疫情期间,为何国人对泰国好感度突增?
为什么泰国对国人态度很好,其实这个也很正常,因为泰国现在很依赖中国,无论是经济方面还是旅游,包括出口,跟中国绑定的程度是很高的。
而日本去年10月份加了消费税以后,它的GDP变成负增长,很大的原因是因为中国去日本的消费受到了一定的抑制,所以这次疫情来了以后,对中国态度最好的两个国家就是泰国跟日本。
泰国针对疫情,都采取了什么措施?
首先我们看到泰国,在苏湾、廊曼和清迈、普吉这些机场的体温检测,包括对出现发烧症状的游客采取隔离这些措施,实际上是加强了控制。
但是和其它很多国家来比,一些国家已经暂停了给中国签证,包括停飞所有的直航航班,大部分比较严控的是,中国游客或者去中国出差过的人需要到当地的酒店或医院强制隔离14天,影响是比较大的。
现在对中国入境的游客采取入境管制措施的国家是133个,大家可以通过国家出入境管理局的官网查询。其中采取了比较严格措施的国家大概有70个,具体措施包括落地要隔离14天,或者是直飞停掉,禁止入境或者是停掉签证。
而泰国在这一百多个国家里,相对来说还是宽松的。
另外,现在泰国已经成为一个中国海外移民的中转站。例如,澳大利亚的留学生,英国留学生,还有美国的移民,现在他们想从中国出境,但是那些国家都要求从中国来的是不让入境的。
所以他们都先到泰国,自我隔离半个月后,再从泰国飞到澳大利亚或者飞到美国,现在都采取的这种方式,所以泰国对中国还是比较有好的。
还有一条新闻是,下个月的世界杯预选赛,中国的两个主场因为疫情都取消了,然后中国选择了泰国作为自己的主场,分别在3月26号和3月31号两场世界杯预选赛,跟关岛和马尔代夫的都是在泰国踢,所以这也是体现出一个现在中泰关系比较好这么一个情况。
泰国现在的疫情情况
截至2月25日,泰国一共发现了1052个疑似病例,期中有八百多个已经排除疑似出院了。另外有189个还是在怀疑中,还在做第2轮第3轮的核算检测,还在医院集中护理。
而截至2月28日,泰国累计确诊41例,治愈22例,没有死亡病例,治愈率还是挺高的。重症患者只有2例,大部
分为轻症。
最近有一个新闻是,一名中国籍的重症患者,在曼谷比较有名的公立医院拉差威提治愈出院,她也是在华欣发烧,随后转院到曼谷,所以曼谷肯定还是整个泰国的医疗最发达的城市。
从这个新闻大家可以容易看出几点来。首先,泰国又治愈了一个是好事,泰国的医疗水平很高。
现在说泰国的医疗好,实际上它是好在护理做得比较好的,医生护士的人数跟病人的人数比例是很高的,医疗资源比较丰富,再加上设施比较先进。
但是要说科研,比如说在新病毒的研究这方面,我觉得肯定是没有中国或者是美国这些国家高的。
疫情对经济的影响
从整体来看,这次疫情对经济影响一定是大于2003年SARS的。
首先从经济结构上来讲,这次疫情对经济的最大影响就是消费和出口投资,因为这几年私人部门投资越来越少了,基本上都是靠国家来投一些基建和科研。
另外,从产业结构上来讲,这次疫情主要影响是服务业。因为第三产业的消费是赶不出来的,比如说外出的餐饮消费因为这次疫情被搁置,只能自己在家做饭,本来要花200块钱去外面吃顿饭,现在花20块就可以解决了。而等待疫情结束之后这些消费也是一时半会补不了的。
再来看CPI数据,1月份物价同比去年1月份涨了5.4%,这个比例已经是在近年来最高的数据了。
还有很多这种养鸡场,养猪场传来消息说饲料跟不上,物流也跟不上,它产的鸡肉鸡蛋运不出去,鸡都死在养鸡厂了,这影响还是比较大的,可能会影响全年的一个物价。
就像养猪,如果死了这一窝,然后肉没卖出去,可能就要等到明年后年才会有新的产量补充。
另外其实我们也会看到一些好的地方,包括加速经济转型,还有供给侧改革,原来的一些夕阳产业,或者是资金链比较紧张的企业,可能会在这一波的疫情的影响下就被淘汰掉了,就被别的公司收购了。
