在美国买房如何能够成功贷款和得到最佳利率？哪些事情不能做？

美国买房，无论是投资还是自住，购房者一般都会担心最多能贷多少钱？

美国买房贷款申请的"房"分三种：

自住屋(Primary Home)：

是买来自己住的

第二套房(Second Home)：

是指度假屋，平时未必长住的；

投资房(Investment Property)：

是期望着通过购买出租收租金，或者是低买高卖得到利润。

在不少地方，由于地理，工作地点或者环境因素，可能购房者会认为相对自住而言更适合做投资。

比如亚特兰大、休斯顿和西雅图等，房子的售价会明显的比繁华地区低，但是租金却很稳定。

举个例子：

同样是4房3卫的独立屋，在沿海地区可能要买超过100万，但是内陆可能30或40万就能买到，同时租金可能就差个几百块钱。

也就是说，房价和房租不是成线性相关增加的，这就是为什麽有的地方20%的首付就能有正的现金投资收益，有的地方40%的首付都收不回房贷和地税等。

当你开始计划购买房子，房产经纪人和卖家都希望买家有现金购买能力或贷款能力。否则，将会浪费每个人的时间，包括你自己。那么首先你需要找到一个贷款专员。

你可以找银行或贷款经纪公司、有执照的贷款专员帮你开具贷款预批信。贷款经纪公司和多家银行和贷款机构合作，贷款产品多样，利率更具优势；银行只提供该行的贷款产品，比较有局限性。

在寻求贷款公司的过程中，警惕虚假广告，例如利率最低或无手续费等广告说辞。一个靠谱的贷款经纪人会认真评估你的贷款能力，不负责任的贷款经纪人为招揽生意就会告诉你贷款如何简单，却不会告诉你可能将要支付的高额贷款费用。

普通查收入贷款需要提供完整的报税单，工资单等收入证明文件， 利率通常比不查收入贷款要低。因此，如果你想得到最佳利率，需要：

1. 保持良好的信用分数记录

过低的信用分数会导致利率提高，甚至因为未达到最低信用分数要求而无法贷款。

下图是影响信用分数的主要组成部分：

Source: Credit Secrets Club

2. 缩短贷款年限

大多数人喜欢的贷款项目是30年固定利率，对于经济能力允许的借贷人，可以申请15年或者其他年限更短的贷款。

3. 增加首付比重

4. 支付点数

举例: 贷款金额20万美元，利率4.375%不需要支付点数，如果想要4%的利率，需要支付点数0.948，那么就是200,000 * 0.948% = $1,896; 如果想要3.750%，点数为2.565%，那么需要支付$5,130。

支付点数虽然可降低利率，但是并非适合每个人，倘若打算在几年之内就还清贷款或者卖房的人就并不需要。反之，还可以提高利率，拿到贷款机构给你的返点，例如4.625% 返点0.965%，也就是$1,930。点数是随着市场利率发生变动，不建议盲目购买。

Source: Freddie Mac

1) 不要换工作或者辞职

在贷款进行中，通常需要与雇主电话核实你是否还在职。如果突然发现你离职并且目前状态是无业，那么就会导致贷款失败。

如果你更换工作，需要重新提交工资材料，将导致贷款延期或失败。

2) 不要存大量现金到银行账号（用于支付首付的银行账户）

案例: Z父母从银行取了2万美元现金赠予Z用于支付买房首付，Z愉快地把现金存进自己的账户，终于凑齐首付并且提供银行详单证明首付已经到位。可惜这2万美元是无法使用的，因为现金是无法证明来源的资金（Money order 也不可以）。

正确操作: Z父母提供一张2万美元金额的支票交给Z。

3) 不要申请其他贷款或申请信用卡

例如车贷，贷款购买家具等。申请其他贷款会导致债务比率上升，可能影响贷款的成功率。

4) 不要随意注销信用卡

注销信用卡将会影响你的信用分数，尤其是不要注销最早申请的信用卡。

5) 不要为他人担保贷款

你可能经常听到不查收入贷款，但是或许很少听到次级贷款，因为次贷这个词对于很多人来说具有很敏感的负面意义，它与一个时代的金融危机有着紧密的联系。次级贷款是为信用分数低，报税和收入低或者无法符合普通查收入贷款条件的人提供的贷款。换言之，不查收入贷款就是次级贷款。

在2008年金融危机爆发前，次级贷款叫做Subprime loans，现在称为“non-prime” loans，以另外一种方式重新回到人们的视野当中。毕竟历史的教训是惨痛的，和之前金融危机爆发之前的次级贷款还是有明显区别。2008年前的不查收入贷款，有的贷款项目甚至是不需要任何收入文件，信用要求极低（例如500多分），并且只需要支付一小部分首付就可以轻松拿到贷款。现如今的不查收入贷款在收入、存款、首付方面的要求相对金融危机之前的标准都有相应的提高。

大部人对不查收入贷款存在误解，认为也无需查询信用分数，其实不然。除非是无SSN的外国人贷款，绝大部分的贷款都需要查询信用分数，并且对信用分数的高低有不同的要求; 也并不是完全不查看收入，只是降低对收入文件的要求，通过其他方式来验证收入，例如雇佣表格或者银行账单的存款等。