市场观察 | 零碳排放趋势下的英国地产

2020年，是目前全球环境保护和气候治理的最重要的协议，《巴黎协定》真正开始实施的元年。英国作为巴黎协定的缔约国之一，将从今年开始，逐步开始以《巴黎协定》中制定的目标（全球温度降低、减少温室气体排放等）为导向，开始引导多个行业向可持续发展和节能减排的方向前进，此举亦将对房地产行业产生影响。本篇文章，我们将从观察目前市场信息的方向入手，简单介绍目前的英国节能减排大潮下，房地产行业将面临的变化。

实际上，《巴黎协定》除了对参与缔约的世界各国提出关于为空置气候变化所作的要求外，也是一个重要的提示：全球环境正在恶化，以环境保护为主旨的行业变革势在必行。这样的提示从今2年起，已经在各个国家得到了不同程度的响应。在英国，目前为全球气候治理的最重要的目标则是于2050年实现全国零碳排放（零碳排放指碳排放量可以被大自然中的植物、水系等完全吸收降解无残留，并非完全没有碳排放）。

而在民意调查中显示，实际上英国民众更加支持在2030年政府就达到这一目标，而非2050年。同时，目前英国政府执政党保守党的对手们几乎都在这一主题上有比当前政府更早的达成目标的计划。因此在未来大选中，为了在这一主题上取得优势，保守党存在将零碳排放目标的完成期限往前调整的可能。

而不论是继续保持2050年实现零碳排放的目标，还是提前到2030年，英国政府都需要开始进行一系列措施，进行国内行业的对应改革。

作为我们研究的对象，英国的房地产行业更是首当其冲。根据JLL的统计，英国的房地产行业产生了全英国所有废弃物中的64%。由于房地产行业从项目规划开始到项目完结，需要投入大量的资源进入实际建筑和市场营销，同时需要消耗大量的能源进行施工活动，因此在节能减排的大背景下，所受影响很大。

今年1月，英国地产基金联合总会（AREF ，The Association of Real Estate Funds）进行了关于英国地产基金未来发展的前瞻会议，会上对于未来将对地产基金造成影响的重要问题进行了投票。在脱欧不确定性大减之后的2020年，ESG（即Environment、Social and Governance的简写，指来自自然环境、社会环境和公司管理方面的对经济的冲击）成为了得票数第一的影响因素。

由于目前节能减排的大剧刚刚开始拉开其序幕，作为个人投资者，我们的切身感受还不会很强。然而随着一系列为减少排放而做的措施效果日益彰显时，最终将实际影响到投资者们在英国房地产投资中的具体决策。下面我们将从住宅及写字楼两个方面，简要说明这一系列措施最终可能带来的影响。

我们在上文提过，英国预计在未来30年内（或者10年内）实现的零碳排放目标的内涵是碳排放量达到英国境内的自然资源可以完全吸收和降解的水准，而不是没有碳排放。因而从这个内涵来考虑，实际上减排的达成手段并不是像其字面意思一样，只能不停地减少排放，而是还可以从另一个角度，即通过增加自然资源的数量，来达到最终的零碳排放量目标。实际上，从理论上说，如果英国境内能够吸收其二氧化碳等温室气体的自然资源足够多，英国根本不需要改变能源结构，只需要维持目前的碳排放量不增加到自然吸收能力以上就可以了。

当然，实际上这是不可能的，英国并没有那么多的自然资源，也没有足够的空间来将现有的资源增加到能不用削减温室气体排放的水平。但增加自然资源的办法却并非空谈。

人类能够通过自己的影响导致短期内大量增加的自然资源通常来说就是植物，因此对于节能减排来说，增加英国植物总量，可以和减少二氧化碳排放作为两个并进的手段。

根据英国气候变化委员会（Committee on Climate Change, 为英国按照《气候变化法案》所组建的第三方政府咨询建议机构，主要在英国应对气候变化上给予建议）的研究，英国如果要达到2050年的零碳排放目标，需要在当前基础上增加150亿棵树的存量，这些新树对应的面积则是每年3万-5万公顷的土地。

