在法国，我对中国楼市的信仰被击碎了！

01

我们一直在监测全球楼市动向，最近一组异动的数据引起了我们海外掘金小分队的注意。

欧洲楼市近来突然变得火热。要知道，这块区域素来以稳著称。

著名咨询机构莱坊国际最新的报告，今年第一季度，全球表现最强劲的15个住宅市场中，有11个来自欧洲。

连楼市千年不动的德国，也开始爆发。在另一个调查中全球城市房价涨幅前十强，德国占了四个：柏林、汉堡、慕尼黑、法兰克福。

哦，顺便说一句，这个排名，包括了中国一二线城市。

法国也大有成为英国脱欧最大受益者之势。

据安永的最新调查，巴黎已超越伦敦，成为欧洲最具吸引力的外商投资目的地，这是安永自2003年开始调查以来，巴黎首次超过伦敦。

一些敏锐的媒体已在关注这些变化。比如下面这些报道标题：

欧洲的异动引起了我们的好奇，决定去代表性国家——法国看看。

02

去法国之前已有心理准备，楼市的“火热”景象一定与中国有不同，但差别之大还是大跌了一下眼镜。

我们到欧洲旅游地产巨头PVCP开发的巴黎自然村庄项目（Villages Nature Paris）看样板房。下午四五点钟，由PVCP集团的工作人员陪同介绍，但售楼处的老阿姨说，对不起，看不了，你们没有预约，明天来看吧。

她也有要下班的样子。

在中国从来没碰到过这样的待遇。任何一个售楼处，只要有客人，多晚都有接待。

陪我们看房的工作人员介绍，到点下班，是法国人的传统，工作不是人生的全部；此外还有一个更重要的，现在这些项目的房子都很好卖，不差买家。法国整个市场处于供不应求的状况，像巴黎自然村庄这样有迪士尼元素的项目更是大热。

最近在中国，一二手房被政策扭曲形成价格倒挂，售楼员也变成了大爷，供需关系决定买卖地位。

好吧，只有第二天再来。

几天后，碰到一个周日，我们正好有空闲时间，想多看看不同类型的楼盘，去不同区域看看，但走了四五个项目和中介，全部关门。

周日很多行业都不上班。在中国，周末两天基本上是中介一周中最繁忙的时候。

碰到一两位周末还加班的，无一不是亚裔。他们告诉我，最近成交量确实在放大，法国楼市在变热。

03

几天下来，我们看了大约三四十套不同类型的房子。

比如这一套，离巴黎CBD拉德芳斯不太远。

（巴黎CBD拉德芳斯附近）

我问：房子建了多长时间？

中介回答：80年。

惊了一跳。

我：多少？

答：80年。

也就是说，这个房子见证了纳粹军队的入侵。

中介说，房子有40平米大，售价25.4万欧元，每月租金能收1000欧元。回报率4%左右。

还看了法国富人度假地多维尔的一套老宅。

（多维尔的一套老宅）

在法国人心中，在多维尔有套房是“社会地位的体现”。这套老宅102平米，售价55万欧元，核心步行街旁，中介强调，“旺季每个月出租2000欧”。

我们看了巴黎自然村庄的项目。

（巴黎自然村庄）

这个项目是家庭度假酒店模式，我写文章时特意上知名酒店预订网站Expedia看了酒店的预订情况，满房。两三天之内基本不太可能订到房间。

欧洲人果然喜欢度假。中国人度假是为了更好的工作，欧洲人工作是为了更好的度假。

在介绍这个项目时，销售人员强调最多的一点是：保证10年每年4%收益。

你发现没有，所有销售人员跟我谈房产收益，都重点在算租金回报。

中国买房回报看的是什么，上涨。除去上涨，租金低得可怜。北京上海也就一两个点。

上涨迅猛，但不确定的，租金回报和缓，但稳而长久。

04

法国以及欧洲楼市的转热，根本原因是经济基本面向好。楼市走向不是建立在是否放水基础上，而是与经济走势、民众收入紧密相关。

在法国，开发商没有高周转的压力，购房者不会排队抢筹，普通人没有房奴的焦虑。

在法国成为房奴其实不容易。你要获得贷款，银行卡得很严，要看你的实际收入，要严格按房子的收益进行评估。不像中国大放水，银行放贷宽松，再加六个钱包，可以让月薪四五千，刚工作的年轻人买500万、1000万的房子，这在法国是不可想像的。

