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迪拜的房价会很贵吗?未来迪拜的房价会涨还是会下跌?

迪拜房价下跌?


数据显示,2018年10月,迪拜的年房价增长放缓了5.6%。物价环比下跌1.2%。迪拜的房价预计将继续下跌,这一情况会维持至2019年年初。特别是高端物业的下行压力越来越大,迪拜各地住宅物业的平均交易价格已接近低于2百万迪拉姆的水平。但是,迪拜当地的地产行业从业人员都表示对此不感到恐慌,主要原因如下:


一、迪拜房地产市场良性的自我调整


熟悉迪拜房地产市场的人应该都知道,这座沙漠里建成的国际大都市,在过去的10年中,房产市场表现一如它拔地而起的那些奇幻大楼一样,迪拜的房价是一个螺旋式的上升过程。


2006年,迪拜出台7号法律明确指明允许外国人/迪拜注册的外国公司/迪拜注册的自由区公司和离岸公司在指定区域购买房产和土地。


2012年,阿拉伯酋长国伸出援手,将迪拜从经济危机的泥潭里拉扯出来,房地产再度吹起泡沫房价涨幅达34.8%;


2014年年底,全球性石油价格的下滑,世界经济的增长缓慢,美联储的不断加息,迪拜房价再度下滑;


2017年下半年以来,国际原油价格再度进入上涨区间,而世博会的举办权也给迪拜也迎来了新的经济增长期。


而2018年年底至2019年年初这段时间的房价连续平缓的房价下跌,除了因为目前库存增加,房地产处于买房市场外,更是一场良性的自我调整。经历了多次波折的迪拜房地产市场非常熟悉,经济增长期带来的房地产疯狂热炒会在增长期结束时给国内经济带来沉痛的打击。

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二、库存增加引起的迪拜房价下跌


事实上,这次2019迪拜房价下跌,跟库存增加有很大关系。


自2017年,迪拜宣告获得2020年世博会举办权起,无数地产商为了借势,启动了不少地产项目。近段时间,多个地产项目在近期交付,导致市场库存增加。


而此时恰逢油价走低,不过,预计世博会期间市场需求将回升。


2008年,国际原油价格大幅飙升,迪拜房价涨幅达400%,而后2009年,全球性的金融危机波及迪拜,油价下跌,消费者信心减弱,迪拜楼市泡沫彻底破灭,房价一路下跌。


三、全球一线城市房地产市场普遍下跌,但迪拜房产成交额仍然高涨


据《海湾时报》报道,第一太平戴维斯(Savills)的中东公司首席执行官Steve Morgan表示,迪拜2018年房价整体下降了6-10%,而到2019年,预计在此基础上将再降5-10%。与此同时,同为阿联酋国家的阿布扎比下跌3.1%。就全球来看,中国西安增长率最高(20%),意大利都灵表现最差(-13%)。


据调查数据显示,全球150个城市房价平均增长率为4.5%,其中123个(82%)城市上涨,而伦敦、墨尔本、上海和吉隆坡等国际一线城市房价下滑。


Steve表示,随着房价下降和美元走强,不少来自俄罗斯、印度、英国和欧洲等传统来源市场的投资人负担加重。不仅房地产,旅游业也面临同样问题。


虽然在房屋价格持续下降,但是根据中东最大的房地产开发商Emaar的销售数据显示,2018年全年销售额增长30%,达到173.9亿迪拉姆。


除此之外,迪拜各大开发商也获得不错收益,相较于往年都有增长。这表明,迪拜房地产市场对于房产泡沫拥有一定的抵 制能力。


迪拜房产值不值得投资?


事实上,在2019年,迪拜依然是全球最具投资价值的市场之一,而且,迪拜还将迎来一系列的投资利好:


1、免税天堂


迪拜一直以来是全球闻名的“免税天堂”。虽然在2018年1月,迪拜政府向企业征收了5%的增值税,但是在住宅房地产领域,依旧实行免增值税、免房产税、免遗产税政策。商业地产和酒店地产需要征收5% 增值税。简单地说,你在迪拜购买一套100万人民币的住宅房产,不论是升值的部分,还是租金,都是不需要缴税。只是在买房环节,需要缴纳房款4%的注册费给迪拜土地局。


二、2020世博会


2020迪拜世博会是有史以来首次在中东、非洲和南亚地区举办的世博会,也是阿拉伯世界有史以来规模最大的盛会之一。


迪拜世博会的具体举行时间是2020年10月20日至2021年4月10日,为期6个月。在这期间,根据预计将吸引200多个参展方、2500多万人次参观。其中,大约有70%以上的世博会游客将来自海外。为了迎接这一举世瞩目的高光时刻,世博会建设工作成为迪拜最重要的发展项目之一。


迪拜酋长在2019年的元旦当日就在官方平台上发表声明,2019年迪拜的重点之一依然是世博会的建设,并对迪拜的各项基础设施进行各种升级,让迪拜更具商业投资吸引力。随着2020世博会话题越来越热,现在投资迪拜,无疑正是承接世博会热度,享受经济上行红利的最佳时机。


三、配置"迪拉姆-美元"资产


迪拜素来享有中东"资产避风港"的美誉,以人民币目前不可避免的贬值趋势来看,配置海外资产是规避货币风险的一种方式。而阿联酋的货币迪拉姆,一直以来于美元的汇率固定挂钩。1美元恒等于3.673迪拉姆,多年来无论内外经济金融环境如何变化,美元与迪拉姆的汇率始终保持稳定,配置迪拉姆资产,等同于配置美元资产。


四、投资回报高


房地产投资回报,分为动态回报和静态回报两种。动态回报指的是房产升值的收益;静态回报则是租金收益。迪拜的房产租金回报率在全球排名第一,迪拜各区域均达到6%-10%的租金回报比,换句话说就是在迪拜购买房地产项目,扣除约1%的物业费后,投资者可以获得7%-11%的净投资回报。仅需10-16年即可收回成本。


专家预计在世博会在迪拜的开展,会使得迪拜的房产至少有30%的涨幅。并且迪拜的货币与美元直接挂钩,恒定汇率是3.667。1美元= 3.667迪拉姆。购置迪拜房产,即是美元资产,不必担心汇率波动带来的影响。


五、建设宜居城市


迪拜不仅具有投资价值,也在不断发展自身的宜居价值。


2019年1月1日,阿联酋副总统兼总理迪拜酋长谢赫穆罕默德·本·拉希德·阿勒马克图姆殿下批准了2019年的公共支出预算,总额568亿迪拉姆。


迪拜将继续为社会服务扩大支出,包括健康,教育和住房,以及家庭和社会福利基金发发展,目的是将迪拜打造成为世界上最宜居的城市之一。


迪拜酋长还在官方平台上发表声明,2019年迪拜将会增添2498个新职位。2018年迪拜的重点是世博会的基础设施建设,2019年依然会投入支出用于世博会的建设,并对迪拜的各项基础设施进行升级,让迪拜更具商业投资吸引力。


这意味着什么?意味着迪拜的居住价值会越来越高,同样,房产价值也会随之水涨船高。


六、买房获长签


在迪拜购买价值100万迪拉姆房产的外国人可以获得政府授予的全家居留签证,即业主本人及配偶、未满18岁的子女和父母一家三代均可申请,子女可以在迪拜上学,业主本人和配偶可以在迪拜正常生活或创业,只要房产一直在,居留签证可以一直续签。


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