买房包租?!你看上它的租金,它看上你的本金

2019-09-111670次阅读

“买房包租10年！”、“回报率高！”、“送身份！”……

近一个月来，暖灯君收到不下10个人发来这样字眼的房产信息咨询。现如今，海外置业市场上时不时会看到这样的“香饽饽”，稍微多花点钱就能一劳永逸，确实很诱人。今天，暖灯君就来带大家一起品一品这块“香饽饽”。

其实这种包租房并不新鲜，国内前几年也流行过“包租商铺”、“售后返租”、“原价回购”等多种多样的售后包租形式，稳定收益和高回报吸引了一大波人。而且后续不需要自己管理，全权打包给开发商或中介物业公司，自己只需要坐着收租即可，还能以租养贷。试问谁看了不会心动？

在日本，房产包租项目也是一种比较流行的房产投的资方式。是指房主在签订购房合同的同时，还与房产公司签订包租协议。在一定期限内，房主将房子全权委托给房产公司来运营，不论实际经营状况如何，房主都将获得合同约定的固定租金收入。

看起来简单，但是有太多“踩坑”案例和泪的教训摆在前面，谨慎的投资人自然也会心存疑虑。这种“包租房”背后有哪些风险，作为投资者一定要全面了解！

陷阱一

法律政策风险

在国外进行房产投资，首先最重要一点是了解当地的不动产相关法律政策。比如日本近来大热的民宿项目，在2018年6月15日才正式合法化。在此之前，民宿一直被视为扰民的无证经营项目，存在安全隐患。如今开放了部分地区的民宿合法经营，但整体仍处于观察阶段。

如果投资初期就一知半解，以后由于政策的不确定性而误判也是常有之事。所以如果投资10年、20年的长期包租项目，难以预测今后的相关政策是否会对自己投资的项目不利。

陷阱二

包租管理公司不靠谱

签订合同只是一个开始，包租并不代表高枕无忧。

房主最关心的问题还是租金是否能如期到位。从现实状况来看，有的公司并不能保证资金安全，投资人的购房款没有被用于投资项目建设。此外投资者购买的海外房产如果难以出租，代理机构会用后来的投资者的钱款支付之前投资者的包租返利，形成了脆弱的资金链，一旦发生断裂，返利会化为泡影。

曾有一位投资人向暖灯君吐过苦水。3年前，张先生通过国内一家中介平台签订购房合同，以100多万元人民币的价格购买了位于美国中部地区某市的一套公寓。

“当时对方承诺包租，有固定收益，回报率很高，业主只需要承担物业税等即可。”但张先生买了房子以后却并没有按期拿到租金回报。经了解他发现，这套房产位于郊区，位置偏僻、周边人口稀少，很难出租出去，房子只好空置。而当地房产的税费很高，张先生不仅没有租金回报，反而拖欠了包括物业费等在内的大笔费用。物业公司警告她，如果拒不交纳欠费，其房产有可能被没收拍卖。

这样的情形不只发生在张先生一个人身上，在新闻上也时常能看到其他国家和地区发生类似案例。症结在于“张先生们”遇人不淑，碰到了不靠谱的房产公司。另外一定要警惕开发商、运营商跑路，充分调查运营管理公司是必不可少的。尽量选择成立时间久，最好10年以上的大公司，因为新设立的小公司是没有能力来赔付和偿还房租的。

陷阱三

未来的不确定性

包租5年、10年、15年，看似“铁饭碗”，符合中国人求稳的性格，但是战线拉得太长反而适得其反。十年，有太多不定数了。说得直接一点，委托的包租管理公司能否存续十年都是一个问题。

毕竟是跨国投资，人和房子隔海相望，普遍会存在语言不通、海外信息沟通不畅、维权困难等问题。目前房屋中介乱象丛生，不少国内中介在购房国家申请有不动产交易资质的外壳公司。国内实际控制人安排国内客户将购房款打入外壳公司，并和境外机构签订购房合同。一旦客户资金一去不复返，客户通过合同无法向国内中介追偿。

类似的问题其实也充斥在日常生活中。暖灯君的同事小助手虽然不是在买房上碰到这样的问题，但在其他方面有过同样困扰。

2014年OFO小黄车横空出世，自此大街小巷随处可见共享单车的身影。“我骑了三年小黄车，算是OFO‘初代粉’了。”看着OFO发展壮大，小助手表示很欣慰。“但谁能想到，我现在连押金都还没取出来！当初飞得有多高，现在跌得就有多惨。”小助手难得深刻一回，目光深邃，说完嘬了一口奶茶。（OS:奶茶会永远火热的！）

有这样一句话：站在风口上，猪都能飞起来。

但就算猪飞起来了也不会长翅膀，这种起飞只是借助外势暂时性的脱离地面。有翅膀的鸟儿飞得更高也更长久，不需要风口，才是真正的飞翔。

陷阱四

房租收入减少，房东自主性削弱

也许有人要问，如果是地段好的房子，租赁需求旺盛，包租怎么可能会变成无人租呢？确实如此，但是地段好的房子完全没必要采用包租，正常出租收取实际租金收入不是更高吗？所以对于地段好的包租房，又有哪些弊端呢？

首先，很多人选择包租是为了规避空室风险，好地段的房子空室风险会降低，租金也会相应提升。如果是包租房，只能收取约定的租金，而运营商或房产公司作为转租者，会扣除房租收益10%~25%的管理费。

也就是说委托包租收取的租金比正常自己出租收取的租金要低，这一部分的差价损失和空室风险，房东应适当平衡后做出取舍。

其次，因为房东的地位由房地产公司取代，租户的选择权在房地产公司，原则上房屋的所有者无法进行选择。

另外，即使是长期包租协议，也会每2年重新修正1次协议条款。通常情况下，作为房屋转租方的房地产公司，每隔2年需要重新审定与房东协议的房租保证协议。

最后，要注意房租的免责期限。房地产公司为了回避经营风险，肯定会在包租协议中加入免责期限条款，以便调整及招租。

售后包租这种形式，对买主而言，是否可信，并没有一个明确具体的答案。由于信息严重不对称，无法确定运营商是否会履行承诺。再者租金是否能够及时支付给买受人，也是未知数。

售后包租这种形式还是存在一定的风险，对于买主而言，还是应该慎重选择是否购买及购买方式。要正确甄别相关的宣传信息，对有关市场要有深刻了解，对收益及面临的潜在风险要有客观、理性的判断，最好借助专业咨询机构和专业人士的力量，作出正确恰当的投资选择。