法国整个社会显露出一种淡定。我们不谈制度的稳定性，不谈生活观和价值观的差别，这种淡定有楼市的根源。

一是房地产不会大起大落，它的价格是可以预期的。

这不像中国，谁也无法预料房价接下来一年会怎么变，疯涨？下跌？僵持？

中国楼市就象一匹野马，没人知道什么时候会狂奔。

一年上升50%，我对几个法国朋友讲了这个数字，无一不目瞪口呆。他们说只有在赌场看到过这样的筹码回报，才看到过这样的疯狂。

这样的速度，其实给人的并不只是高额回报的快感，还有一不小心就会被抛下的恐惧，更有对会不会系统性崩盘的深度担忧。

中国的楼市焦虑，很大程度来源于对高速变化的房价无法把握的无力感。

现在不买，就会越来越买不起。这是无数六个钱包，以及焦虑的人砸锅卖铁买房的最大理由。

我跟几个法国的年轻人聊过，他们觉得对人生是可以规划的，现在拿多少钱，工资每年涨多少，多少年后可以买房，这是有明确时间点的，所以心中有底。

不确定，是焦虑之源。

05

法国的这种确定性，不是凭空而来。

粗略概括，世界上有两种房地产类型，一种是美国和英国这样的自由市场主义，对房地产管制较少，能用更多地金融手段，但往往起伏较大，把房地产当作资产来看待。

另一种类型是以法国和德国为主的欧陆模式。更多地是把房地产当作基础设施、基本保障来看待，政府有较多地管制措施。这也造成了房地产平稳走势，不会大起大落。08年金融危机后，法国明显比英美的房价走势平稳，没有那么大起大落。

（来源：经济学人）

中国现在出台了很多限购措施，这些措施其实有欧陆模式的影子。

法国有一整套管制措施。

比如房东不能随便涨租金，只能按国家公布的建筑指数上涨标准来调整。

比如购房者贷款很严，还贷数额不能超过其月收入的三分之一。

比如每个市镇必须要有20%-30%的低租金福利房。

比如对非自住房产，持有年限如果不到，出售时升值部分的三分之一要交给税务机构。

比如持有第二套、第三套房产，如果没有运营和维护，房产空置得交空置税。

这些做法的核心，是通过法律来压缩“炒房”的利润空间。这也使得人们没有热衷于炒房的心态。

06

实地看了法国的房地产，你会对中国楼市当下的一些做法恍然大悟。

从一系列信号来看，中国已明确选定未来的房地产模式和道路，官方的话语叫做建立房地产市场的长效机制，更通俗的说法，我把它叫作中国选择了欧陆模式，是欧陆式的控制型房地产模式。

近来的一系列密集措施，无不是把各个环节和领域纳入控制之中。

深圳最近的动作有信号意义。最新规划，深圳的人才住房、安居型商品房和公共租赁住房将占总量的60%，而商品房占比只有40%。

北京类似，未来几年普通商品房、共有产权房、安置房、租赁住房4:2:2:2结构。

为什么中国会选择欧陆模式？

第一，之前分析过，中国当下政治经济的基本走势，是权威型政治与控制型经济，这是一个硬币的两面。不解释。房地产作为主要经济行业，不能独立于这个政治经济的基本面。

第二，房地产在中国经济中的角色正处在历史大拐弯之中。过去是带动经济的引擎，而未来会越来越成为资产泡沫的隐患，成为对制造业有挤出效应的负面要素。

当下正在争论中国会不会放水刺激。这几乎是一个不需要讨论的命题。即使在自由市场国家，凯恩斯主义都已成为当权者的主流武器，何况中国这样的管制型国家。

争论的只是何时刺激，而不是会不会。

经济不好，用货币、财政手段来烫平周期的起落，这是当政者的当然举动。

但中国如果刺激，有一个挂在头顶的堰塞湖——房地产泡沫。越放水，泡沫会越大，风险就越大。其他国家，往往是在泡沫破灭之后，经济达到谷底之后才放水，没有继续吹大泡沫的风险。

中国由于一直用政策托底的方式来维持楼市20年一路向上，成为人类历史上极少见的没有周期起落的梦幻轨迹。但同时，泡沫和风险的累积也日渐深重。

未来经济下行可能性高，中国放水刺激不可避免，刺激经济同时须不吹大房地产泡沫。

在这种情况下，我们可以说，采用欧陆式的管制型房地产之路是唯一的选择。

当下的楼市措施，所有一切都可归到一点，防止放出的水进到楼市去炒作。放水，应该放到制造业。

07

大多数人对中国楼市有一种信仰：房价会一直上涨，即使有政策限购，但仍挡不住市场的需求。

但看了法国的房地产市场，你会明白楼市发展到一定程度是可以管控的，有一整套严格的制度，把价格、交易、预期纳入到稳定的轨道。

看了法国的楼市，你对中国楼市的原有信仰会动摇。

一旦选择了欧陆模式，有几件事就可以肯定：

1、中国的限制性政策不会是临时性的，而是着眼于长效。

2、控制型房地产模式的关键，是增加买和卖流通过程中的摩擦成本，减少流通速度，使房产产生近乎银行理财产品般的收益。这也是为什么在法国人心中，提到房产首先想到的是租金收益，这是确定的。中国走上这条路，就意味着房产市场的进入和退出将不会那么容易。房住不炒，不炒的真髓就是减少交易。尤其一二线城市，你进入和退出都将很难。

