盛名之下，得见高轩——Grand Union项目投资价值分析

本文为一篇专注于Grand Union的项目介绍，意在为该项目提供一份区域级别的，相对微观的参考资料，以求为有意购买的客户们补足可能存在的空白及解释可能存在的疑问。

Grand Union是一个由英国Berkeley集团下的子公司St George主导的、以住宅为主并混合了一定比例的写字楼及商铺的大型开发项目。关于此开发项目的基本信息可见下表：

项目名称:  Grand Union

Grand Union是St George一个大规模社区（与住宅区分）兴建计划的其中一部分，完整计划包括了住宅、商业、休闲等多个领域，建筑面积将超过30万平方米，并提供接近3000个住宅单位。

Berkeley Group是一家以房地产开发为主导、兼顾房地产其他相关服务的上市公司。集团主要的业务重心在以伦敦为中心的西南地区，份额为整个伦敦的10%左右。

可持续性因素

房产的可持续性影响其潜在价值，是最近几年从事房地产领域相关研究的学者们逐渐达成的共识，这一研究成果也直接导致了可持续性（Sustainability）和绿色建筑（Green Building）在当前欧美国家房地产开发中的重要程度不断上升。

Berkeley Group除了是一家有着大量项目并闻名遐迩的开发商之外，亦是英国绿色建筑委员会的成员之一。由于这重身份，Berkeley Group专注于在自身的项目中以绿色建筑理念和材料完成建造。当前所有的Berkeley Group商业地产项目都已经获得“极佳”水准的BREEAM评级，91%的住宅项目获得EPC的B级及以上级别的评级。

对于住宅项目买家来说，EPC评级越高，则直接影响为建筑能耗越低。因此高EPC评级的建筑物能够获得更多的节能福利，减少在基础设施上（如水电）的支出。当前市场上的大多数住宅处于D级EPC，即相对于Berkeley Group的绿色住宅来说至少低2个级别。

除此之外，基于世界绿色建筑委员会的关于绿色建筑成本及附加价值的研究，按照绿色建筑理念开发的建筑由于设计和施工标准更高，因此在建筑设计和建筑过程中，会增加一定的成本，这一情况在英国的数字是增加6%-12%的建筑成本，亦即价格类似的建筑，绿色建筑凝聚的价值更多，因此性价比可能更高。

关于本文介绍项目Grand Union，Berkeley在其资料内明确表示将会以可持续的绿色建筑理念来打造，因此买家可以期望更低的能源账单以及更高的质量。

世界绿色建筑委员会还在其所做研究中，还提出了另一个未来发展的趋势，即由于其在能耗和质量上的优势，绿色建筑将在销售上获得一定的资本优势，实现更高的成交价。这一趋势在其研究中已经能够在多个发达国家内（如美国，澳大利亚，法国）找到明确证据，但在英国尚未有足够的资料。由于这些国家与英国经济体制相同，经济发达程度近似，因此未来英国绿色建筑很可能也同样能得到市场认可。如果英国情况与美、澳、法等国类似，则买家可以期待在转卖中获得5%以上的溢价。

历史表现评估

Berkeley Group作为众多英国房地产开发商中的一员，主要凭借其优秀的选址以及高于平均水准的建筑质量保持其行业内的优势。凭借这一优势，在Berkeley Group开发的各种不同级别的公寓中，其二手房转卖价值往往能得到一定的提升，由于此处篇幅有限，仅列出6处Berkeley Group已经完成的房产在转卖中的增值情况，有兴趣的读者可自行进行更多搜索。

在我们选取的6个销售记录中，涵盖了售价从20万到超过170万的不同类型的、由Berkeley开发的公寓，其年化资本增值率从3.92%到16.92%不等；我们认为这些公寓的资本增值基础一方面是所在区域的市场提供的，另一部分可能是一个说明Berkeley旗下项目质量高于平均水平的依据，因为在英国国家统计局的统计数据中，大多数年限里伦敦的房价并未保持如以下所列项目一样的高增长率。2017年与2019年之间的某些同期房价甚至在下降。

上文曾经提过，Grand Union的实际规模比现在在售规模大得多，最终将建造完成一个社区而不是单纯的住宅公寓楼。这是本项目与Brent（布伦市）附近地区其他小型项目的区别，我们认为这一区别，在满足特定条件的情况下，会最终导致项目享有更好的价值叠加效应。

