在日本低价购买一套房子，发现地是借来的，亏了还是赚了？

经常会比较有谨慎的投资人，看到一套低于市价的房子会发出疑问：这套房子地段很好，租金也高，为什么价格比周边便宜这么多？会不会是凶宅？还是有什么不为人知的秘密？

对于这类朋友的想象力我还是很欣赏的，日本犯罪率这么低的情况下，凶宅恐怕你是很难碰到的。为什么房子售价低？仔细看一下房源图纸，原来如此，这是一套借地权的房子。

何为借地权，顾名思义，虽然房子是你买来的，但土地是借（租）来的。与“借地权”相对应的就是“所有权”，注明的是土地的权利形态。

很多人在初涉日本房产时经常会问到一个问题：日本房子产权多少年？日本房子是私有财产，永久产权，这也是吸引国内投资人的一个重要优势。

在看具体的房源介绍时，细心的人应该会注意到一项标注：土地权利（所有权）。这是什么意思呢？意味着你买了一套房子，不仅房屋建筑是你的私人永久财产，房子下的土地也是你的，不容任何人侵犯。

如果是公寓住宅，底下的土地由一栋楼的人共同持有，每户会有相应的持分面积。如果是独立住宅，也就是日本人所说的一户建，一栋楼及脚下的土地都是你的，任你支配处置。过了一段时间，完全可以推到重建，传给下一代、下下一代......

想要获得土地建造住宅，有租借土地的方法(借地权)和取得土地的方法(所有权)。当然，比起所有权，借地权能以较低的价格获得土地。

借地权，一般分为普通借地权和定期借地权。所谓普通借地权，是1922年日本制定的租赁法规定的租赁权之一。租赁期结束后，如果租地人希望的话，可以续签合同。租赁期最初规定为30年，第一次续期后租约为20年，之后续期每10年更新一次。

这与租房规则是类似的。只要租客愿意，原则上可以一直续租，主导权在租客手里，房东或地主无特殊情况不能强制解约。不同的是租房的租期一般不会太长，续租10年算比较长的租约了。但是对于租借土地，10年只是一个比较短的周期。也就是说，一旦租借出土地，在房子的寿命范围内，地主都很难收回土地为我所用。

基于此，为了增加优质住房的供应，1992年开始实行定期借地权制度。定期借地权也有商业用途，但一般更多适用于公寓，合同期限在50年以上。

在附有定期借地权的土地上建造的公寓，购买了房子的人必须在借地期间结束后作为空地返还给土地所有者。

• 优点 

如果购买了定期借地权的公寓，最大的好处就是减轻了购买房产时的负担。因为土地没有所有权只有借地权，不需要花费土地的购买费用，只需要支付保证金就可以了。

如上图所示，以所有权购买的话，需要花费土地2000万日元、房屋建筑2000万日元共计4000万日元。另外还要支付与土地相关的固定资产税和城市规划税。

如果是购买定期借地权的公寓，房屋建筑依旧是2000万日元，但是土地只需要1000万日元保证金就可以了。即土地、建筑物共计3000万日元，与所有权相比，定期借地权可以便宜25%。期满后保证金还会退还。不需要负担与土地相关的固定资产税和城市规划税。

• 缺点 

但是便宜有便宜的理由。不要只被便宜的优点吸引，也有必要充分理解缺点。以下列举了所有权公寓和定期借地权公寓的优点和缺点。

首先，定期借地权的公寓能住的时间是有限的。虽说是50年以上的合同期限，但在合同期满时，必须将土地作为空地返还给地主。

其次，由于土地是向地主租借的，所以每个月都要支付地租。另外还要预留一笔返还土地时拆迁费用准备金。

另外，从长远来看，如果借地权期限的剩余年数变短，出售难度会有所增加。

了解完优点和缺点，很多国内投资人看重的就是所有权，所以害怕“踩坑”买到借地权的房子。这一点不用担心，在购买时房源信息会标明，如果是借地权我们也会提醒投资人。

实际上，近年来借地权公寓供应量一直在减少，新增量一直在1000以下。

究其原因，一是因为公寓建设成本上升，二是市区租金负担重，运营成本增加。对于购买借地权房产的人来说，虽然不用缴纳土地相关税费，但是市区的土地租金也并不便宜，前期的低价优势与后续的租金成本几乎抵消。

所以像在东京市区内好的地段，买一套借地权的房子优势微乎其微，还是所有权更踏实。尤其是对于房产投资来说，地段是选房的关键因素，从后续转手的角度也更推荐所有权，没有后顾之忧。