未来10年，最值得投资的40个城市

这也是读者点的题。大家希望知道，在北上广深这些最确定的城市之外，还有哪些城市未来最值得投资。

我的买房理念如果概括为一句话，就是：“买房跟着有权人、有钱人走”！

如果还有一句，就是：“到有显著人口增量的、高级别城市去买”。由于中国城镇化进入了2.0阶段，新型城镇化是“城市群+都市圈”，所以还要加上一句“核心城市的都市圈，也值得买”。

在中国，城市的“权力”就是城市的“级别”。掌握或者能影响国家命运、一个片区命运的人，往往生活在直辖市、省会城市、计划单列市里，所以城市的级别很重要。

然后就要看“钱”的因素了。钱向哪里汇集，哪里就有希望，增量人口就会跟上，美女帅哥也会跟上，意见领袖也会跟上。

这就是我分析楼市的几大理论，简单粗暴，非常有用。

此外，我还首创了用“小学生人数”取代“官方常住人口”破解人口增长的谜题，用“金融机构本外币存款余额”取代“GDP”破解经济增长的谜题，此外我还率先把“快递业务量”、“手机用户数”、“居民水电消费量”等运用到楼市分析里，现在这些指标基本上被业界普遍接受了。

下面给大家看一下，截至2019年4月末，中国主要城市汇聚的资金情况（金融机构本外币存款余额），只有个别城市是截至3月末，或者去年12月末。“国中”，是国家中心城市的简称。

1、北京   16.1万亿  首都，直辖市，国中

2、上海   12.7万亿  直辖市，国中

3、深圳   7.86万亿  计划单列市

4、广州   5.52万亿  省会城市，国中

---------------------以上为一线城市

5、杭州   4.23万亿  省会城市

6、成都   3.95万亿  省会城市，国中

7、重庆   3.93万亿  直辖市，国中

8、南京   3.63万亿  省会城市

9、苏州   3.27万亿  地级市◆

10、天津  3.17万亿  直辖市，国中

11、武汉  2.75万亿  省会城市，国中

12、郑州  2.29万亿  省会城市，国中

13、西安  2.27万亿  省会城市，国中

----------------------以上为强二线城市

14、宁波  1.97万亿  计划单列市

15、长沙  1.93万亿  省会城市

16、济南  1.87万亿  省会城市

17、沈阳  1.85万亿  省会城市

18、无锡  1.75万亿  地级市◆

19、青岛  1.71万亿  计划单列市

20、佛山  1.62万亿  地级市◆

21、福州  1.51万亿  省会城市

22、东莞  1.50万亿  地级市◆

23、大连  1.46万亿  计划单列市

24、昆明  1.44万亿  省会城市

25、石家庄 1.39万亿省会城市

26、南通  1.33万亿  地级市◆

27、温州  1.28万亿  地级市

28、太原  1.26万亿  省会城市

29、合肥  1.20万亿  省会城市

30、南昌  1.20万亿  省会城市

31、贵阳  1.18万亿  省会城市

32、长春  1.16万亿  省会城市

33、哈尔滨 1.16万亿 省会城市

34、厦门  1.15万亿  计划单列市

35、南宁  1.04万亿  省会城市

----------------------以上为普通二线城市

36、唐山  0.98万亿  地级市

37、兰州  0.93万亿  省会城市

38、乌鲁木齐 0.84万亿 省会城市

39、嘉兴  0.88万亿  地级市◆

40、珠海  0.79万亿  地级市◆

41、保定  0.66万亿  地级市◆

42、廊坊  0.64万亿  地级市◆

43、惠州  0.62万亿  地级市◆

44、中山  0.59万亿  地级市◆

45、呼和浩特 0.61万亿  省会城市

46、海口  0.48万亿   省会城市

47、三亚  0.15万亿   地级市

注解：“带◆”的为核心都市圈成员，数据来自各地统计局官网。

需要说明的是，资金总量前35名应该没有遗漏，35名之后忽略了一些地级市，比如泉州、烟台、洛阳、常州之类的。这些地级市资金总量都没有超过1万亿，而且都不是核心都市圈成员，因此被忽略。

1、上述47个城市，基本上涵盖了中国内地最值得关注的城市。如果要做减法的话，我首先会拿下唐山，因为它级别低、产业传统、不是核心都市圈的“核心成员”。

2、拿下的第二个，是呼和浩特，因为内蒙古经济总量不算大、人口不算多，但却有三个实力接近的中心——呼和浩特、包头和鄂尔多斯，力量太分散，都不太适合投资。

3、拿下的第三个，是乌鲁木齐。在“胡焕庸线以西”，新疆算是经济总量和人口的大省（区）。但毕竟“胡焕庸线以西”地广人稀，所以要拿下来。至于银川、西宁、拉萨就根本没有登上名单，因为他们经济总量更少。

4、拿下的第四个，是兰州。理由也是——在“胡焕庸线以西”。

5、拿下的第五个，是温州。温州是改革开放初期的地级市，曾光彩照人，是央行另眼相看的区域，曾作为金融改革试点。但近年来浙江“北重南轻”日益明显，加上温州房价很早就被炒高，所以不太看好。

