只盯房价涨幅，忽略这点的人，注定要死在楼市里！

“这个地段的房子，每年涨幅多少？”

“你这个涨得也太慢了吧……”

“我五年前在国内买的房，早就翻倍了……”

最近，我和许多准备和已经投资美国房产的朋友交流，经常能发现一种现象：大家判断一个项目值不值得买，主要依赖对未来房价升值的预期。

这种已经根植在我们投资思维中的潜意识，来自于过去十年中国楼市大爆发里的经验积累。

许多人的阶层跃迁，就来自这十年时间。

在这期间，北京房价从2万人民币到现在，翻了五倍不止。

在这期间，广、深城中村拆迁，诞生了几百位千万富翁。

在这期间，三四线的小城居民，借着棚改政策，成为手握三套房和百万现金的“无聊”有钱人。

人生躺赢，不过如此。

对房产增值的预期，或者说幻想，在我看来，是人性贪婪的完美体现。这种贪婪在世界不同民族中，都得到了完美的展现。

很多人已经淡忘了2008年那场全球性金融危机，那场危机前，很多来自于美国东海岸和西海岸的投资者都“希望”他们的房产投资能够在未来大涨，而市场的规律给了大家一个深刻的教训。

（十年过去，洛杉矶房价才刚刚超越金融危机前的峰值）

但10年后，绝大多数人都忘记了那次教训。这，也包括我自己。

不要投机和希望自己的房产投资能够大涨。因为，“希望”并不是一种靠谱的“投资策略”。

前段时间，央行原行长周小川在公开场合表示：中国可以尽量避免快速进入负利率时代。

潜台词是，“负利率”迟早会成为一个不可避免的现实，只是时间早晚的问题。所以，即便是能够抵御经济衰退的房地产投资，我们唯一能够掌握在自己手中的，就是每年的租金现金流。

2

资产增值是投机者的预言，而你和我都没有可以预测未来的水晶球。

具有这种预言能力的法国著名占卜师诺斯特拉德马斯于1566年逝世。

如果我们连接下一分钟将要发生的事情都无法预测，我们凭什么预测未来1年、5年和10年将要发生的事情呢？

2019年年初，亚马逊公布了美国第二总部所在位置——纽约长岛，如果你期待亚马逊会在未来5年内带来2.5万个就业岗位，并带动周边经济的发展，那么，我很抱歉地告诉你，这件事的结果并不竟如人意。

对我来说，即使亚马逊第二总部最终在纽约长岛投资，我更在乎的是我的入场时间、购房费用和持有成本，而不是简单地把“希望”放在对未来美好的幻想中。

我认为：资产升值前，现金流是唯一可以确信的事。

暂时忘掉资本增值，让我们关注现金流，看看每一套房产投资交易中的数字。确保这些数字符合你的最终目标，确保你购买的每一处房产都能让你离目标更近一步。

假设你在洛杉矶购买了一套100万美元的独立屋，并期待未来5-10年这套房产可以大涨。

金融危机之后，洛杉矶也确实成为了美国房价涨幅最快的城市之一。

但有一个影响投资收益的关键因素被掩盖了，那就是能不能把拿到投资现金流的主动权，掌握在自己手中。

洛杉矶是民主党主政的城市，一向的政策主张是对租客友好，作为房东，租金有时候并不能支付昂贵的持有成本。

在这种情况下，有时，为了保护弱势群体的利益，如果房客是单亲带着孩子的妈妈或是刚刚失业的人，你将如何处理确保你的资产可以有持续的正现金流呢？

例如，租客不交租金的情况下，房东清理房客的流程非常复杂，少则3-6个月，多则1年以上。

这时候，是要给自己发一张好人卡？还是告诉自己，忍一忍，我的房子会涨价，收不上来租金，持有成本我自己扛？

欲哭无泪。

而同样的情况，在佛州、德州等倾向于保护房东的州，处理流程则要简单的很：不交房租就赶快走人。

（绿色地区为对租客友好的州，红色为对房东友好的州）

这不仅仅是在美国买房需要考虑的问题，而是全球房东的一种自我保护意识。

3

通常来说，在我们整个房产的持有周期内，会遇到三种情况：

（1）假设我们的事业蒸蒸日上，每年要支付$3,000的持有成本，你愿意等待5-10年？

（2）假设我们的事业遇到了低谷，家庭收入大幅缩水，但每年还要支付$3,000的持有成本，你能等待5-10年吗?

（3）你能确认你入场的时机是在经济和资产波动的哪个周期？经济衰退？经济扩张？经济繁荣？假设你的投资在一个经济周期的顶部，你能确保你的房产能挺过接下来的经济危机吗？

第一种情况是最理想的状况。

第二种情况的结局，要么是割肉卖房，要么是死扛下去。

第三种情况，就有点靠天分和运气，以及个人毅力吃饭的意思了。

更重要的是，以上的假设是：未来5-10年里，你投资的房产价值是持续增长的。但这种假设，有谁能够保证呢？

资产增值的投资策略是在与市场博弈，更是一场未知的赌博，因为国内房产投资的特殊性，我们国人出海投资绝大多数是持有这样的逻辑来做投资决定，不管哪个国家，挑房价涨得最猛的城市买。

我们在做全球化资产配置时，要考虑到国内外的房产投资逻辑的不同，这样才能减少由市场风险带来的不确定性。

作为国际房产投资者，我并不反对资产增值。恰恰相反，作为投资者，财富主要的来源之一就来自于资产升值带来的权益收入。

换句话说，现金流是用来支付我们今天的账单，而资产升值是让我们的财富得以快速增长，并让我们有更多的选择。

那么，我们有哪些选择呢?

1. 重新杠杆化资产，并使用抵押贷款出的现金投入到新的投资机会。

2. 出售现有资产并换取更大的房产投资机会。

3. 卖掉升值的资产，和自己心爱的人在海边买一套度假别墅，从此面朝大海，春暖花开。

在创造持续正现金流的美国房产投资策略中，房产增值的设定取决于NOI（Net Operating Income）, 也就是净营业收入。

这意味着，为了以高于我们初始投资的价格出售我们的房产或把我们的房产抵押，通过再融资套现，净营业收入必须增加。

无论是哪一种选择，作为现金流投资者，我更看重的是我的房产投资策略是否可以在任何经济周期都有持续的正现金流 ，让我能耐得住寂寞，等到资产大幅增值，可以套现离场的那一天，这也是作为一位普通人实现财富自由和增长的核心。

在不同的视角中，有些人担心现金流，因为他们只关心现金流；有些人只关心资产增值，因为在他们的世界，现金流并不能创造财富，而资产升值是财富增值更好的选择。

对我来说，现金流或资产增值并不是问题的本质。在任何经济周期中持续的正现金流和主动的资产增值是我做投资决策考虑的核心。

这就是，把财富的主动权，掌握在自己手中。