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澳洲房屋合同签署后违约怎么办?澳洲购房违约要承担哪些法律后果?

在澳洲,无论您是购买楼花还是现房,都要签订房屋买卖合同。房市千变万化,买卖双方的心理也会随之变化。卖方不想卖了,亦或是买方不能按时支付尾款,均会造成相应的法律后果。鉴于最近房市动荡,信贷紧缩,本公众号友情提醒:房屋买卖这类涉及人生及财富积累的重要决定,买卖双方应寻求专业的意见,再作出相关决定。

1、买方拒付或无法支付尾款


案例1:

两年前,王先生购买了悉尼东区的价值120万澳元的楼花,并交了10%的定金,12万澳元。今年临近交割日期,王先生感觉澳洲房市动荡,该房不会升值,拒绝支付尾款。


根据双方的房屋买卖合同,买方没有正常理由拒付或无法支付尾款,卖方已经准备好成交(Settlement),卖方会发出14天的结算通知(Notice to Complete),要求买方付款,但在这14内买方要支付罚金以及卖方的律师费。若14天后,买方依旧无法支付尾款,卖方可立即终止合同,具体要求:
・ 无过错且准备好成交
・ 及时要求终止合同,否则有可能丧失这项权利
・ 书面通知买方
合同终止后,卖方有权:
・ 扣留买方10%的定金
・ 要求买方支付其他由违约产生的损失,如找新买家产生的中介费、律师费以及成交拖延产生的费用

注:这里要具体情况具体分析,买方可能以为只是损失10%的定金,但卖方极有可能对买方进行其他方面的追偿。买方律师应告知客户违约后产生的后果以及将面临的经济损失,以便客户充分了解责任风险后,再作出最终决定。


所以,上述案例中,王先生不仅会损失12万的定金,由于卖方可能还会对其进行其他费用的追偿,其损失难以估计。

2、卖方后悔或无法成交


案例2:

张女士看中了悉尼市中心价值两百万澳元的某房产,觉得该房地理位置优越,房型优良,便联系了中介和律师,拟定了购房合同。买卖双方交换合同后,卖方以张女士的中介态度不好为由,拒绝继续履行合同,并提出退还定金。其实卖方是想将该房以更高的价格卖给别人,张女士心急如焚,寻求律师帮助


现实中,双方交换合同后,卖方可能由于种种原因不想继续合同,拒绝卖房给买方。在这种情况下,买方可诉诸法律,要求强制执行合同。
根据澳洲的法律,一旦买卖双方进入合同,即使合同没有执行完成或部分执行,买方的法益也会得到保护。无过错的买方可以通过衡平法(Equity),获得非金钱的赔偿,即强制履行 (Specific Performance) 。

双方交换合同后,为防止卖方将房产卖与第三人,导致合同无法履行,买方律师可申请一个禁卖令(Caveat)。该令保护买方的利益直到房屋交割,并防止第三方对该房产进行再登记。


因此,上述案例,张女士的律师一般会为其申请禁卖令保护其利益,阻止卖方转卖第三方。
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