如果你有北京一套蜗居房首付的钱，在东京可以买一栋楼了……

至今，我们的“预算专题”已经全部出完：

买楼有两个主要的好处：

1、拥有一块完整的土地。虽然购买公寓也有土地的份额，但是相较于公寓，大楼却能拥有一块完整的土地，完整的土地在大金额交易中是投资家最看重的。未来房子需要推倒重建的时候，在法律允许的范围内，房东有自主权！

2、可以减少管理成本。一栋楼是集中管理，不需要物业公司的存在，减少了管理费修缮费的支出，以及物业公司的成本，让收益最大化。

那么，这样的一栋楼该怎么买？能不能贷款？

购买一栋楼，是现在投资日本不动产中最有利可图的一种方式。日本专业房产投资机构的房地产市场收益趋势显示，今年11月，日本普通分让公寓的平均表面收益率为7.42％，而我们所说的一栋投资楼（1棟アパート）的表面收益率为8.86％，平均租金回报高于公寓，而如果能够贷款，整个回报率会再上一层楼。（东京大楼的租金回报率约为4%-7%）

当然，这样好的回报不是所有的一栋楼都适用，如果你手上正好有400-600万人民币，拿来投资日本，这样投是绝对的性价比之选。

01

买楼能贷款就贷款，

收益将往上“无限”延伸

买一栋楼，能贷款就一定要贷款，这样的好处太多了，一栋楼就像几个为你打工的雇员，每人每个月都会给你超过3000元的收益！

具体我们拿上周在咱们号上，发的一个性价比极高的一栋投资楼打比方。

在选择买楼时，一些买好公寓的标准也适用，拿笔认真记好：

这栋楼位于东京23区的北区，而且是在刚刚被日本人评选出的“最适合居住的街区”的第二名——赤羽附近。

这栋1998年建的楼到达赤羽这个北区最大站为640米，步行时间约为8分钟；而它附近还有一个小站赤羽岩渊站，距离240米，步行也就3分钟。

它已经同时满足方才写到的1、2两个地段要求，所以，这个房的地段确实很不错。

这栋楼总共有8户，包括6个住宅和两个商铺，8个“打工仔”每个月能给你赚得71万日元的房租，差不多是4.6万人民币，一个月！这样算下来，一年就是54.7万人民币的收入！

能给你每年赚50多万的楼，房价为1.38亿日元，差不多885万人民币。但我们不急着全款付（除非你是土豪），这栋楼是1990年之后建的，相对较新，银行可贷款5成，而利率仅为2.8%，这样下来，你只要付出442.5万人民币，便能买到这8个打工仔。

那么，这样的楼能以租养贷，除去持有成本之后，还剩多少可以给我？我们来一起算一算：

这栋楼的托管费是每个月3.55万日元，折合人民币2279元，而清扫费和点检费则为2.5万日元，折合人民币1605元，每年的固都税则约为30万日元，约合人民币1.926万元。把这些先按年扣除，则能拿到48.1万人民币。

每年还需要还贷款2.8%，按等额本息、贷款五成、15年来算，每年要还房贷36万人民币，把这部分也减去，则贷款还清过后，每年还能拿到手12.1万！

天啊！一套房，就能让你年收12万，已经跑赢70%的中国人！这期间如果你把房卖了，也能收到一笔可观的收益……

是不是心动了？反正掘金酱很心动，差的就只是这443万人民币的钱了。。。

相应地，我们该怎么判断一栋楼能不能贷款？认准这几个指标：

1.新抗震标准的楼

2.投资楼的用途是长租（非民宿）

3.总价格在8000万日元以上（约为526万人民币）

一定要记下来。最近由于房产市场热，日本的“金管所”把放贷标准抬高，不符合规范的楼更不容易贷款了。

贷款的相关要求，我们整理了一张干货满满的表格，供你参考：

02

买楼也是买地，要看准这两个指标

投入了这么多钱买一栋楼，其实也同时把这栋楼站着的地给买了，还是永久产权。

有了土地，有利于资产的形成，而这其中对于之后的资产证明，和其他投资，在银行等机构的证明上都有非常多的优势。

那么，既然要买地，就要认准建蔽率和容积率这两个指标。

建蔽率（建ぺい率）是指单层建筑面积和建筑基底面积的比值，即比如一块100平米的土地，建蔽率若为80%，则这土地上就可以有80平米的平面面积来盖房。

容积率（容積率）则是土地上建筑时可以容纳的房屋最大空间，即比如又是一块100平米的土地，容积率为200%，那就是说该土地上的房子在理论上最多能建200平米。

这两个指标越高，这块地就越值钱。

接下来还有一个关键指标，就是——道路。你要搞清楚自己买的这栋楼接壤的道路，是公家的还是私人的。

一般而言，家门口的马路是公道会更好。首先因为它是由都道府県・市町村管理，由国家信用作保障。而私人的道路，可能随时会被道路主人拿去修建，有很多不可控因素。

与此同时，公道往往也比私道来得宽。相信你从上面的文字中也已经明白，家门前的道路越宽，你的土地容积率也就越高。

而我们方才举例的那栋位于赤羽站附近的楼，它的建蔽率和容积率分别为80%和500%，是非常不错的表现。

并且，它是商业用地，你就能在上面经营更多除了住宿以外的业务。目前正在租赁中，等于买了就拿收益，是一个性价比非常之高的大楼。

03

买房“移民”

对，你没有看错，掘金酱说的就是买房“移民”。在所有日本购房的选项中，买楼是最能保证你的常驻签证。

这个签证便是经营管理签证。

它在全球的移居签证中，绝对算是一股清流。你不需要率先投资几十万上百万美元，也不需要会日语，对年龄和学历也没有要求，唯一一个要求就是——有钱。

因为买楼时需要注册金成立公司去贷款，一般注册公司的费用在50万日元，所以就顺理成章地可以通过这个公司办理经营管理签证。

具体而言，经营管理签证有如下要求：

划重点：在申请签证时，要提交事业计划书——这是说服入管局你的公司是有营生能力的一份重要文件。如果你只是简单地在这个计划书中写“买楼收租”，那基本就是被拒签的节奏。

所以，这里我们说的收租其实不是经营企业的手段，它更多地是作为你公司营收的保障。要保证经营管理签证能过签，你在日本的企业就要开展其他有营收能力的事业——比如旅游、贸易、餐饮等法律允许范围内的任何行业，作为公司的主要业务。而这栋楼则为你兜底，哪一年不小心运营亏了钱，有房子这个副业给你赚收入、纳税，入管局看了账本后，续签的几率也更高。

但这个签证还不算移民，仅是给你一年的居留权，期间可以享受所有日本社会福利，包括孩子看病免费，以及教育补贴等等。

那要更新多久才能移民日本，或者转永住身份？5年内纳税3年，即可在第5年申请归化，10年内纳税5年，则可以在第10年申请永住。

攻城容易守城难，在第一年出签后的每年，你都需要给入管局看到你的企业盈利的能力。基本上，每年的运营成本大概在400万日元左右，这其中300万其实是给自己的法人工资，所以抵扣下来，一年的真实成本大约在100万日元，上面那栋楼的营收也完全可以覆盖。

家是你在外闯荡的避风港，楼就是你在日本创业的底气。

至此，掘金酱最大化地把买一栋楼的选楼注意事项和买楼附带的好处，一一向大家做了分析。买楼，你可以享有日本的杠杆，还能够注册公司在日本做生意，更可以通过这个移居日本，享受日本的社会福利。

生活如此多娇，一栋楼的投资附带的价值将远远超过它本身的价格，拥有400-600万人民币预算的你，值得拥有。