6、如果再拿下一个，应该是哈尔滨。东北地区，人口流失最严重的是黑龙江。再加上寒冷，这里价值偏弱一些。

7、如果再拿下一个，应该是长春，理由跟哈尔滨接近。

这样，在拿下7个城市之后，就剩下了40个城市。这就是我认为未来10年，中国最值得投资的40个城市。

其中包括4个直辖市，5个计划单列市，还有20多个省会城市，以及几个地级。

纳入其中的地级市，基本上都是核心都市圈的核心成员，只有无锡、珠海、中山不直接跟一线城市接壤。但无锡经济的确很强；珠海是特区，毗邻澳门，横琴新区在国家眼中地位很高；中山虽然不直接跟广深接壤，但距离都不远，深中通道通车后，直接搭上深圳核心区，所以列入。

嘉兴、南通和苏州，都跟上海接壤；廊坊守着北京的南大门和东大门；保定则孕育着雄安新区，也跟北京接壤。惠州靠着深圳，佛山靠着广州，东莞则夹在广深之间，这些城市经济总量都不算小。

海口和三亚，是无法用我上文说的几个理论来分析的，他们属于温暖美丽的海滨旅游胜地，这类地区在全世界都受欢迎（比如夏威夷、佛罗里达），所以不能用本地经济解释。

海口和三亚能否进入“未来10年最值得投资的10大城市”，关键看海南自由港的政策。如果是独立关税区，能接近零关税，那么海口和三亚应该可以进入前十，否则有难度。

北、上、广、深是非常确定的，这自不必说。另外还有9个强二线城市，其中天津和重庆可以先拿出来。我早5年前就撰文指出，二流直辖市（北京上海之外的直辖市）的未来不如经济人口大省的省会城市。现在，这种态势越来越明显。所以，如果没有意外，9个强二线城市里的7个省会城市，楼市反而更值得看好。

当然，重庆和天津也是不错的，毕竟是强二线，教育、医疗资源是非常好的。

资金总量排的14名到25名之间的，是宁波、长沙、济南、沈阳、无锡、青岛、佛山、福州、东莞、大连、昆明、石家庄。

这12个城市里，东莞和长沙应该是最好的。东莞位置太好，它其实是跟三个世界一线城市为邻，根据国际组织GaWC的排名，全球有55个一线城市，中国有6个——北上港广深台，其中广港深都在东莞周边，而且距离非常近，这在全世界都极其罕见。所以，东莞可以左右逢源。

长沙也值得看好。限制越严格，未来反弹会越强进，更何况长沙依靠经济人口大省，省内没有竞争对手，未来不会比郑州、西安有显著差异的。

济南今年吞并了莱芜，未来做大做强态势明显，也值得看好。其次是宁波和青岛，都有环境溢价。这些城市里，最衰的是大连，2010年的时候，大连汇聚资金超过无锡、沈阳、青岛、济南，现在都被人家超过了。

沈阳汇聚资金1.85万亿，显著超过大连的1.46万亿，和长春、哈尔滨的1.16万亿。如果看GDP，沈阳是四个城市里最少的，可见GDP水分之大。在东北三省投资，首选沈阳，其次大连，其次长春，哈尔滨第四。

跟一线城市可能发生“亲密关系”的地级市，未来价值可能超过很多省会城市。比如东莞、惠州之于深圳，廊坊之于北京，嘉兴南通之于上海，佛山之于广州。以深圳面积之小，扩容是必然的，这只是时间问题，到那时惠州将会发生什么？

厦门资金总量不算大，但房价非常高。我很早就指出，这个城市具有“深圳+三亚”的气质，一方面经济比较活跃，尤其是新经济；另一方面，城市非常漂亮，有点类似三亚。所以厦门房价被溢价了，而且会长期被溢价。

昆明的资金总量显著超过石家庄、太原、南昌、南宁、贵阳，恐怕出乎很多人的意料。海南限购之后，云南的替代性凸显，再加上不限购，昆明值得关注。昆明的缺点是人口增量有限，但新区太多，很多新区缺乏人气。

需要说明的是，上述城市不是全部区域都值得投资。比如南通，面积超过8500平方公里，距离上海中心城区隔着崇明岛，受到的资源外溢明显不如苏州，未来也不如嘉兴。再比如苏州，只有几个中心片区和靠近上海的片区价值大一些。佛山也是这样，高明、三水就差一些。而惠州的龙门和博罗，价值其实也不大。

就连深圳这样的城市，其盐田区、大鹏新区的价值也会大打折扣，因为人口密度太低。

所以，我们很难笼统地说，这个城市的价值超过那个城市。在城市内部，片区的差异性非常明显。

未来10年，最能影响房价的仍然是政策，尤其是行政区划的调整，“新特区”的设立等等。当然还有市场的力量，以及人民用脚投票的结果。当前全国移民的头号热点地区，是广东。广东人口增量连续几年超过“山东+江苏+浙江”。