3、交易被锁死，但住房需求不会减少，租金上涨几乎是铁板钉钉的事，房价上涨受控的情况下，租金收益会成为投资人更为关心的数字。建议有住房需求的人，与房东签合同能签多长签多长，将价格锁死。

4、再强调一次，中国现在的冻结楼市，会长期存在。就如法国用税收等手段来减少短期行为和交易频率。

08

稳健市场并不意味着没有投资机会。反而，会有更多大资金愿意进入这样的市场。

李嘉诚几年前从大陆房地产市场撤离，重金投入具有高度确定性的欧洲，当时被人嘲笑错过了一波大涨，及至后来出现资本管制、楼市冻结等一系列事件，众人才叹服李的老谋深算，看得深远。

安永的最新调查显示，巴黎已超越伦敦，成为欧洲最具吸引力的外商投资目的地，法国成为英国脱欧最大红利国之一。

确定性，实际上打开了我们的另外一扇窗。

欧洲不是没有疯狂过，不是没有大涨过，比如荷兰郁金香热，最后选择这条理性之路，是先行者给我们的启示。

好多朋友问我P2P连环爆雷，怎么办？

还有朋友在海南投资，几百万的资产被一夜锁死。

有朋友的上海房产，必须要降价才能卖出，之前从未有过，一线城市的核心房产居然这样，觉得很难接受。

这样的局面，迟早会来的。中国人的财富逻辑正在经历拐点。

我之后会有更系统的分析，这里谈几点。

第一，财富思维要从争夺战变为保卫战。不要光想着怎么赚得多，现在要把如何保护现有资产提到日程上来。

很多人买P2P是怎么买的，拉产品列表，最主要的看收益率，哪个收益率高就买哪个，其他风险评级放在很次要的位置。买银行理财产品也是这样。看的都是收益率那一栏。

这其实就是在赌，赌所有的产品不会出事。

近期出事是迟早的，为什么这样说？一年前高层其实就在放风了，打破刚兑。也就是说，以前债务还不上，可能还有人兜底，现在是直接亏损。

各种风险在上升，你如果还是争夺战思维，踩雷是一定的。

一个国家发展到了一定阶段，出现新常态，出现换挡，财富逻辑必然要跟着变。

第二，我们一再强调要有分散思维。怎么保护财富，最好的一种保护就是分散，出现风险不会一荣俱荣，一损俱损。

分散，意味着你要有更宽广的视野，不要把资产放一个地方，一种品类，一个宏观因子的影响下。

你如果把人民币资产分散一部分为美元资产，汇率的上升与下跌，你都会有对冲。

这也是我们一再提示我们的用户，在合规情况下，应该有全球的资产配置的选择。

更高级的分散是对冲。举个例子，“法国队夺冠，华帝退全款”，华帝线上线下要付出7900万元费用。

用对冲方式完全可以不付出这么多。世界杯八强诞生时，法国队夺冠赔率为1赔9，营销活动开始时赔率肯定更高。现在就以1赔9的赔率计算好了。

华帝花878万元购入押注法国夺冠的彩票，法国队夺冠，878万元押注可获收益7900万元，足以对冲掉法国队夺冠带来的退款损失。

法国队不夺冠，自然不会产生退款。华帝一样收获了眼球。

这样的对冲方案，华帝只需花费878万元就可以撬动7900万元的活动。

当然这里没有考虑合规性及实操限制，只是打个比喻帮助你理解。

第三，寻找确定性的收益。

避免单纯的暴利思维。分散之后，一部分资产追求超额收益，但还要有一部分资产应该是追求确定性的收益。

这个世界上确定性的资产其实不少，不光是中国的银行理财。

比如法国考察所看到的，他们把房产看作一个稳定收益，而不像中国人把房产当作去博命运改变的标的。

法国有一样比别国更突出的投资标的，就是旅游地产。全世界第一旅游大国，不是中国，不是意大利，而是法国。

法国为了扶持旅游，给了旅游地产不少优惠，比如外国人可以贷款，可以免增值税购房等。我们去看的巴黎自然村庄算是一个代表，迪士尼和欧洲最大的旅游地产巨头PVCP一块开发，后来法国政府把它列入国家利益工程，也投入了大量资金。它的稳定性就相当于一个理财产品（保证10年每年4%），加一些度假权益。

如果你愿意投三亚的旅游地产，那么你其实可以看看全球更多经典的地方，比如美国的佛州，澳大利亚的黄金海岸，法国的迪士尼。这些才是旅游地产的老祖宗，它们的玩法和回报是经过时间检验的。

