伦敦6个准租客争1套房, 全英房租持续上涨, 房东应该注意什么？

由于过去几年英国政府陆续出台的税收政策打击了房东的收益，导致房东陆续离场，英国大部分地区租赁房源更加供不应求。

汉普顿国际(Hamptons International)的数据显示，英国的房东数量已经跌至7年来最低水平。2019年，英国的房东数量有260万，较2017年减少了222,570，同时也是2012年以来最低水平。

眼下，英格兰南部租赁市场炙手可热。汉普顿国际数据显示，2020年1月伦敦平均房租同比去年增长4.1%。

莱坊的数据显示，2019年伦敦每套出租房源都有6.1个准租户，而2018年的数字为4.7。

在剑桥，租房竞标更为激烈，中介公司Carter Jonas的Anton Frost表示，手头一套月租金 £1,000的房产，目前拿到最高报价已经£1,200了。

Frost表示，现在报价都会比要价高出20%，有的房客甚至愿意在£1,850的要价上每月多付£560，以求在租房大战中夺得先机。

另据莱坊的租客调查，到2023年私人租赁部门(PRS)中的家庭比例将从目前的20.6%上升至22％。这意味着约有额外560,000户家庭生活在租赁房产中。

全英租金持续上涨

随着房东数量的减少，租房市场存量也在走低。与2017年相比，私人房屋租赁市场的房源减少了156,410套，这意味着租房成本的上升。

汉普顿国际指出，整个1月份，英国新进入市场的租赁房产平均租金上涨至998英镑/月，比去年同期上涨3.6%。租金涨幅最大的是英格兰西南，为6%；其次是英格兰东部和大伦敦地区，均为4.1%。

对部分地区而言，租金上涨也意味着收益上升。Frost表示，2019年初，在剑桥收益约为3.4%，现在已经到5%了。

对于那些仍被挡在楼市之外的人，在没存够买房首付前，就要为租房付出更多，也变相让存够首付变得更难。而莱坊的调查也显示，缺乏贷款首付仍是人们选择租房的首要驱动因素。

不同人群选择租房的原因

截至2019年末，伦敦的租金要价创下新纪录，平均为2119英镑/月。

过去10年，伦敦的租金上涨了45%。相比之下，英国其他地区的租金在过去10年上涨了24%。

Rightmove的房产专家Miles Shipside表示：“过去18个月，伦敦市场的租赁房产严重缺乏，导致租金持续上涨。过去1年和过去10年中，伦敦租金上涨的速度几乎是英国其他地区的2倍。”

“由于缺少新入场的房东，新的出租房供应受到限制，现有的租户租房的时间也变得更长。”

房东为何纷纷离场？

政府对房东的打压始于2016年4月，彼时引入了针对投资出租房产额外3%的印花税。

从统计数字乍一看，对房东的影响并不大。汉普顿国际数据显示，2016-2017年间，私人租赁房屋仍在小幅增长。汉普顿国际研究部负责人Aneisha Beveridge表示，这是印花税政策落地前房东们匆忙入手房产，才维持住的交易增量。这部分增量花了一年时间才被平息，4月以后开始下滑。

对房东的第二波打压源于2017年开始逐步取消的抵押贷款利息减免政策。至2020年4月，房东们的抵押贷款利息将不能获得任何减免。

这项政策的关键在于，对英国最昂贵地区的房产产生了不成比例的影响。汉普顿国际Beveridge表示，英格兰南部的房东遭受了“双重打击”。高房价意味着租金收益已经很低。房东的利润空间被压缩。

2020在英国做房东应该注意什么？

进入2020年，买房出租房东们也将面临新的问题。小编精心整理了2020年在英国投资出租房产时面临的政策变化，希望帮助房东们顺利度过2020。

1.抵押贷款利息税减免逐步取消

英国个人买房出租的收益需要纳税，如果房子有抵押贷款，那么租金收入纳税时可以抵扣抵押贷款利息。自2017年4月以来，政府逐步取消抵押贷款利息税减免，每个财年允许扣除的比例逐年减少。2020年4月将迎来关键时期，届时出租房抵押贷款免税税率统一固定在20％。

2.租房中介费禁令

2019年，英国政府出台新规禁止英格兰和威尔士的房屋中介向租户收取中介费。在英格兰，政策变化还涉及押金不得超过五周租金；年租金超过50,000镑的房产，押金不得超过六周租金。