另外一个政府效率的提高和透明度的提高,比如我们看到武汉政府的换届很快,事情的处理速度也比原来快了很多。
然后降税减费等措施是一定会做的。但是现在力度还是不够,包括上周说的将水电费降5%,因为现在企业都在停工,降低水电费没什么意义,而且降低的幅度也不大。
不过,可能未来还有更大的空间,因为按照今年形势,我觉得无论是货币工具还是财政工具会有很大力度的使用。
如图,春节前15天到春节后25天,每天中国航空客流量最高的时候接近每天1亿人次。蓝色的线是2020年春节期间中国航班上总人数,只有去年的十分之一。
所以这也就说明现在海航很困难,本身它资金链比较紧张,因为它在14~15年大举的海外采购资产,现在都是在变现来还债的这个阶段。
当然,如果没有这一次的疫情,实际上现在整个全球的经济形势也不是很好,基本上所有国家都是在降息的,都处于宽松的、供给过剩和需求不足,从而导致全球通缩的状态。
相应的,我们在这个阶段,要增加自己的被动收入,比如受这次疫情很多做滴滴的、做快递的这些人,可能一下就没有收入了,因为他们都是按单计价的,并不是挣固定工资的。也有些企业可能在这个阶段就倒闭了,本身的固定工资收入也没有了。
当然有一些额外的被动收入,包括房租这些,现在国内出现疫情了,外地的住户他回不来了,这房子又租不出去了,从而在国内的被动收入也受影响。
海外置业关注点
所以在这个阶段去做海外配置,一个是可以给自己做一个第二居所,如果再出现这种问题的时候,有地方可以躲。另外一点就是在海外配置的被动收入,可能会给你带来一个比较稳定或者是额外的一种收益。
现在人民币的汇率相对来说是比较坚挺的,虽然是一直在跌,但是其实跌的幅度不大,我们还有机会去把人民币去换成外币去做一些海外配置。
现在做海外配置大家主要是关注点是安全收益和居住属性。
我们在做海外房产投资的时候,更要明确自己的目的。主要目的是出于刚需还是资产保值,是要收租金还是要高发财等等,这些目的大家要明确,不能是说一股脑的都想要。
我最不建议的是用海外房产来发财的理念,比如把国内的房子抵押出去,然后去国外贷款利用五六倍杠杆去买房子。因为这样是对自己很不负责任的一件事儿。还有一种想法是购买海外房产是为了养家糊口。这些想法还是要量力而为的。
我简单分析了不同国家房产的一些特点,比如发达国家英、美、加、澳、日、西欧和新加坡等等,这些国家比中国有钱,核心城市房价可能比中国贵。首先,这些国家房子起点相对比较高,各项法律规定多,税务审查也是比较严格的。
所以打理起来事情较多,但是租金收益要远远高于国内同等投入的房子。例如,美国二线城市租金回报率可以达到5%左右。
另外一个市场就是新兴市场,基本上是摩根士丹利新兴市场指数21个国家,主要就是像东南亚、马来西亚、泰国和菲律宾,然后还有金砖五国以及一些东欧国家。
像马来西亚、泰国、菲律宾这些国家长期的投资还是比较适合的,租金比较稳定,另外每年还有一部分升值,但是升值多少可能就是因人而异了。可能菲律宾现在涨的比较快,但是泰国就比较稳,不同的国家有各自的趋势。
接下来一个市场就是前沿市场,前沿市场主要就是比较特点的,像柬埔寨、越南、老挝,还有非洲加纳、埃塞俄比亚这些国家,长期的GDP增速可能都是在10%左右,可能20年都是这个水平了。
所以像经济危机等等对这些国家影响都不大,因为它本身并没有太大的需求,所以国际经济不好和需求不足对它没有影响,这些国家无论是它的股市还是房地产实际上都处于价值确立的阶段,不能进行准确的价值判断。
这些前沿市场做投资,买商业地产一定是比买住宅划算的,尤其是高端公寓,有刚需的低端公寓,市场反而可能会比较好。