所谓价值叠加，指的是Grand Union内的已完成公寓，会因为周围接着完工的新公寓以更高的价格售出导致其本身的市场价值也得到提升的效果。这一效果的核心原则有两个：高相似度的新房以更高价格出售，以及旧房转卖时未受转卖次数及年限大幅影响。

现在在售的Grand Union中的Unison等最早的项目，毫无疑问也将是最早一批完成的项目，因此假如能够存在这种价值叠加，这批项目能够被叠加的次数是最多的（例如整个项目分6期完成，则Unison价值可被叠加5次）。而我们认为，由于St George将在这一大型项目中持续投入，早期完成的项目很大可能能够享受这种效益。其具体原理如下：

假设开发商分阶段开发特定地块（具体在Grand Union上此为事实），则随通货膨胀水平上升，持有年限增加，其对应的开发成本（如因通货膨胀导致的建材和建筑人工上升，及未开发地块由于一直被开发商持有所持续产生的相关税费）也将上升；又由于开发商本身有其固定的投资回报基准（以Berkeley为代表的上市公司尤甚），因此开发成本上升后，为保障收益基准，其对应定价也应上升；对应定价上升后，楼盘成交价的上升又将导致已经售出的楼盘的转卖价格得到一定拉抬，而这种效应在与价格新高最类似的转卖楼盘上能够最大化。

从上面的原理可以看出，这种价格叠加的效应其覆盖范围相比于行政区或者经济带要小得多，必须是附近要有可以拿来对比的新盘才有可能成立，但这也有其独具的好处：这种价值拉抬作用不涉及到区域经济，也就是说可以作为独立于地区房价的提升特定房价的新动力。

Unison和之后其他St George开发的新盘由于是同一个团队的作品，又处于同一个社区内，其类似程度必然很高，相隔距离也必然很小，此处无需过多论述。我们接下来就要看新盘开发成本是否趋于增加，且由于新旧盘的楼龄不同是否会令增值作用抵消。

首先在开发成本上，我们可以以英国平均物价水平入手，来跟踪通货膨胀情况。

从英国国家统计局公布的数据来看，10年来英国的通胀基本保持在正增长，而除去购房通胀因素后的其他物价指数（CPIH，表中浅蓝色线）则一直为正增长。即便是脱欧风波最盛的2016-2019年，也没有导致通货紧缩。

而反映在建筑行业上，新建建筑的价格指数则一直在上涨，且从2017年起就一直保持3%以上的增长率。

而根据英格兰银行的数据，目前的通胀目标为全年2%，也就是说价格指数还需要进一步上涨（2019年12月的数据可以看出无论是CPI、CPIH还是OOH都在2%以下），这也说明未来的开发成本基本还要再上升。

此外，即便是通货膨胀率为0%（这将令英国政府颜面扫地），由于没有及时把手中的地块转卖出去，开发商还是会在较后期开发的楼盘上经历更高的开发成本，因为这些地块的税费，如Land Tax，需要一直被缴纳。

因此，在开发成本这一块，几乎可以肯定后来的项目要高于先完成的项目，也就导致前者的价格要更高。而前者既然成交价升高，转卖价也会升高（假如投资者没有集体亏本割肉）。

可是后建成的楼盘转卖时价格的提高，对于年限比其更久的楼盘是否也有帮助呢?我们自然而然会担心因为年限问题，早买的楼盘无法得到什么价格提振作用。让我们看看能否用当地的例子消减这种忧虑。

大型房产交易网站Rightmove上记录了Brent市的Wembley区内交易情况，一栋2002年新建的公寓，虽然其当时成交价比另一栋楼龄少8年的新房要低了50%以上，可是在最新二手房成交时，两者相差无几，甚至2002年的老房反而售价还略微高些。而对比所用的两个楼盘，步行距离4分钟，且均为2房公寓，因此我们认为楼龄并非一个限制二手房成交价的重要因素。

实际上，此处仅提一例对比主要还是篇幅有限，在Brent市内，这样的例子屡见不鲜，读者们可以自行拓展，从上述资料来源网站上做更多的研究。

由此可见，跨度10年以上的大型项目Grand Union，由于后续盘的价格上升，在经济稳定，地区热度没有突然暴跌（即突然间没有人愿意在此交易）的情况下，能够不断为已经完成的楼盘的潜在价值进行提振，利好投资者。