其实，不光是贫穷限制了你的想象力，视野也会限制你的想象力。你要到全球去看看，会让你做到心中有底。

我们很强调投资的底气。投了之后，你的心是悬着，还是很笃定？我愿意选后者。

延伸阅读：任泽平：股市、楼市，中国最好的投资机会在哪？

作者：任泽平

来源：陆家嘴杂志（ID：lujiazuicbn）

“对房地产研究真正做得好的，我算一个！” 企投会年中论坛上任泽平风趣地说道。

关于任泽平的经典论断大家耳熟能详：比如"新5%比旧8%好"，5000点不是梦！改革牛，经济L型！比如一线城市的房价要翻一番，比如说新周期；而最近他又大胆地提出了对接下来经济、政策的走势以及对中美贸易摩擦的看法，更明确地表示：“中长期来看对中国经济我是乐观的。”

以下是《陆家嘴》杂志根据任泽平现场演讲整理的实录：

现在看，A股很多都很便宜

最近股市在调整，房地产也在调控，大家看到的新闻基本负能量居多，甚至有一些经济学家开始批评我们政策。但是，对于中长期我是比较乐观的。我觉得很多问题要全面看，任何事物都是两面的，比如我们去杠杆，哪有去杠杆没有阵痛的呢？不去杠杆说放水，有的人好像很开心，但短痛长痛总要选择一个，历史上没有哪个经济体在去杠杆过程中没有阵痛，大家都希望货币放水，但长期来说货币放水就是贬值，积累金融和债务风险，一定是这样的。

任何事情都有两面性。再比如说现在A股市场，我看现在A股市场大家都悲观的不行。那5000点的时候为什么那么多人喊10000点不是梦呢？风险是涨上去，机会是跌下来的，现在看，A股很多都很便宜，现在的风险比两年前、三年前那时候的风险小多了。从长期来说，现在这个市场其实很多股票真的很便宜，只不过是时间的问题而已。所以我觉得很多事情是两面，是辩证的。

后面会进行结构性宽松

但绝对不是大水漫灌

针对经济。2016到2018年中国经济是波动筑底。2016到2017年，第一个小周期筑底，然后从2018年经济又开始回落，应该是2018年下半年甚至比2018年上半年下滑压力还大。我觉得这是经济的主线。这一次回调大致会在2019年上半年见第二次底部。但是我个人并不认为经济会失控，这次经济的微调是有底的。

针对政策。现在的政策总体来说，采取去杠杆、去产能、去库存、降成本、补短板，所以这个做法都是对的。但是有些细节上可能需要完善，在结构上需要调整，大方向肯定是对的。但是它短期一定是有阵痛的。比如说流动性的收紧，我认为一直到今年下半年这个流动性总体还是偏紧，但是会相对结构性的放松，主要在基建和小微以及实体经济领域，可能在后面会进行结构性宽松，但绝对不是大水漫灌。

贸易摩擦：

最好的应对就是改革开放

中美贸易，首先目前来说，它就是贸易摩擦。确实也折射出中国在改革开放领域仍有很多功课要做。坦率讲，在降低关税、放开投资限制、内部审查，更大力度的推动改革开放、建立更高水平的市场经济和开放体制等方面我们有很多的功课要去做，这是我们客观要承认的。但是，我认为现在的中美关系不能够简单类比过去40年，也不能够类比美国欧洲和日本的关系。我觉得对于这个问题，恐怕我们还要有清醒的认识。

从数据上看，现在美国的GDP大概是19万亿美元，占全球24%。中国现在是12万亿美元，大约占全球的GDP比重是15%，中美加起来占全球GDP的比重40%，排在第三位是日本，大约占5%多一点，只是我们的零头。现在确实是巨头的时代，但更重要的是，中国经济还在以每年6%以上的速度在增长，美国是年均2%，最近的速度可能又高了。但是时间对我们是有利的。美国最怕的就是这样发展下去的时间，但是我并不认为贸易等很多问题大家是双输的，我认为是可以实现共赢的。国际贸易问题大家一定是双赢，只不过它带有强烈收入分配效应。

对于我们而言，我觉得我们是要稳住，做好自己的事情。老一辈教给我们的东西不要丢了，就是韬光养晦、闷头发大财。这个世界的游戏规则。天然是为强者制定的，不要试图去挑战它。当哪天我们强大起来以后，自然地就对你有利，但前提也要更加的开放，更加的改革，你的价值观和意识形态能够得到世界的认同，你自然而然都得到相对的名气。我觉得是这么一个情况。

所以对于中国贸易摩擦，第一个，我有两个判断就是具有长期性或者是严峻性。第二个，这是以贸易保护主义之名的遏制。第三个，我们最好的应对就是改革开放，没有别的，做好自己的事情就够了。

