香港走到十字路口,大湾区百年变局来临

摩根士丹利曾预测香港今年经济增长1%，如今已下调预期到-0.3%。第三季度，是香港10年来最差的一个季度。

深圳获得国家“超级文件”支持，打造中国特色社会主义先行示范区，迈向全球标杆城市。

局势大变动，投资版图也在改写。

摩根预测，未来9-12个月，香港楼价最多可能下跌10%。口岸的另一端，炒房大军已经蠢蠢欲动。

哪里是粤港澳大湾区的下一个的投资价值“洼地”？

01

首先，绝对不是深圳。

“超级文件”长远来看是利好，但短期很可能是大利空。

为什么这么说？有三大理由。

一是，中国的楼市是“政策市”，利好越大的地方，楼市调控越严。海南就是先例。2018年4月13日，国家宣布了海南自贸区政策，买房大军都冲过去了。仅仅过了8天，4月22日，海南就实施了全岛限购，楼市进入“冰冻期”，房价全面下跌。

要牢牢记住“房住不炒”。炒房客冲过去的地方，都调控的高压区。深圳也一定会严控楼市。

第二个理由，深圳离全球城市还很远。现在的全球城市，只有4个，伦敦、纽约，东京和巴黎。深圳去年排名在世界第55名。大家凭感觉也知道，在国际影响力上，深圳还比不上北京、上海、广州，甚至杭州。

所以，深圳真正成为全球城市，可能还需要30年。而现在，深圳的房子均价已经到了5万4，超过了伦敦、纽约、东京的均价。国家怎么可能让房价继续涨？那只会阻碍深圳崛起和发展。

第三个理由是，深圳几乎不依赖土地财政。全国各地的政府都有卖地的动力，深圳没有。每年的卖地收入排行榜上，深圳几乎都是垫底的。因此，深圳政府也不会抬高房价。

深圳未来的住房供应，只有40%是商品房，给最有钱的人买，其他60%都是人才房、安居房、租赁房，解决人才引进和年轻人居住问题。

所以，深圳是会一飞冲天，但是深圳的房价，一定会相当稳健，别想去深圳炒房。

02

香港近期局势，投资也进入“冰冻期”。

未来，香港能否保住国际金融中心的地位，需要打上一个问号。这是未来一段时间内，观察粤港澳大湾区的一个最大的变数。

大家都非常关心香港。对于大湾区的其他城市，会造成什么影响？

你可能会有点惊讶，我的判断是，香港的震荡期，反而是其他城市的机会。

因为香港的核心竞争力，其实是贸易、物流、金融、文化创意等服务业。需求仍然旺盛，只是受到局势动荡影响。因此，这些服务业反而会加速往大湾区转移，尤其是相邻的深圳、珠海两地。

例如，香港国际机场受到冲击，很多国际客人都改签到深圳机场，这段时间深圳机场的客流量增加了50%。本来深圳、广州在国际旅客上，是几乎没有机会跟香港机场PK的，但是香港的局势带来了调整的契机。

这种调整，不仅仅是临时应急的，也会有很深远的影响。比如以前谈到深港一体化，那么深圳机场和香港机场自然会有分工，深圳机场会主动让出国际客流。但是以后，至少民航局会考虑到新的形势，把资源向深圳机场倾斜。

危中有机。金融业、国际航运、物流贸易等也是一样。接下来，大湾区可能会出现一波新的产业转移和布局。

03

深圳崛起，周边的临深城市如何？主要是东莞、惠州两个城市。

东莞的优势在于经济实力雄厚，人口充足。去年8000亿的GDP，800万的人口，其中超过3/4是外来人口，提供了源源不断的购买力。

作为“世界工厂”，很多知名大企业包括华为、OPPO、步步高等入驻，这也是东莞的优势。因此，东莞总体而言，投资价值很值得关注。

不过，东莞是珠三角两个“市管镇”的特殊城市之一。它有32个镇街，包括虎门、长安等大镇，实力雄厚，但最大的缺点就是“没有核心”。

整个东莞，楼市都比较均衡，你很难判断哪里是“增长极”，总体而言，临深片区已经是高位，很多在3万以上，几乎找不到“洼地”。

惠州面积广阔，其惠阳区、大亚湾都靠近深圳，是比较有潜力的区域。但惠州最大的问题，在于本地购买力一般，而供应量太大，连续几年的供应量达到1600万方，所以二手房涨幅有限，也很不容易出手，被称为“投资天坑”。

惠州，只有局部区域值得观察和考虑。

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跟珠三角东岸的“深莞惠”相比，以广州为核心的“广佛肇”经济圈体量更大，发展的预期也更稳定。

