英房专题 | 如何抓住改建机遇？英国商改住相关法律及案例分析

在之前关于一季度政策解读的文章中，我们曾经与读者朋友们分享过关于英国规划系统，以及英国规划系统可能的改动的信息。英国规划系统的改动如果实施，可能将令地块投资呈现与目前不同的局面。而今天这篇文章，我们则将对现行的英国规划系统进行部分信息的分享，为投资者们提供关于“改建投资”的一些介绍。

本文的最终目的，是通过对现行规划系统涉及改建部分的内容的介绍，以及结合一个成功的改建投资案例：Premier House，得出一个可行的操作流程，为希望进行类似投资的读者们助力。

改建（Change of Use）这个概念，既属于房地产开发范畴，又是专门的规划体系名词。从房地产开发的范畴来讲，所谓改建，就是把一处已经有明确的具体用途（Use Class）的房产改变为另一种用途的房产。改变后的房产可能会新增别的功能（如商铺变为混合型房产），也可能会完全变更交易市场（如写字楼变为住宅）；而这种因为新增功能或者市场变更带来的价值增长，就是其投资目的所在。

当然，由于改建同时也是英国规划法律中的专门概念，因此改建行为也是一种司法流程，需要经过法律程序和认证。与改建关联度最高、同时也最重要的英国法律文件名为The Town and Country Planning（General Permitted Development）Order，按照其更改日期有不同版本，简称GDPO。其中以2015年版本最为常用，之后的改版中改动信息均以2015版作为基准。

GDPO之所以重要，是因为其所含内容为现行Permitted Development Rights (PDR) 规划系统中的基础。在GDPO中，基于不同的房产用途，所有的房产类别都被授予了一种名为Permitted Development Rights的权利，这一权利规定在改建时，不同类型的房产可以在转变某些特定用途中走上“快速通道”，跳出传统规划体系中的开发权申请程序（比如不需要申请Full Planning Permission），进而使得改建流程更加简单，也更容易成功。

更重要的是，PDR系统中，实际上已经包含了大多数符合实际的、有意义的改建行为，比如写字楼改住宅、餐饮和零售之间的转换、零售改混合型建筑等。如果某种改建没有被包含在PDR里，并不代表这种改建行为一定不可行或者是违法，而是其改建过程需要像全新开发的项目一样进行Full Planning Permission Application申请，相对于PDR型的改建，可能遇到更多困难，且一般来说耗时更长。除此之外，由于PDR系统中包含的改建类型为政府通常认为是合理的且有其改建意义的改建，因此PDR之外的改建也更可能被认定为是不合理的改建，因此更可能被回绝，风险较高。

本文在下面的内容中仅介绍PDR系统的改建，关于一般流程的改建不做涉及。首先我们来看一下上文多次提到的房产用途（Use Classes）的概念。

PDR的应用方式较为简单，主要分为三步：首先要确定用于改建的房产的用途；接下来确定想要改建成的房产的对应用途是否属于PDR范畴内；最后在确定无误后提交申请即可。这其中，第一和第二步都涉及到用途确定的问题，因此我们这里先对“用途”这一概念做些许解释。

用途英文称为Use Classes，是英国规划法中的专有名词。在英国，一个房产的用途仅有大类，没有具体介绍所有不同类型的房产（如公寓、书店等）究竟属于哪种用途。英国所有房产的用途分为5个大类，分别为A类至D类的一般用途及Sui Generis（拉丁语，意味独一无二）的特殊用途。如下表所示：

除开被认定为特殊用途的房产，我们大致可以看出，目前英国的一般用途（A-D类）大致是按照其经营模式划分，概括如下：

由于对普通投资者而言，主要的投资标的集中在A/B/C三类房产，因此我们对这三类房产的PDR体系内用途修改进行了统计。在PDR系统下，每一类细分类别的改建可能都稍有不同，总结起来将有总数巨大的改建潜力。对于可能性较大，投资回报预期较高的类型我们在表中进行了专门标注。

