楼市大变局！深圳要学“新加坡”模式！房价何去何从？

提到深圳，很多人的第一反应就是房价真高，今年二季度房价魔幻暴涨，7月新建商品住宅均价在57904万每平，二手房均价73340元每平，位列全国首位。

根据贝壳的数据，南山均价现在已经超11万，龙华都已经均价7.3万，来了就是东莞/惠州人的调侃背后，隐藏着普通人最真实的房价焦虑，赚钱的速度完全赶上房价上涨的幅度。

面对房价压力，继“7·15”楼市调控政策之后，深圳再次提出学习新加坡模式，六比四的住房比例，目标是让深圳60%的市民住进政府提供的租赁或出售的住房中。

深圳人均住房面积仅27.8平方米，低于国家和广东省的最低标准线。其实主要原因是，深圳还有70%的人住在城中村，城中村占深圳住房面积的45%左右，动辄10层的自建房里，居住了大量的租房人员。而且深圳的商品房供应更是远远不足。每年流入人口40-50万，住房需求还有很大缺口。

众所周知，深圳楼市香港化趋势一直很明显，也一直被警惕。40周年之际，提出学习新加坡，或许是楼市变局的又一信号。

我们都知道，大陆地区的房地产制度学习的是香港模式，现在要学新加坡。深圳、香港、新加坡，这三个城市的房价在全球住宅价格中排前5，房价都高，土地狭小，人口密集、经济总量大。但得益于组屋计划，从2000年到2017年，新加坡的房价一直保持平稳，涨幅远远低于香港和深圳。

学香港，还是学新加坡，内地其实很早就面对过这个问题。

在国内房地产发展初期，内地从香港、新加坡学了一系列发展经验。

我们熟悉的土地70年产权、公摊面积、预售制、土地财政，这些都是香港楼市的特色。

其实早在八九十年代，深圳就曾向新加坡学习，比如，宽度达120米的深南大道，还有保障房，只不过在1998年全国范围内取消福利分房后，深圳也停止了保障房计划。

学习新加坡，我们首先要搞懂什么是新加坡模式。新加坡模式的核心其实是，住房市场按收入分层。政府提供从廉租房——廉价组屋——改善型组屋——私人住宅的阶梯化供给体系，满足不同阶层的住房需求。

低收入人群，可以以不到市价1/10的租金来租廉租房，中低收入人群，政府也提供了很多福利政策来帮他们买组屋。

在新加坡，有80%的新加坡人都住在组屋里，因为价格并不高，政府还有补贴，住起来相当舒服，交通方便，配套齐全，基本不输国内的中高档小区。

当然，如果你更有钱，想住更好的地方，要游泳池、健身房、24小时保安，还可以买私人住宅，但房价至少是组屋的2-3倍以上。

总的来讲，新加坡模式是把楼市分成了组屋和私人住宅两个市场，中低收入靠保障，高收入靠市场。

第一，土地资源的供应，新加坡建国以来，填海面积非常大，如果按原有国土面积的比例来算，新加坡可以说是全球填海造地的第一名。

第二，新加坡每年支出大量财政，来确保组屋低价和提供政策补贴。大量居民居住在政府提供的保障房里，并且允许居住5年后，售卖给同样符合资格的申请者。

但是相比新加坡保障房和商品房4：1的比例，目前的深圳正好相反，为1：4，按照规划，深圳在2035年，保障房和商品房的比例将达到5：9，但与新加坡的差距仍远。

第三，新加坡在房地产市场手段上，也是积极的打击炒房和多套房。首套房免征印花税，多套房则收重税，如果你用来出租或者赚差价，基本上都会被政府拿走。

更重要的是，新加坡一个家庭只能拥有一套房子，这个家庭一辈子，也只能买两套，这就会让大家在买房前非常谨慎，不会轻易去买房，过早把房票用掉，之后不管你再有钱，也没机会买房了。

新加坡还配以严格的法律手段，一旦发现假离婚、伪造虚假收入者，轻则罚款，重则坐牢。

而深圳要学习新加坡，想要“居者有其屋”，前路还远，需要面对的问题很多。但深圳迈出的这一步，或许是楼市变局的刚刚开始。