还比如买仓库买厂房这种房地产可能都会比买高端公寓,未来的升值空间和流动性要更好一点。并且做实业一定会比买房地产收益来的更快,所以置办砖场、水泥厂会比开发房地产挣钱快。
所以从个人角度来讲,我不建议去投资前研市场。基于信息不对称的情况下,不进行现场考察,不勘察当地价格,很有可能上当受骗。加上开发商实力无法预估,比如后期维护和物业怎么样,这些都没有历史数据来进行评价。
泰国是海外置业入门的最佳选择
下面讲讲泰国,我认为是海外置业入门的最佳选择。
第一个优点就是拥有产权,无论泰国政府怎么换届,比如说上一届国王拉玛九世在位的70年里换了36届政府,但这并不影响房子产权,只要购买了那么房子永远属于你,这是最大的优点。
接下来是现在汇率比较稳定,虽然97年的时候出过亚洲金融危机,但是当时泰国的外汇储备只有500亿美元,现在是2500亿美元,所以它的汇率是相对比较稳定的。
另外房子总价低,因为你可以买到很小面积的房子,比如泰国28平米的使用面积相当于国内三十几平米面积的公寓,然后可能单价从1万到5万、10万的都有,当然每个项目的性价比是不一样的。
从居住属性来讲,文化比较包容,泰国是佛教国家,还是比较善良的。而且主要是环境好,泰国作为全球第一的旅游目的地,这足以证明了它的旅游环境和居住环境是非常宜居的。
还有就是持有成本低,每年只需要交物业费,现在房产税在考虑阶段,但是如果实施的话也很低,大概千分之三。
加上泰国的交易成本也很低,买房子的时候大概需要1%的过户费,加上千分之5的公共维修基金;卖房子的时候,如果持有期在5年以内的过户费大概4.5%左右,持有5年以上大概2%,所以这样一来持有5年以上的买卖成本一共是3.5%,这占整个房价的比例是很低的。
最后一点是中泰关系比较好,这也是我们中国人更适合去泰国投资的原因之一,这些投资主要是大湾区和泰国东部经济走廊、高铁、5G的合作。
举了个例子讲一下曼谷的房子租金。
如图,这是泰国一个二手房网站上的房子,租房面积是28平米,165万泰铢,均价大概5万多泰铢一平方米,也就是每平米1.2万人民币,一个月租8000泰铢,计算得出5.8%左右的一个毛租金回报率。包括家具家电配备在内,交完物业费还有管理费,大概是5%的租金回报率。
这公寓算是曼谷最基本的公寓了,如果按毛坯房子来算,估计毛租金大概在7%以上。所以还是比较高的。不过可以看到这个项目,配备泳池、健身房和商铺,停车场地下有亮灯,离地铁也比较近,那么这个项目整体回报率也是比较高的。
总之它的居住属性会比中国大部分的住宅要好,如果中国又出现疫情,也可以到泰国曼谷找这么一个公寓去住,生活也不会受影响,生活质量也不会降低。
此外,曼谷豪宅的租金回报率又有所不同。迪普罗麦39算是核心商业区里的公寓, 1500万泰铢,租金55,000一个月,住房面积54平米,大概7万人民币一平米,这个房子很贵了。但是它的净租金回报率大概3.7%,其实比国内房子的租金回报率要高很多了。
当然,这并不算是曼谷最奢侈的豪宅,但是配套也像宫殿一样了,有电梯间,两层挑高的会客室,还有泳池等等,算是比较高端的一个盘,实际上它的租金回报率也还是能达到4%。
对比国内的数据,北京双井富力城当时开盘的时候6000一平米,现在就是10万一平米。上面是它的租金,下面是在卖的价格,64平米的一个月租9000,也就是说640万的房子,一年的租金是11万,大概1.7%的租金回报率。
这个回报率跟曼谷的豪宅来比,也就是1/3的水平。跟曼谷最基础的公寓相比,可能就只有1/5的水平。那么北京的房子做被动收入每年只有百分之一点几,还不如在国内做存款。如果它不升值的话,你基本上就是赔钱的。但是曼谷买房子的话,基本上它的回报率就带来一个很不错的租金收益。
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