中国最大的人口红利

来自于1962到1976年

对经济形势的看法。2009年，当时我刚到国务院发展研究中心的时候，我们的团队在国内提出了一个判断，中国经济可能永远告别了高增长的时代，中国经济要增长阶段转化，增速换挡。为什么要增速换挡？简单来讲就是人口红利的渐行渐远，我们必须由要素投入型的增长转向创新驱动型增长。关于中国人口、经济，为什么高增长？用模型来讲叫资本劳动技术，或简单来讲，就是一个好的制度，释放了人创造财富的能力。

大家记住中国最大的人口红利来自于1962到1976年。这一批人是中国最大的一个比例要求。中国经济增长和经济结构的很多特点与这批人有关。简单来讲，中国过去高增长就是这一批人年轻时干出来的。最近我们说的老龄化，其实就是这一批人年龄渐长，过去20年是房地产的黄金时代，就是这一批人结婚之后需要买房。

人，才是经济增长的源泉，才是所有消费升级的根本趋势。1962到1976年出生的这一批人，决定了中国经济增长和经济结构的很多主要特点。1962到1976年的这一批人在90年代，二三十岁，当时，人多，年轻人便宜，再加上改革，中国肯定高增长。

1978年到2017年40年，中国年均增长9.5%，1978到1998年年均增长是9.8%。9.8%是实际GDP增长，如果加上物价通胀，我们实际名义GDP增长是13%~15%。意思就是，在过去的30年，你的年化收益率低于13%，你连GDP都没跑过。所以过去的三四十年给我们创造了财富的机会是非常惊人的。当然还存在背景，其实我们过去的三四十年是一个货币超发的状态，长期来说就是货币超发。

我们做了一个测算，1978年到2018年，这40年中国年均M2（广义货币供应量）增速是15%。意味着如果你不做投资，你口袋里的钞票以每年15%的速度在贬值，如果感觉不到，你可以想一想十年前上海房价，那么1962到1976年出生的一批人，在90年代，20多岁。现在，2018年，1962到1976年出生现在42到56岁，也就是说中国现在的主流是42到56岁人群，以前快递小哥已经成为快递大亨，所以这就是中国的年龄的分布，1962到1976年出生的这批人，他们现在是我们各个岗位的中坚力量。我们的银行高净值客户，80%都是1962到1976出生的，1962到1976年人群是中国目前社会的中坚力量。大家说现在是80后90后的天下，其实不然。有人说，互联网都是80后90后，其实，互联网是70后给80后去投资，给了80后的钱去投资去赚90后的钱。

还有房地产，买房人群是20到50岁人买房。20到30的首次购房，35到50岁改善性住房就是所谓的二次置业。那么现在中国是进入到一个改善性置业为主的房价市场。人口的因素，对经济增长对经济结构影响非常巨大。那么现在中国是这样一个人口年龄的分布，所以中国增速快非常正常，中国发展非常正常，就是“我们从高速增长阶段转向高质量发展阶段”，这是一个自然的规律。

但大家要知道，增速换挡成功的经济体大约经济增速降一半。而且中国新的增长平台是多少？我们预计应该是5%到6%。二战以来，世界上一百多个追赶经济体，向往发达国家的人均水平，因为发展中国家都想成为发达国家，就好像大家都想成为有钱人一样，但是成功者，总是少的，世界上发达国家只占20%不到，所以看到一百多个追赶经济体，在过去将近上百年的历史，真正成功的是多少？12个！

从发展中经济体到发达经济体，成功概率也就是只有10%多一点，这样一个成功概率对于中国是个比较大的挑战。表面上说增速换挡，实质上是中国要进行一个新的改革。

短期经济形势：

世界经济处在新的一轮增长周期

从短期经济形势来说世界经济处在新的一轮增长周期。从2008年经济危机以后，2012年美国复苏，2016年下半年欧洲复苏，会有越来越多经济体加入到复苏的进程。

影响是什么呢？影响中国的出口。我们出口2015、2016年都是负增长，但是2017、2018年上半年，中国出口开始出现恢复。

挑战是什么？我觉得第一个挑战，就是美联储加息。大家可以看到欧洲、日本最近经济开始回调，美国仅仅从各个指标来看都在筑底，所不同的是因为特朗普的减税，使得美国这轮复苏周期被拉长了，但是美国的边际上，经济肯定进一步的增加。然后我们看发达经济体的失业率，美国的失业率再创历史新低，也就是美国已经充分就业，美国在增长、在吸纳就业，必须要增加工资。所以美国现在薪资增长和通胀压力很大。然后大家可以看到美联储加息，还进入了一个加息的预期，所以美元走强，美元走强导致全球的资本正在回流美国本土，美元资产在升值，同时特朗普，在国内减税，在外部增加关税，这两个政策叠加起来会吸引一些企业到美国去投资，因为你出口到美国的物品，关税是提高的，但是你在美国生产投资，美国的税收是下降的。所以说不仅是中国，看到很多新兴市场最近资本都开始回流美国本土。

