去日本做长期投资的，这一点请务必提前知道，否则损失可能会很大

随着东京奥运会的临近，中国高净值人士对日本房地产的兴趣与日俱增。

根据我们日本房地产团队的反馈数据看，去年中国人对日本房地产的投资热度首登海外房产投资之冠。

在投资日本房地产时，我们被问到最多的一个问题就是税收。

和中国不同，日本是有遗产税的，官方称之为继承税。

很多中国投资者听闻江湖传言，日本的继承税很高。虽然光凭这一点，并不能阻止他们决定继续投资日本房地产，但这个就像是埂在喉咙里的鱼骨头一样，也让中国投资者感到不舒服。

因为这个原因，我的同事掘金酱曾经写过一篇关于日本遗产税的文章给投资者做了一下科普，请戳《这个税率高达50%! 有些事你不能不知道》了解详情。

文章主要讲述了继承税是如何计算的，有哪些扣除项目，税率是多少，如何确定遗产价格等等。她写的还是很详细，很清楚的，所以本文就不再多赘述这些内容了。

本文主要讨论的是日本继承税对外国人有哪些特殊规定，因为毕竟大多数中国客户也只是想投资日本房地产而已，他们还没有打算去做个日本人。

在继承税方面，日本国税厅首先对外国人做了一个分类，称为A类和B类。

A类外国人指的是被继承人去世时，在日本居住的外国人；

B类外国人则是被继承人去世时，不在日本居住的外国人。

在判定纳税义务时，日本税法提了一个时间点 10/15，指的是在过去15年内在日本居住时间是否超过10年。

好了，我们接下来分别看一下A类和B类外国人的继承税情况。

A类外国人：

如果A在过去15年内，在日本居住时间超过10年，则无论被继承人在去世前或者去世时是否住在日本，A都需要就其继承的所有财产向日本国税厅缴纳继承税。

没错，中国的房产也得交日本继承税。

如果A在过去15年内，在日本居住时间不超过10年，则要看被继承人在去世前15年内的居住情况。

如果他满足了10/15，就是居住超过10年，则A需要就所有财产缴纳继承税，包括中国的房产。

否则，A只就其继承的日本遗产交税。

这里要注意一点，10/15和被继承人去世时的住所（日本或者非日本）无关。

B类外国人：

如果被继承人是在日本去世，并且在过去15年内在日本居住超过10年，B需要就所有财产缴纳继承税，包括中国房产。

如果被继承人在日本去世，但不满足10/15，则B只就继承的日本遗产交税。

如果被继承人不在日本去世，但满足了10/15，B依然要就所有财产交税。

如果被继承人不在日本去世，且去世前10年内没居住过日本，则B只就继承的日本遗产交税。

做一个总结：

只要遗产是在日本，那么无论被继承人和继承人的现在住所在哪里，都有可能产生纳税义务。

无论被继承人和继承人现在住所在哪里，如果其中一方，满足10/15，就有可能产生纳税义务。

10/15还是一个确定征收继承税遗产范围的节点，如果一方满足10/15，外国人可能会就其全球遗产交税。

最后说一下外国人的定义。

外国人指的是那些没有日本国籍，并且持有非移民签证的群体，不包括拿到永居权以及有日本配偶签证的外国人，因为这类人的纳税义务和日本人是一致的。