由上表可知，A类房地产中，A1和A2型的用途可以转化的潜力最高，ABCD四类用途都有所涉及，且能够变为含有住宅的混合型房产。

B类房产的PDR转换最重要的就是其中B1（a），即写字楼类转换为公寓的许可，这一许可是目前最广泛使用的PDR型改建之一。根据《卫报》的报道，仅在2017年，就有接近1万4000套新住宅是源自商改住操作。

对于购买了住宅房产的投资者而言，进行改建投资的意义不大，一是改建潜力小，二是大多中国投资者的投资标的都为公寓，并不拥有整个建筑及土地的产权,本就无权改建。

实际上，在所有这些改建类型中，我们认为商改住的改建是改建潜力最大，即预期回报最高的一种改建类型。下面我们就专门谈一谈商改住的潜力所在，以及如何操作。

我们认为，商住改建相对于上文提到的其他改建类别，主要拥有以下3方面的优势：

-改建后市场仍为卖方市场，风险较小

-改建所受限制小，操作可行性高

-改建预期回报高

下面我们对这三方面的优势进行简单的说明。

改建后市场仍为卖方市场，这是最容易理解的一个。长期关注我们公众号的读者朋友们想必都读到过我们关于英国或者伦敦的住房及写字楼市场的解读，在这些解读中我们都提供了专业机构或者官方数据证明这两个市场目前都是供不应求的卖方市场，而住宅由于刚需程度更高，相比于写字楼又具有更强的需求缺口。

而写字楼改为住宅后，新的商品处于这样一个卖方市场中，就能令进行这一投资的投资者们可能承担的风险降低，同时实现盈利的概率增加。因此，相比于某些其他类型的改建，比如写字楼改商铺、商铺改餐厅等市场情况不明，供需关系变化可能受多种因素（比如最近的新冠疫情）影响而短期突变的房地产，写字楼改住宅可谓风险小的多。

写字楼改为住宅的限制相比于其他类型的许多改建来说也要小的多。在GDPO2015中，关于写字楼改为住宅的规定是这样说的：

从中我们可以看到，写字楼改住宅的规定仅有一页，需要满足7项规定，2项条件，大前提只有一个：只要被改建物是写字楼（B1a类），目标改建物是住宅（C3类）即可。我们可以引入另一种住宅改建类型，B8类房产改住宅的相关法律规定作为对比：

我们很容易可以看到，关于仓储B8类的住宅改建，其规定不但比写字楼的改建多了一倍有余，而且某些规定限制其实非常大。比如对于仓储类地产规定能够被用于PDR改建的原建筑其建筑面积不得大于500平米，这本身就是一个非常难以达到的要求。试想仓储类地产出租的本来就是其特别广阔的面积用于货品堆放，全英国又会有多少个面积小于500平米的仓库？而写字楼则没有面积方面的要求。（实际上在2016年的改版中，仓储改住宅的开发还被要求不得大幅改变建筑物外部样式，又为这种开发增加了限制）。

改建回报预期大的优势对于写字楼来说也同样容易理解：写字楼和住宅其实在地产开发层面上非常类似，比如说层数与基础设施。即便在伦敦，我们也很难找到超过5层的餐厅（A类用途），但我们却很容易就能发现50层以上的写字楼和公寓。所以对于写字楼的住宅改造来说，层数在大多数情况下已经能够达到转为住宅后的盈利基准，可以不额外增加，从而节约了成本。而对于别的类型房产改建为住宅，增加总面积，从而提高住宅销售/租赁的净利润几乎是不可避免的。

除此之外，写字楼与公寓的选址上也类似，比如都倾向于交通便利的地区。反观别的房地产，比如也能改建为公寓的仓库，附近很可能就没有火车站，巴士站或者商店，这就增添了其达到销售目标的不确定性，增加了销售风险，降低了回报预期。