其实很多新兴市场最近都出现了一些股市、包括货币的价格调整。

第二个挑战是什么？就是中美贸易摩擦。这是我们世界经济的一个情况。

买健康、买快乐、买服务，

以后这都是最好的投资机会

国内的金融层面，大家可以看到从2016年9月份以后，一个是房价调控，第二个是金融去杠杆，再加上金融监管的整顿，所以整个社会融资规模，实际上是下降的。我们现在的广义货币供应量创历史新低，什么概念？就是整个流动性在退潮。那么流动性退潮以后，最近企业的融资压力比较大。

现在中央的政策是宽货币、严监管、强改革。从4月份6月份两次定向降准，也就是释放比较明确的信号。 什么信号？就是我们对于实体经济、对小微企业应该是开始逐步宽松，但不是大水漫灌，不过通过严监管，它堵住了它不想让流向的那些地方的融资渠道。所以所谓的紧信用、严监管，它使得货币创造信用派生不如以前那么顺畅。总的来说大家可以留意现在企业的贷款资金的形式，就是说企业分化是比较严重的。

从7月份国务院开常务会，要求积极的财政政策更积极。但是前一段时间央行研究员和财政部的研究员在观点上出现了一个分歧。坦率的讲，我们现在确实需要财政的发力。因为今年上半年我们的财政收入是超过经济GDP增速，所以这时候是需要减减税的，那么7月31日二季度的政治局会议，应该是传递出来的明确信号。二季度基本上对今年下半年做一个政策的定调，我觉得有这么几点。大家可以关注。

第一个，就是要实施积极的财政政策，那么在积极财政策里面要扩大内需和结构调整上发挥更大的作用。扩大内需是什么呢？我认为应该下半年的基建发力，在地方融资平台，在获得资金上可能会变得相对明显，也就是说可能一些投资平台就有救了。

第二个，减税。但是中国的减税一直产生的力度不是太大，我怀疑未来，我们会有更大的力度来进行减税。

第三个，补短板。我觉得这一次中美贸易摩擦我们已经看得很清楚了，我们新经济的繁荣，我们号称我们的独角兽企业仅次于美国，但是我们新经济的繁荣都是一些表面产品，我们的基础技术，基础的科研不行，我们大量的新经济是基于技术的应用，所以这里要补短板。还有就是防风险，大家留意一个叫：“坚定做好去杠杆工作”，当然这要把握好力度的结构。所以我认为应该下半年整个金融形式应该还是相对比较简单，但是结构性可能会深入。

第四个就是改革开放。改革是最大红利，改革也将为中国开启新的时代。

第五个是指数。对于中国经济而言，其实大家从2016年到2018年，我们都在关注筑底。我把它概括为一个周期性和结构性的双筑底。我们先来看结构性的筑底，去年中国GDP增速是6.9%，那么我们的第二产业是低于6.9%，我们的服务业是高于6.9%，意味着什么呢？

当很多人在说中国还是以工业和投资主导的时候，有一个新时代的开始，中国正在进入到一个以服务业和消费主导的时代。我们去年第二产业占比40%，第三产业服务业占比是51%。这几年我们的消费服务业已经超过第二产业，未来我们最大的投资机会，其实就在消费里面。消费升级分为四个阶段，第一阶段温饱问题，80年代；第二是耐用品，90年代，所谓三大件；2000年是住车消费升级，买车买房。如果是有车有房以后肯定是买健康、买快乐，买服务，以后这都是最好的投资机会。

谈到这里，我们来看，信息软件和信息技术服务业这两个实现20%多将近30%的增长。在其他行业都是个位数增长的情况下，这个行业是25%以上的增长。这是一个什么行业？就是所谓的互联网+。我们进一步拆分这个行业，我们来看移动游戏、网络购物约车平台、旅游平台、大数据云计算、这些行业全是35%、80%以上的增长。中国现在的经济可以说是冰火两重天。那么这个行业都有什么特点？我们所有的新经济企业，基本都诞生在这个里面，这个行业基本是两个特点。

第一个特点是什么？消费升级，都被人民的美好生活所驱动。第二个特点，全是跨界。

我们既不要妄自尊大，也不要妄自菲薄。中国的新兴经济其实是非常有活力的，或者说全球新经济最有活力的地方不在美国，就在这里，从中国讲，中国其实对创新是非常包容。你比如说这个行业，全是跨界，现在在中国拿一个手机，吃喝玩乐都解决了，在欧洲一点可能性都没有。为什么？因为大家可以看到这个创新全是跨界，但欧洲他们都有很强的行业工会的保护，要搞约车平台，按照出租车司机就走上了街，要搞新零售？他的百货商场的服务员就走上了街头。在中国不存在这个问题，中国跟美国是一样的，是非常开放与创新，尤其是没有国有企业的地方，那是更开放。所以说对创新我们过去这么多年，其实是非常包容。我们政策对创新的基本态度是什么？你先搞，搞好，我来认可你。搞得不好，我在来收拾你，基本是这么一个观念。所以说我们还有预期的经济崛起，我觉得这是结构性筑底。

