当今中国区域板块的几大谜题

说到这个廊坊北三县，大家可能不一定熟悉，但是我说燕郊大家应该都知道在哪了。

廊坊北三县是河北省廊坊市北边的三个县，包括三河市，大厂，香河，燕郊是其中的一个镇。北京的房价很贵，所以有大量的刚需客外溢到燕郊买房。燕郊距离天安门直线距离30公里，是北漂的后花园。前几年，这里的炒房氛围很浓厚。因为大家都看好这里，高峰期的时候，房价到了3万元/平方米。

不过2017年，环京一带出台严厉限购措施，打击短期投机，导致燕郊楼市一夜“冰封”，房价一下子就腰斩了，跌到1.8万元。

基本上每隔一段时间，就会传出廊坊北三县要划给北京管辖的传闻。尤其是这个开放商，北京一有什么相关动作，就会传得特别厉害。因为开发商可以借此坐地起价。

2018年，北京市政府搬到了通州，通州要跟廊坊北三县统一规划，包括医疗、教育、交通基础设施、环境保护、产业的协同，一体化发展。坊间又开始盛传，北京将会吞并廊坊北三县。

我们知道，中国有几大都市圈战略，京津冀，长三角和大湾区。我个人觉得感觉高层最着急的可能是这个京津冀，因为长三角和大湾区经济发达，基础雄厚，只要你放开手，给更加宽松的政策就能发展的很好，京津冀很讲究政治地位，北京就像一个黑洞一样，虹吸了周边所有的资源，所以出现了环京贫困带。如果北三县并入北京，确实能够给北三县注入强大势能。

不过，在我看来，短期内变革北三县行政区划的概率很低。我觉得至少未来十年之内，北三县都不会有发生这种变化。

两个原因。第一，在《北京城市总体规划（2016年—2035年）》中，北京对人口的控制目标是2300万，现在已经达到2150万，几乎快到极限了。如果吞并北三县，人口就会超标。这份最新的城市规划是由党中央和国务院批复，代表着高层的意志，所以相当于一个紧箍咒，是很难去突破的。

第二原因， 京津冀协同发展，是为了消除环京贫困带，带领河北共同富裕，向全世界证明我泱泱大国的首都没有“灯下黑”。如果廊坊北三县是通过变成“北京”而致富的，就证明不了。因为那还是北京名下的地区富了，而不是河北富了。这也是为什么，北京迟迟不并入北三县的原因。

天津的房子值不值得抄底呢？

天津是中国的直辖市，也是北方的经济中心之一。这一年来，天津的房子一直在下跌。据安居客数据，目前天津二手房挂牌均价同比下跌5.24%，这也是自2019年4月以来的环比“八连跌”。很多地方都在降价出售。

我们知道，天津是中国人的“高考天堂”。这个城市一年只有6万名左右的高考生，平均每五个学生中就有一个能考上一本。其985录取率全国第一，211录取率全国第三，几乎眯着眼睛都能上重本，根本不用开外挂。

那么这里值得我们抄底吗？我觉得这个问题要分两个层面去看待。如果你是为了小孩的教育，完全不考虑房子升值的问题，这里确实是值得考虑的。17年天津的人口负增长5.3万，18年的英才计划抢人大战闹得轰轰烈烈，也只净增长2.73万，非常乏力颓势。

人来的少，这个一本的名额就不会抢的那么厉害，高考天堂的色彩就不会被稀释。如果你买这套房子，是看重孩子身上的长期投入，那倒是可以考虑的。不过有一点需要强调哈，我个人判断天津的房子还会继续下行，所以你不用着急买，它的经济复苏还有一段时间呢，还可以继续等。

话说回来，如果你是准备到天津去投资的话。我就完全不建议了。天津之前靠天量固定资产投资拉动经济发展。为了扶持滨海新区发展，财政系统的融资拨款，再加上央企投资，高达数万亿元之巨。这些都埋下了天津的高Z务。消化这些需要很长的时间。经济的复苏也比较慢。

17-18年，天津是连续两年GDP增速全国垫底后，2019年经济复苏的迹象仍不明显。前三季度经济增速4.6%，仅高于黑龙江、吉林。

17年，天津一般公共预算收入是负增长，为-10.4%。2019年财政收入的增速是0.1%，虽然不是负数了，但也接近零增长。经济一差，消费也跟不上了。2019年前三季度，天津的社会消费品零售总额增速为-1.4%。