广州是这个圈子毫无争议的“大哥”，虽然近年来GDP被深圳超过，尤其是近日被嘲讽为“环深城市”，但要知道，广州已经繁荣了两千年，千年商都的积累是它最大的底气。

今年上半年，广州的经济增速高达7.1%，跟深圳不相上下，尤其是第三产业发展迅猛，包括信息服务业、金融业、现代服务业等。

不过，广州被盯得很紧，限购非常严。全市对外开放购买的区域只有增城区和从化区。

其中，增城位于广州东部，与东莞、惠州接壤，在交通上，已经通过地铁14号线、地铁21号线打通了到市区的快速交通，加上自身有富士康等大企业落户，以及整个城市“东进”，增城也非常值得考虑。

不过，广州长期把黄埔、增城、南沙这三个区作为卖地的“粮仓”，增城开发商扎堆的现象比较明显。近期，就有新闻报道，增城有9个楼盘出现不同幅度的降价现象，有碧桂园的楼盘降幅达到20%以上。

再看佛山，今年即将成为广东省第三个突破万亿GDP的城市，仅次于深圳、广州。广东四小虎，佛山占了顺德、南海两个。

因此，和东莞相似，佛山也有很强的产业和人口支撑。

同时，广州和佛山应该是同城化做得最好的。很多“双城候鸟”住在佛山，工作在广州。从佛山乘坐广佛线，可以直接换乘广州地铁一号线、八号线、二号线和三号线，一路贯通。

但是，广佛融合比较明显的问题是，城市发展的重心和方向不一致。广州一直在向东，往深圳方向靠拢，要打造广深科技走廊，要打造自己的第二CBD。而佛山靠近广州的老城区，土地、产业的空间都非常有限，需要强有力的旧改来推动融合。

另外，当下比较明显的问题在于，佛山靠近广州的8个镇区是限购的。外地客包括广州客在内，都无法购买这些片区的住宅，导致交易处于“被冻结”阶段。

然后我们说到肇庆。在整个大湾区，肇庆应该是存在感最弱的。甚至感觉是“混进来”的。有媒体把它评为大湾区最差的城市，人口还在持续流出，只是作为大湾区联通广西的门户，承接一些传统的产业转移，总体上不值得投资。

05

最后是珠西地区，珠海、中山、江门三个城市。

走遍整个粤港澳大湾区，投资城市还是最看好珠海。

珠海之前分析的文章比较多，作为珠西核心城市，广东经济特区的双子星，也是全国唯一一个跟香港、澳门都陆桥相连的城市，珠海已经足够特殊，去年的人口增速更是达到7.12%，全国第一。

今天，我就补充一个观察，就是除了香港、澳门的产业和人口正在不断地往珠海转移以外，深圳和广州也在争夺珠江西岸，最重要的争夺战，就将发生在珠海。

广州和深圳是广东省的双核，竞争一直非常激烈。珠三角东岸是深圳的地头，佛山和肇庆、清远是广州的腹地，而珠江西岸一直缺少单独的核心，广州、深圳都希望把影响力向这里辐射，而珠海一方面承接外溢过来的资源，另一方面也在大力提高城市能级，做实珠西核心城市的定位。

广州目前已经通过广珠轻轨，打通了对珠海的辐射通道。上个周末我去了一趟珠海，从广州南站乘坐轻轨，只需要36分钟就能抵达珠海唐家湾。最让人惊讶的是，有很多乘客是购买的无座票，整个车厢站满了人，城际轨道已经像地铁一样方便了。

昨天更是传来重磅新闻，广州地铁18号线，将从番禺广场一路向南，贯穿中山，直达珠海。其中光是珠海对接中山这段，60公里就要投资200亿。

你可以看到，广州打通珠西大动脉是多么迫切。

而深圳也是非常积极。深中通道已经在建设之中，打通深圳和中山、珠海的通道，目前预计是2023年左右完工。

与此同时，深圳和珠海频繁互动，两地已经在积极规划和推动深珠通道立项。这个更厉害，不仅是跨海大桥，还是公铁两用，把高铁也跨过珠江口，贯穿两大经济特区。

说到这里，大家可以感受到，珠海成了广州、深圳的必争之地。这也是为什么，我们积极推荐大家关注珠海投资的原因。

我们也对比一下旁边的中山，从区位来看，中山跟广州接壤，深中通道的开通也指日可待。但是，中山的问题就比较明显。

一是，中山和东莞很像，也是市管镇，一共有24个镇区，互相竞争。缺乏一个明显的增长极，这个问题比东莞还要严重得多。

二是，中山经济疲软非常明显。几年前，中山在广东排名第五，如今已被惠州超过。今年上半年，中山经济增速仅有0.9%，在广东垫底，远远比不上珠海的7%。

再简单说一下江门。

江门在大湾区的存在感也不强，但是比肇庆好得多。广珠轻轨很早就延伸到了江门的新会。另外，江门由于侨胞众多的关系，跟港澳比较亲近，也吸引了不少回乡置业的华侨。

例如著名的酱油“李锦记”创始人就出生在新会，所以在新会设立了很大的生产基地。江门这几年发展也很快，也不限购。粤港澳大湾区专门提到了支持江门建设“大广海经济区”，跟港澳开展合作，江门的热点区域可以适当考虑。