你在中国找不到你的机会，

你在哪里找到机会？

我经常会被人问到问题，当中国经济出现一些波折的时候，很多人就会说要不要配个美元资产，要不要换点外汇去炒炒美股，到海外去做什么投资？

因为经济总是有波动，我对这些问题都有标准，最好的投资机会就在这里。为什么？中国有14亿人，美国有3.2亿人，日本1.3亿，整个欧洲是7亿人，欧元区是5亿欧洲最大的经济体，德国是8000万人，我们旁边号称第八大经济体的韩国是5000万人，全球是70多亿，中国都14亿。更重要的是什么？中国以每年6~7%的速度还在增长，所以最好的投资机会一定在中国，最好的东西就在这。你在中国找不到你的机会，你在哪里找到机会？

然后我们来看中国的投资，坦率讲，现在今年这个投资的压力是很大的，因为整个融资在收缩，然后因为财政整顿，我们基建投资今年上半年这样明显下滑，去年是19%的增长，今年降低到个位数。但是大家注意，我认为基建投资见底了，因为上半年基建财政政策要发力，下半年有可能我们基建投资可能会做反弹，然后房地产，毫无疑问，还会继续调控，去库存的任务，基本完成。

什么叫去库存？我们2017到2018年上半年，我们的很多房地产假设是比较繁荣，繁荣原因是什么呢？跟一个政策有关，叫棚改，或者说要棚改货币化，这个政策简单来讲是不错的。就是我们要改善很多三四线城市的民生和他的居住条件，进行这个改造，然后由地方政府给拆迁补钱，让他去买房就消化库存。第二个，哪来的钱呢？是国开行？国开行有专项资金给地方政府做棚改，国开行哪来的钱呢？国开行有一个融资工具叫PSL（抵押补充贷款），从央行一共拿了多少钱？3万亿。如果我们把中间的这个环节去掉，（中间的环节就是央行给了国开行，国开行给地方，地方政府给了居民去三四线棚改，买房去库存，规模是3万亿）就是央行印了三万亿，在三四线。这个全部比例是多少，按照对去年商品房住宅销售拉动是占21%。因为棚改的比例货币化比例占整个比例是60%，因为大部分的东部地区棚改比例很少，大部分的中西部还有很多城市的销售，很有可能棚改的贡献可能占比大。现在是什么概念呢？棚改比例将降低，棚改规划比较费劲。对于房地产的问题，客观来讲，我认为我们这个市场上的研究是有问题的，我们大部分对于房地产的观点，都是被情绪所左右。

判断房地产：

长期看人口、中期看土地、短期看金融

判断房地产就是一句话，这是我们过去十多年房地产研究的一个基本精华，叫长期看人口、中期看土地、短期看金融。这个核心框架是我在业内最早提出来的，现在已经成为房地产一个非常标准流行的分析框架。我在去年讲的比较多的是中国的产能出清已经非常充分了。我们正在站在新的一个产能周期的起点上，我们可以看到我们原来很多传统行业盈利其实非常不错，只不过现在因为种种的原因，他没有进行扩张新的产能。

我倾向于在2019年以后，大家都会看到新的的产能扩张。所以中长期来看我对中国经济我是乐观的。

为什么乐观？第一个我认为我们的政策找到了发力点。第二个，我们解决了很多政策不落地问题。第三个中国的潜力还非常大。你比如说现在很多人悲观，好像又是什么大的拐点，哪有这么多拐点？中国的潜力，我们就以城镇化为例， 1978年中国城镇化率17.92%，我们现在多少？我们现在是58.5%，发达国家全部是绝大部分是80%以上，中国怎么也做到70%。中国城镇化至少还有十年以上。更何况我们还有3亿的农民工，他们还没有在城市有稳定的居所和稳定工作，还要解决这些人的这个农民工市民化的问题，对中国的潜力其实是非常巨大的。关键是什么？关键是自己不要折腾。坚定不移的进行改革开放。过去，我觉得这是我们对中国经济的一个基本观点，短期有下行压力。那这经过经济下行，从2018年2018年下半年可能现在压力会更大一点，应该会在2019年上半年大家看到新的底部，然后整个金融我认为总体还是偏紧，但是定向结构性和宽松，下半年的基建有所发力，然后我们的城镇化，我们的房地产会出现比较明显的需求，然后棚改这个政策红利已经基本形成，它会对我们房地产的市场会产生比较重要的影响。