实际上，脱欧已经完成的情况下，似乎暂时难以想象有何因素会让英国经济突然萎靡（实际上就连脱欧不确定性最强的时候也并没有导致这样的情况，参照上文物价指数数据）Brent的地区热度相比于突然暴跌，更有可能的是稳步提升。这是因为其地理位置上的难以替代性。

所谓Brent地理位置上的难以替代性，除了指其距离伦敦核心区和希斯罗国际机场距离都并不太远之外，还因为Brent被涵盖在目前全英国最大的城市更新和改造计划——Old Oak and Park Royal Development中。

Old Oak and Park Royal Development（以下简称为OPD）是伦敦市政府针对整个Park Royal和Old Oak地区的改造计划，其根本目的是通过城市改造，把这一地区改造为适合生活（并非只是居住）的新区。其中的住宅部分将提供超过25000个住所，商业部分则将新增65000个工作岗位。

由于项目规模过大且涉及伦敦最重要的两条交通轨道High Speed 2和Crossrail，伦敦政府专门为其成立了新的部门OPDC，用以协调这样的大规模开发项目。

OPDC指出，本部分之所以被设立，其目的就在于保证OPD计划成功实施，从而使得该地区可进入性大幅提高，成为世界级交通枢纽，并立足于此，创造一个全新的大型生活社区。

我们都有一种感觉是交通设施的兴建将提升周边的房价，但对这种感觉的证明还需依靠数据。我们曾在之前的研究中引用过英国政府和专业地产服务公司Savills，会计行KPMG合作的研究成果，在此研究中有关于英国主要交通基础设施将能带来的房价提振效果的预测。

从这个预测可以看出，跟Crossrail相关的的项目对房价提升作用较大，而此处虽然未列出HS2，但从工程的级别来看，HS2与Crossrail接近，因此两者交汇处的房价提升作用值得期待。

然而OPD并非只是一个车站，而是世界级交通枢纽，并且还是一个涵盖了民用和商用的大型社区，因此单单使用以上数据略显单薄，更完整的做法应该是将之与之前英国的其他类似项目比较。而说到世界级交通枢纽，我们最容易想到的可能就是著名的国王十字（King’s Cross）.

国王十字本为一片半荒废的城郊结合带，但经过了多年改造后，该地目前坐拥6条地铁线，2个车站，并有通往巴黎和布鲁塞尔的高速铁道。除此之外，国王十字也新建了写字楼，住宅和休闲区域，与现在的OPD计划类似。

根据Savills引用Molior的统计，国王十字改造计划中，初期的房价为800磅每平方英尺，而接近完成时，该数字变成了1570磅，增幅接近100%。

除此之外，由于OPD是一个延续至少20年的持续大规模投入计划，又是国家级的市政工程，因此其除去潜在的对于涵盖地区（如Brent）的价值提升之外，还能够为地区资产价值提供有力的保障，即就算价值提升的潜力如果因为工程尚未完成而无法变现，由于持续的投入，这一地区凝结的资金、人力和劳动时间都将持续增加，因而相关资产价值则几乎不会减少。

由于Grand Union是新建的期房公寓，因此为使得数据范围准确，更富有参考意义，我们也使用区域内新建公寓的历史销售数据作为对照。由于目标公寓位于布伦市NW开头的区域内，因此我们将会分市际和区域来分开对比。本文由于重点在于从相对微观的水平来介绍目标公寓，因此不会再扩大考量范围。如需英格兰或全英宏观经济数据，请参照本研究院的关于宏观经济研究的其他文章（以英房专题为主）。

自2017年以来，布伦市的新公寓无论是销量还是均价，都未能保持平稳上升。2017-2018年，新房公寓销售量由631套降低到467套，同时价格也下跌16%左右。我们认为价量齐跌的局面出现可能跟库存量不足及相对便宜的小型楼盘，如Maple House的完成销售有关。到2019年，成交量进一步缩减，跌幅超过58%，但同时价格上涨，约为6%。价涨量跌的局面可能是由于市场供给量不足，需求进一步无法满足所导致。