值得一提的是，根据Savills的研究，如果要按照3万公顷每年的增加量计算，英国未来的树木总量将超过当前存量的3倍，并且植树的速率将达到50年来的最高点。

我们需要注意，如果说英国每年都要增加3万公顷的林地面积，则对应的就是每年都要减少3万公顷的非林地面积。而非林地面积，大致上来说就是农业（非林地的部分，如畜牧用地）、工业、住宅和商业用地。农业用地当然是最适合转变为林地的土地类型，但随着未来英国人口的不断增加（到2050年增长大约750万人，增长率约13%），为满足日常需求的产品产出而服务的农业用地，以及工业用地，是否能够满足需求尚无法确定，因此在未来，因为节能减排而被转化为林地的上百万公顷的原本非林地的土地资源，可能会导致全行业的土地资源稀缺，而非仅仅影响农业。

说完了增加对排放出的温室气体的分解的手段，我们回到减少温室气体排除的主题上来。众所周知，对于温室气体排放控制的一大措施就是减少以汽油、柴油等非可再生能源作为燃料的汽车的数量。以我国为例，在进行节能减排的工作中一大措施就是推广新能源汽车。

英国也与我国类似，希望通过控制汽车使用来达到其节能减排的目标。去年的一项关于节能减排目标的计划中，政府就提出了限制燃油汽车的销售和私家车的保有量。

但是，虽然政府希望通过控制私家车来达到节能减排的目的，相比于推广新能源汽车，其更多强调的是使用公共交通，步行以及自行车代替私家车。

即便是在伦敦这样城市辐射范围非常大的城市，市政府一样鼓励人们放弃私家车出行，在最新的伦敦发展计划草案中，就提出了改革交通网络，鼓励公共交通、步行与自行车出行。

可想而知，这一举措最直接的影响，实际上就是导致人们将更多地靠近城市集聚，居住在能够步行、骑自行车到达的工作场所、教育资源、日常购物娱乐设施附近，以及更为便捷的大型公共交通枢纽（这样的枢纽，如King’s Cross，仅存在于市区附近）。在人们更多地聚集于城市之后，直接的影响则是城市房价的提升。

实际上，根据JLL的研究，由于目前对于人们日常生活的各种因素的影响（出行方式为其中之一），在城市中居住的人口每天都以20万人的速度增加；对于英国来说，在未来15年间，预计英国城市内每年都会增加超过16万的新增人口。

对于写字楼来说，节能减排是一个非常大的影响因素。

在英国政府设定了2050年零碳排放的目标之后，英国绿色建筑委员会（UK Green Building Council，UKGBC）就对其会员们进行了一次采访和调查，以确定为了协助政府达到目标，英国的写字楼需要减少多少的能源消耗。最终得出的结果为英国写字楼需要比当前的能源消耗降低60%，才能达到英国政府的碳排放目标。

减少60%的能源使用当然不能靠把工作时间内用电的时间减少60%，因此最终的方法还是要回到技术水平的提升上。而在当前条件下，如果要写字楼采用更先进的节能技术，初始的开发成本则要上升。根据世界绿色建筑委员会的数据统计，对于写字楼来说，节能型写字楼的开发成本将比非节能型写字楼高出3%-10%。

而根据普华永道对于各大地产基金的采访结果，对欧洲各国基于其气候变化目标带来的对于自己投资组合（大多为各种商业地产标的）的影响，仅有26%的人认为当前尚没有实质影响，74%的人认为有各种有形或者无形成本上的增加。这其中以有更高的资本支出和运营成本为甚。

在这种情况下，更高的开发和运营成本，最终导致的结果最可能的就是终端价格的上升，对于写字楼来说，则是租金的上升。

全世界各国应对气候变化所作的政策调整，以及调整以后政策的实施，目前对于个人投资者来说，影响还处于初级阶段，效果不显著。然而，由于控制气候变化，保护自然环境在目前日益严苛的全球气候恶化大背景下是必要之举，这些政策和行业上的变革所带来的影响，会随着时间越来越显著。除了土地资源、住宅房价及写字楼租金外，随着政策深化和行业调整加剧，其他投资标的所受影响也可能会开始显现，需要投资者时刻注意。