，加上需求增长和房屋竞争加剧，将再次加速房价上涨。”

婴儿潮一代是这一挑战的重要构成部分，因为这些人逐渐老龄化、选择在家养老，他们比以往任何时候都不愿出售房屋，进一步加剧房源减少。

实际上，房地美(Freddie Mac)最近的一项研究表明，如果今天的老年人(年龄在1931年至1959年之间)愿意效仿前几代人，那么到去年年底，将有160万套多余的房屋投放市场。

正如库希所说，“2019年~2020年之间千禧一代的购房将取决于两个因素：市场上是否有房屋可以购买，以及收入增加和历史低抵押率带来的购买力能否继续超过房价升值。”

由于房价飞涨，资金短缺的千禧一代开始往衣食住行更便宜的地区扎根，即主要都市区的周边小城镇。

这种趋势导致“ Hipsturbia”社区的数量增加，这类社区致力于结合两者：郊区的安全性和可负担性+都市的交通便利、步行性和24小时娱乐设施。

纽约ERA房地产公司的中介梅丽莎·格美(Melissa Gomez)看到了这种趋势。

她说：“在纽约，我每天都会见到Hipsturbia。随着在像纽约这样的城市生活变得越来越昂贵，年轻人和家庭正在寻找性价比更高的房地产、学校教育等等。毫无疑问，这种需求正在慢慢地为主要城市中心以外的小镇注入新的活力。”

城市土地研究所(Urban Land Institute)最近将Histurbia列为其2020年最值得关注的房地产趋势之一。

近年来，抵押贷款和房地产领域逐渐告别了繁琐的人力、非电子操作过程，而随着越来越多技术型的千禧一代从事房产工作，到2020年，这一趋势将进一步深化。

正如洪托夫特所说：“到2020年，习惯使用亚马逊和Venmo支付的千禧一代在抵押贷款市场中的比例将不断增加，这反过来又将成为贷款人继续快速创新其技术以满足更多受众期望的催化剂。”

尽管已经存在许多技术应用，例如电子签名、电子公证软件、全数字抵押应用程序、自动收入验证等，但洪托夫特表示，新的一年中我们很可能会看到这些技术的多重组合、使用。

他说：“我们不会看到彼此竞争，而会看到企业将技术全面融合，形式包括初创企业之间的彼此合作到初创企业与传统机构的合作。”

房地产技术风险投资基金MetaProp的联合创始人亚伦·布洛克(Aaron Block)说，“Airbnb和WeWork未来在这方面的举措，很值得关注。”