今天中国的区域格局，南强北弱正在扩大，资金和人才都在往南方走。在这种情况下，天津未来的挑战还是蛮多的。所以我觉得如果是纯投资的话，就不建议了。

作为全国的房价洼地，长沙可以投资吗？

长沙的房价是真便宜。十年来，长沙的房价涨幅长期在省会城市当中靠后。直到2018年，长沙二手房的均价也就一万多一点，比起存在感很弱的廊坊、漳州都要低得多。

现在你在长沙，望江的房子两万就可以搞定。你在其他的经济较强的省会城市，两万的望江房到哪里去找。因为房价便宜，当地人很多都是好几套房。

为什么长沙可以成为房价洼地呢？有一个很重要的原因，就是这里的供应实在是太大了。

作为土地一级市场的垄断者，长沙市政府不像别的地方一样慢慢挤牙膏。像2013和2014年，长沙的土地供应面积都超过1000万平方米，土地长时间底价成交。

除了土地供应充足。这里的房子供应也相对充足。如果我们用住宅商品房销售面积来÷当地常住人口，用来计算人均住宅商品房销售面积的话，长沙是非常恐怖的。2007年至2016年，长沙销售的住宅商品房面积，摊在全市每个人头上的平均值是2.2平方米，这个数据排在全国35个重点城市的第二名。

如果你今天坐高铁经过长沙南站，你会看到方圆一公里内全都是巨型楼盘，一个比一个大，层峦叠嶂，很是壮观。

由于房价低，这里的人不热衷于炒房的游戏，因为赚不了多少钱，很多房子几年都没涨过。所以过去十年，当全国各地的房地产市场都在狂飙突进，诞生了一个个“楼市四小龙”“房价四小虎”的时候，长沙人民在湘江边上默默吃着臭豆腐。

长沙房价便宜还有一个重要的原因，就是当地政府的调控政策很严，长沙应该是全国最严的一个城市了，经常加码，打补丁，具体的措施我就不列举了，大家感兴趣可以自己去搜新闻。总而言之，就是长沙市政府真的不给炒房客机会，非常好的执行了房住不炒的精神。

那么，这里的房子值得投资吗？我觉得在长沙建仓的时机啊要等一等。每一任的周期都是有限的。你要看一下当地换届之后，新一任班子对房地产的态度。如果有松动的痕迹，那就可以考虑。在政治周期没有更迭之前，你就不用过去了。

广深之中，谁对大湾区的影响力更大？

我们知道，广东有两个一线城市，广州和深圳。两个城市一直在争龙头老大。从经济的角度来看，我觉得深圳的辐射力应该说是比省会城市要强的。

我以东莞为例。东莞这座城市同时夹在广州和深圳之间。按理说会同时接受到广州和深圳的辐射。但是现在临广一片的镇街，不管是人口还是GDP还是房价，都要比临深一片的镇街弱很多。

我们来看这张图片，这是东莞的GDP地图。东莞今天最强的几个板块，都在南部。虎门长安松山湖600多亿元，都是在临深一带，而临近广州的镇街只有一两百亿，相差很多。

这是东莞的人口地图。经过四十年的发展，临深一带成了人口集聚度最高的地方，虎门长安都是六十多万，塘厦也要五十万，而临广一带的镇街都是一二十万，相差好几倍。

房价也是一样的道理。这是东莞二手房价地图，数据来自中国房价行情网，临深明显比临广要贵得多。答案很简单。就是因为这十年来，东莞南边的深圳不断崛起，一步步超越了广州和香港，成为超级城市。深圳不断的辐射东莞，使得临深一带具有很强的这种深圳烙印。

我们从产业结构中也可以看得出来。今天东莞跟深圳的关系更为紧密，已经形成了前店后厂的关系，总部研发放在深圳，生产环节在东莞。华为就是一个非常典型的案例。包括今天东莞的第一大支柱产业电子信息产业，其实也是跟深圳一起发展起来的，有一些是给深圳的龙头企业做配套，有一些是给深圳的研发设计企业做生产整机，双方的产业结构同频共振。

所以在粤港澳大湾区的发展规划纲要当中也提到，要以深圳、东莞为核心，在珠江东岸打造具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群。

为什么不是以东莞和广州为核心呢？原因很简单，因为他们的融合度不高。我个人就觉得，深圳超越广州应该是一个不可逆的趋势。

为什么海南基础这么差还能得到中央的厚爱？

过去被选为经济特区，现在被选为自贸港。这里边，只能说海南很幸运，因为它真的太小了。

历史上，海南被选为经济特区是有特定意味的。当时中央认为，海南的面积、资源、地理各方面条件与台湾差不多，都是一个岛，但是海南落后太多了，如果能把海南的经济搞上去，就可以向台湾、向全世界证明社会主义的优越性，帮助中国和平统一。

现在海南之所以会被选中为第一个自贸港，最大原因就是海南是一个相对独立的地理单位。就算这里乱了，按照海南的经济体量，对全国也不会造成系统性的影响。所以很适合做封闭性的实验。比如说资本项目的开放，货币的自由兑换等等等，为中国破除一些机制体制上的障碍。试错意义大于增长意义。