下面我们引用一桩非常经典的商改住房地产开发案例，来为投资者们进行类似的操作提供参考。

首先我们简单介绍一下Premier House这个项目的情况，如下表：

Premier House是一个非常有趣的案例，也是在北伦敦著名的，同时也是较为成功的几个商改住案例之一。Premier House由两栋住宅楼以及周围的居民活动区组成，而其中一栋含有121套公寓的住宅则是从一栋上世纪60年代的写字楼通过PDR改建而来。下图为其获得批文时对应的设计图：

而在获得批文前，整个地块要比设计图呈现的空旷许多，如下图

可见改建后的可销售面积大大增加了，的确不失为一个成功的房地产开发项目。下面我们就对整个项目在规划方面的操作手段进行一些介绍。首先我们来看一下该项目的城市规划咨询公司DWD对于过程的描述：

由此可见，根据规划师DWD的描述，整个项目单只分为两个部分：首先通过PDR授予的权限，直接拿到了写字楼转住宅的开发批文；其次在拿到批文后，发出了一个新的申请，最终也得到了通过（请注意此处关于商改住部分的描述，原文为“obtained prior approval”而非“planning permission”，下文将说明）。

在获取121套公寓开发权，也就是商改住操作时，DWD公司的做法是获取“prior approval”，而非我们常说的“planning permission”，这为我们提供了基于PDR系统下，商改住开发的第一个优点。

Prior Approval和Planning Permission都是规划法中的专有名词，代表不同的概念，是不能混用的。当一个项目的开发只需要Prior Approval时，说明其实际要求已经比Planning Permission要低得多。之所以这么说，还需要看Prior Approval的定义。

从上图的官方解释，我们可以看到，实际上Prior Approval相当于一个正规的开发许可批文（Planning Permission）中所附带的“条件”部分。比如Premier House项目的另一栋住宅楼后来得到的Planning Permission上就明确表示：当前申请已经获得准许，但需要满足如下条件……(见下图)。

因此，我们可以这样理解一番关于PDR的好处：当你的房产具有PDR列明的改建权利（比如写字楼改公寓）时，你就等于时刻拥有了对应开发的许可批文，只是具体的开发规模和对应的条件需要去向当地政府申请，请他们说明条件，并且列明是否允许开发对应的规模（这一点只要没有令原有被改建建筑规模变大，一般不会遭到反对，如Premier House的案例，议会对于实际建筑规模并未详细要求）。

除此之外，由于已经默认改建是允许的，因此PDR系统下的许可申请得到结果的时间也相较于传统许可批文的申请时间要短。比如Premier House的PDR申请，总共耗时是2个月。

而相比之下，套数仅比PDR部分的121套多1套的另外一个传统的许可申请，从上交材料到获得结果，耗时为9个月（实际上这已经是一个良好的结果，下文将继续说明）。

因此，假如没有传统申请的部分，仅仅是PDR的改建，Premier House可以节省7个月时间，从银行贷款利息上少交7个月和预售以及建筑工程时间都提前7个月来看，节省的成本十分可观。

上文我们曾经说过，除了PDR改建部分之外，Premier House的传统部分，实际上能在9个月拿到许可，已经是一个很好的表现。之所以这么说，不是因为9个月时间不算慢，而是因为与PDR不同，Planning Permission的申请被拒绝的风险高得多（PDR的法律定义决定其多数情况下为政府将开出允许开发的条件而非拒绝）。而Premier House实际上也并非没有被拒绝过。

DWD在描述其对Premier House的规划申请上的操作时，实际上没有提到最开始的做法（同时我们认为是至关重要的一个操作），即在提交2014年5月的商改住申请之前，他们还曾在更早的时间，2014年1月份，提交过一份Outline Planning Permission （OPP）申请。这份申请内容大致为兴建新的住宅，共165套，但保留Premier House原写字楼不变。

根据上图可知，所谓Outline Planning Permission，就是一份申请大纲（Outline的来源），其中只列出部分必要的申请材料，而把具体的其他一些材料（即上图所说“reserved matters”）保留（或者干脆不做，以节约成本）的申请。这一申请目的主要是为试探官方对于开发商想要进行开发的项目的态度，并且假如官方认为目前材料所示的开发项目可行的话，申请人也可以得到一个开发许可（即上文所说Outline planning consent），只不过这个许可不足以令开发商有资格开始着手开发，因此还需要在获得这种许可后，补齐原来没有上交的材料。根据补交的材料，政府会决定是否颁发另一份许可，称为Approval of Reserved Matters。此时，申请人将两个许可合并，才能算是拥有完整的开发权利，可以实际开发了。