政策本身旨在打击天价中介费，但不可避免产生连锁反应，即中介将很多开销转嫁到了房东头上。而房东则将多出的成本通过租金的上涨来抵消。

此外，苏格兰也已经对租房中介费下达了禁令。北爱尔兰尚未彻底一刀切，但租户有权投诉。

3.房东21条“驱逐令”或将失效

2019年底提出取消房东的“无过错驱逐令”也是主要议题之一。“无过错驱逐令”允许房东在不给出任何理由，也不给出两个月提前通知的情况下，终止租约。政府认为废除21条能给租客更大的安全感，但对房东而言意味着一旦发生纠纷只能把租客告上法庭才能收回房产。英国全国房东协会表示，除非确保对问题租客进行审查，不然房东第21条应当保留。

4.地方许可(Local licensing)

房东经营多用途房屋(HMO)可能会跟上2018年10月许可规则变化的步伐，目前地方许可还是容易让人摸不着头脑。英格兰地区60多个地方议会实行“附加”或“选择性”计划，前者在强制性HMO规则上增加了额外规定，后者适用于区域内每个房东。地方许可广受诟病，有的地方对房东宣传不足，有的地方拖延了办理时间。

以诺丁汉为例，2019年11月议会数据显示收到房东申请17,523份，但仅签发了472份许可。

5.自住住宅减税政策的变化

目前政策下，如果出租主要住所，或曾经是主要住所的房产，可申请高达£40,000的资本利得税减免，就算已经很久不住了也适用。4月起，这一政策漏洞将被堵死，房东卖房时需要切实居住在相关房产才能申请减免。

6.能效政策变化

2020年4月起，更多房东需确保自己的房产满足最低能效标准(MEES)，该标准要求出租房最低能效证书(EPC)等级为E。这一规则2018年首次问世，最初仅涵盖新租赁和续约， 但4月起将适用所有租约。

7.电气检查

2018年7月，政府宣布房东需要每五年对房屋进行一次电气安全检查，却一直没有明确政策生效时间。2020年可能成为该检查元年，但至少会提前六个月给房东和管理人员预先通知。政策实施后，也会有一个两年的过渡期，新租约将首先受到法规约束，一年后现有租约也将一视同仁。

8.客户资金保护计划

2019年4月引入新规，要求英格兰所有租房中介参与客户资金保护计划。该计划为房东和租户提供保障，防止中介行为不当。威尔士和苏格兰中介也需各自遵守Rent Smart Wales和Letting Agent Code of Practice。

9.黑房东数据库(Rogue landlord database)

黑房东数据库一直雷声大雨点小，《卫报》要求信息披露的首年仅有四位房东被收录在内。此前政府表示计划向租户开放该数据库。随后启动了对改革优化数据库的公众咨询，并已于去年10月结束，目前等待进一步动作。

10.印花税

2016年以来，政府引入买房出租投资者3%的印花税，一直让房东们心有不满。2019年竞选期间，鲍里斯政府曾宣布，如果赢得大选将酝酿对海外房产买家加收3%额外印花税。但在鲍里斯当选后的女王讲话中，却只字未提向海外买家印花税的提议。海外投资者需要耐心等待新年鲍里斯下一步动作。

11.租房权(Right to Rent)

虽然这一政策2016年一经推出就引发争议，但今年变化的可能性也不大。该政策允许房东查看租户是否有权在英国居住，并威胁对不合规的租户施加刑事制裁。2019年3月，移民福利组织提出法律质疑，高等法院裁定该政策不符合人权法。部分裁决决定，未经进一步评估，租房权政策不得在苏格兰、威尔士或北爱尔兰实施。

12.房价

2019年英国楼市行情缓慢，据土地注册局最新数据，英国房价同比仅增长了1.3％。因此，房东们不能像以前一样轻易坐收渔利，部分投资者将眼光投向北部较便宜，但租金收益回报更好的楼市。2020年打算扩大投资组合的房东们，彻底调研尤为重要。

13.抵押贷款利率

买房出租抵押贷款利率2019年稳步走低，至12月平均已达3%。2020年初，抵款方的价格战可能不会轻易停火，因此也是投资组合重新融资并锁定好利率的绝佳时机。

投资者需始终牢记，将全部交易价格计入成本，而非初始利率和现金返还等小恩小惠。返£1,000可能听起来不错，但如果涉及较高前期费用或较高利率，其实就没什么甜头。

14.经济、脱欧和政府干预

脱欧大业毕竟尚未完成，2020年还是要做好波动的准备。根据英国与欧盟间贸易谈判结果的不同，英国央行基准利率的任何动作都会影响抵押贷款利率，任何经济不确定性也意味着2020年地产市场依旧不会轻举妄动。不过新政府对买房出租行业的新政，还是需要房东多加关注。