反观NW 区的情况，与布伦市的整体情况有所不同：2017-2018年该区新房公寓价跌量涨，但2019年却房价和成交量进一步下跌。我们认为房价下跌的出现是由于某些特别低价的楼盘出售所致，如Baronet House（均价不足10万）。除去这部分数据后，均价将变为449千英镑左右，略高于布伦市平均水平，并且与2017和2018年的NW区表现一致。

而在过去成交过的所有公寓中，我们按照价格区间将它们分为了6类，其价格区间分布如下：

从图中可以看到，在所有单独的类别中，50万英镑以下房产交易量最高，超过总交易量（678套）的60%。而50-75万英镑之间的房产接近总交易量30%，两者之和超过90%。在Grand Union目前的项目中，价格区间为40-70万英镑，位于这两个区间之内，流通性较好。

布伦市当前的人口结构较为平衡，未来的人口统计特征则特点较为鲜明：较高的计划人口增长速率和较多的老龄化人口。

未来人口集中增长

布伦市全市从2019年至2041年的人口计划增长速率要大于伦敦，为25%（伦敦为22%），是全英格兰的2.5倍。同时根据布伦市政府基于未来新楼盘开发项目集中的区域分析后得出的结论，地区间将会呈现人口增速极度不平衡的局面: 新楼盘集中的地区将获得最高速的人口增长。

因此，有最多新房供给的Tokyngton和Alperton（Grand Union项目所在地）的人口预计将翻倍，而其他地区则人口增长量很少，甚至出现负增长。从人口计划可知，政府将与开发商遥相呼应，将人口集中引流到未来重点开发的区域，并同时维持其他区域的开发状态不变，避免全市都在开工建房这样的情况（这种情况对于居民生活舒适度影响很大）出现。

然而从政府计划的人口增长量来看，Grand Union所在区域的每年平均新增人口830人，以全英平均家庭规模2.4人的数据计算即是新增约345套住房需求；Grand Union计划开发时间是15年完工，15年总住房需求会达到5187套左右，远大于Grand Union所能提供的3000套。由于Grand Union是目前最早开始的大型社区项目，因此相比于孤立的小型楼盘，它有大型社区的优势，以及我们上文提过的价值叠加优势；而假如目前估算的上千套住宅的市场缺口吸引了别的大型项目进行开发，它由于开发时间早，能够有项目完成度和成熟度（即在竞争对手尚在施工时抢先完建设完成小区的环境）的优势，并进而产生信誉和名声累积的优势。从这个角度看，Grand Union能够较强的市场支撑。

本区老年化人口数量大增

布伦市的另一个人口增长特点是老年人人口数量将大幅上升。根据布伦市市政府的统计，本市65岁以上的老年人到2041年将增长85%，增加3万4千余人。

在2041年之后到达65岁以上的老人即现在年龄为45岁左右的中年人。一般来说，在这个年龄还迁徙到其他区域居住的可能性较小，因此可以预测这3万多人应为本区当前常驻人口。这一预测的意义在于区分上文的净增长人口（因为已经在本区常驻，因此不是净增长人口），从而能够将这部分老人中有换房需求的群体看作全新的购买力量。

我们之前提过，60岁以上的老年人，有换房（Downsizing，非普通换房）需求的大约占30%。如果把这一比例套用到布伦市的新增的65岁以上老年人群体里，则这一群体人数大约为10400人，即至少5200套住房需求（以每个家庭两位老人计）。这部分需求一般只以公寓为目标，因此能够成为以Grand Union为代表的布伦市内的公寓项目的潜在买家。

综上所述，Grand Union项目有如下特点：

在项目本身方面，

由于其建筑理念及开发商背景，基于其节能及建材质量相关研究及历史表现，我们认为项目具有较高的性价比；

在经济因素上，

由于其所在区域住房供给量小于需求量，且有房价交易量稳定，价格上涨趋势；又由于其项目跨度和规模很大，其未来有内部价值叠加的潜在效益，我们看好项目价值上涨前景。

在社会因素上，

由于其未来人口增量较大，老年人口换房需求相比于供给量有较大潜力，我们看好其价值上涨前景。

在政治因素上，

由于项目所在辖区布伦市被目前最大的城市更新计划OPD所涵盖，我们认为项目亦能受益于城市更新计划以及持续投资所带来的潜在价值拉抬作用。