贸易摩擦的背景和常识

中美贸易战。中美贸易摩擦这个事情，我想讲几个背景，我们把这几个对比看完以后，大家自己就可以得出结论。其实很多问题并不要预测。我认为我们是尊重常识，按照常识去推断，那我来针对贸易摩擦，把它的基本背景和常识是什么和大家说了，我相信大家也就会得出自己的答案。

第一个，在2008年金融危机以后，全球，不仅中国，美国也一样，主要是靠货币放水，我们有4万亿，美国有QE（量化宽松），那么货币放水，资产价格大，自然而然导致收入差距拉大。美国的贫富差距进一步大。

第二个，美国的贸易逆差又回到了2009年，还正在接近峰值。在美国的贸易逆差当中，中国贡献了46%，中国贡献了一半。

第三个，美国制造业大幅衰退， 90年，美国各个州是以制造业作为主要就业，到了2015年，出现大幅萎缩，我们可以看到美国的制造业实际上在过去二三十年，是大幅度衰退。

第四个，大家可以看到，中国现在占全球GDP的比重15%，美国是占24%，中美加起来是占40%。更重要的是什么？中国以每年6%的速度在增长，美国是2%的增长。根据我们的测算，还有大约在过十年，中国将超过美国成为世界第一大经济体。也很有可能那时候我们刚刚进入发达国家的门槛，中国14亿人，美国是3.2亿，我们的体量我们的Powe。80年代，日美贸易战的时候，日本当时的GDP占美国的比重是40%，现在中国的GDP比重已经占到美国的60%，再过十年我们就会超过他。你以为美国会谦虚的、自然的过渡？

那么，究竟什么原因

造成了中美贸易逆差呢？

我觉得第一个跟分工有关。大家可以看到，咱们举一个简单的例子，比如说我们出口的苹果手机，我们是从美国买的芯片，从韩国买液晶屏，然后在中国组装，一共一百美元的产品，我们才赚中间的十块钱不到。但是贸易额是算在哪里？贸易额在这跟全球的产业分工是有关的。这是第一个。

第二个是美国过度消费的模式，连美国的经济学家都经常讲，这个世界对美国来说是天大的便宜，美国人印了纸币来买我们的东西，美国的储蓄率只有百分之十几。现在他得了便宜还卖乖。所以这跟美国的自己的情绪有关。因为大家可以看到美国的逆差不仅是中美之间，在中美之前80年代70年代是什么呢？ 是美国和日本，所以它很大程度上跟美国自身情绪有关，他自己要做出调整。

第三个是什么？美国对中国的这个技术限制，它要缓解两个国家之间的贸易逆差，最简单的做法是对中国出口技术。你这么多高科技的东西卖给我，但是他对我们进行技术的出口限制，所以说中美贸易逆差，我认为双方客观的讲，有基于我们改革开放不到位的地方，比如我们汽车关税，美国的汽车进口关就是2.5%，我们是25%，我们高端45%。坦率地讲，过去这么多年保护了很多的国有的汽车厂，我觉得这个也是要到了该开放的时候，我们有我们的原因。但是美国也有美国的原因，大家如果说真的要进行贸易战，我倾向于两败俱伤，与其这样，大家不如坐下来好好讨论。就目前来看中美之间的贸易互补性还是比较紧张。再过十年二十年，我认为还是可以继续双赢。

改革是最大红利，

改革也将为中国开启新的时代

所有以上这些主要的观点概括来讲：

第一个，我认为2016到2018年中国经济总体是一个L型的高度，短期有一些波动。然后2018年下半年到2019上半年会继续筑底。第二次筑底，应该初步在2019年会出现第二次的底部。2018年下半年应该是相对于今年上半年经济的下行压力会有所增加，主要是内外需的这样的一个叠加。

第二个，我们的政策目前来看已经开始做出预调微调，货币的结构性宽松，还有积极的财政的发力，应该说这一次经济下行，这个兜底，我觉得这是第二个判断。

第三个，金融监管，任何人都不要对中央这个金融监管去杠杆的决心，抱有幻想，或者任何人都不要都不要有侥幸心理。我认为这一次的决心非常大。这一次金融去杠杆的决心可以参照我们去产能和去库存的决心，一定会实现所谓的抓铁有痕踏石留印这样一个效果。短期是有阵痛的，按照长期将会给我们赢得来更好的重要的节点。

那么中央的政策概括来讲叫“一一五三”。一个要求高质量发展，一条主线供给侧结构性改革；五大任务，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板；三大攻坚战，防范化解重大风险，精准扶贫、污染防治。从目前来看，去产能和去库存在2016/2017年完成的效果比较好。现在政策的重心已经转向去杠杆降成本补短板。

改革是最大红利，改革也将为中国开启新的时代。中国经济正站在新周期的起点上，我们深信市场经济的理念已经在这个国家扎根，新一届中央领导集体展现了推动改革的勇气和决心。展望未来，我们深信经过改革转型洗礼后的中国经济前景将更加光明。