而DWD在最开始上交的这份Outline Planning Permission实际上非常详细，所欠缺的只有一个建筑出入口的设计图没有上交。这份申请耗时5个月（正好是PDR改建申请提交不久），最终结果是政府拒绝了申请，并列明了12个拒绝的理由。由于官方文件篇幅很长，此处仅将要点列出不再为读者们引用，感兴趣的读者可联系我们了解。

在政府拒绝Premier House理由中，最主要的几个理由如下：

• 建筑规模过大；

• 新建筑物与现有天际线（Skyline）不吻合，显得突兀；

• 新建筑物与周边社区其他建筑相比难以融合，显得突兀；

• 新建筑物没有为提高社区美感做出贡献；

• 新建筑物对周边及其自身居民的采光有过大负面影响；

• 建筑工程对于周边交通及环境会造成过大负面影响

这些意见实际上非常重要，对于我们，它至少能反面反映了PDR改建这一开发模式的价值：上述的所有主要缺点，都基于“新建筑物”，而加入我把一栋原本就已经存在的建筑，也不扩大其外部规模，仅仅改建，那么上述的5个缺点中的4个都将无法被提出——因为这个建筑本来就已经存在了，因此绝无可能有突兀一说，也不可能对采光等造成新的影响。当然，改建工程可能的确会产生一些周边交通与环境的冲击，但相比于完全新建，还是要小得多。

而从Premier House的开发者眼里，这份申请的拒绝理由，则简直如同一份《论如何在下次申请时极大提高申请概率之官方说明》——既然政府提出来12个拒绝的理由，那么在下次申请时，只要我能说清楚这12个理由不再成立或者完全成立，那么毫无疑问获得批文的可能性就大大提高了。在没有这份拒绝理由之前，政府完全可以根据各种主观原因选择回绝开发，此时政府可不受太多规则限制。但一旦政府列出了理由，就给之后的辩论提供了基准，也就是说双方都将在同一个规则中进行游戏，此时开发商的优势将会比之前大得多。这就是Outline Planning Permission申请的重要作用，也是我们认为的这种申请的核心价值所在。

这就是DWD没有说出来的重要操作，也是我们认可的一项申请开发许可时重要的技巧。同时，它也能够作为纯PDR开发失败时的辅助手段，提高PDR开发容错率。毕竟假如PDR开发申请如果因为某种原因被政府拒绝，则此时可以选择进行传统流程的开发，不至于令投资完全损失。

根据上文涉及到的规划信息，以及我们的研究案例Premier House，我们最后总结出来的商改住PDR开发的一般操作流程如下图所示（括号内为可能涉及到的房地产开发相关人员）。

除此之外，基于Premier House的PDR开发中的一些特点，我们总结了一些在商改住开发中可能有助于获得政府许可的要素：

以上即为关于如何利用改建进行投资的一些信息与解读，希望为投资者朋友们提供了有价值的参考信息。

The Guardian. (2017) Dog kennel flats in Barnet will be 40% smaller than Travelodge roomQ

Legislation UK（2020）Class O – offices to dwellinghousesProperty Week （2020） Five banks arrange £450m ESG-linked facility for Great Portland Estates

Legislation UK (2020) “Class PA – premises in light industrial use to dwellinghouses

Knight Frank（2017）Planning Use Classes Orders 2017 & Change of Use

Dalton Warner Davis (2018) Premier House Edgware Road

Barnet Coundil (2020) Planning – Planning Application Documents

The Town and Country Planning（General Permitted Development）Order 2015

Planning Portal (2020) Change of Use

Planning Portal (2020) Planning Permission

Planning Portal (2020) Prior Approval

Planning Portal (2020) Outline Planning Consent