从恐慌到举杯同庆！动荡2019，全球回报最高的资产你买不到！

如果要用一个词概括这一年各类资产表现，我认为是“惊喜”。

尽管2019年黑天鹅肆意飞翔，但如果你在这一年，管好了自己的手，曾经在低谷安静守候过的话，今年会是“守得云开见月明”的一年。

我把全球主要的股指、汇率、房价涨跌幅放在一起，做了个全年资产表现排行榜，看点很多。

没想到全年涨幅最高的居然是富人的玩具——比特币。

从2018年开始就被各大机构警惕“泡沫要破”的美股，今年反倒是一步步创新高，全年涨幅跑赢全球股市。

这到底是啪啪打脸，还是暴风雨前的宁静？

（上图出现的城市代表这座城市的房价一年涨跌幅）

这些数据背后究竟发生了什么变化，我来一一为大家分解。

从恐慌到举杯同庆

仅从资产的数据来看，非常惊人。

在海外掘金统计的28座全球主要投资城市中，接近一半的城市总收益率超过10%，只有美国纽约曼哈顿地区为负收益率。

海外掘金作为一个实时监测全球楼市变化的平台，今年我们不仅统计了主要城市的房价涨幅，还囊括了租金回报率和汇率变化，最终得出了一个房产投资的总收益率：

房产总收益率=当地房价年涨幅+年租金回报率+所在国家货币兑美元汇率变化

菲律宾首都马尼拉的房产以总收益率超过30%，成为收益率排行最大赢家。即便是今年让许多人赚得盆满钵满的大A股，全年涨幅也才22%。

房产总收益率非常优秀的，除了东南亚的核心城市，还有欧美地区的二线城市，经济增长、人口流入、基建完善、价格便宜，这样的高性价比共同创造了一个非常不错的收益率。

加拿大、英国、澳大利亚等地楼市都出现了触底反弹，是另一个令人惊喜的地方。

香港房价在今年6月底攀登到了有记录以来的最高值，但随后开始一路下跌。对岸的深圳，根据中国房价行情网，二手房价这一年涨了快15%，所以即便租金回报率较低，人民币汇率下行，但今年投资深圳，看起来仍然是一门好生意。

不只是房产，股票、大宗商品今年的表现，也和2018年形成了鲜明对比。

2019年，全球股市市值增加超过10万亿美元，不只是美股，欧洲和印度的股市也在这一年创下了纪录新高。

泰铢大涨6%，背负着脱欧压力的英镑也涨了3.5%。甚至连黄金的走势也活力十足，黄金期货价格一涨再涨，经历了年末震荡后涨幅仍然达到了16.5%。油价也大涨30%。

明明12个月前，2018年几乎什么资产都在跌。什么在影响市场走势？

最重要的因素，当然是悬在全球人民头上的两件大事都传来了好消息。大国博弈达成第一阶段共识，英国脱欧马上也要结束了。

其二便是美联储为首的全球央行都开始了降息大潮。据不完全统计，截至2019年11月，已经有30多家央行降息，就连美联储也选择连续三个月降息。澳洲利率更是降到了历史低点，日本和欧元区则是哪怕已经负利率，央行仍在持续宽松。

“一年前美联储还在加息，而且利润还在增加。但今年可以明显感觉到，美联储开始站在我们这一边了。”美国资产管理公司Jupiter表示。

历史的巨轮滚滚向前。2019年全球从一片恐慌走向了举杯同庆。那么，马上就要到的2020年，会成为阴霾中的一抹亮色吗？

今年全球楼市的表现，说明在动荡时代下，买房仍然是一个好选择。

英国、加拿大、澳大利亚，在经历了两年阵痛期之后，都开始反弹了。

如果你去年买了伦敦的房子，不仅买在了近两年的低点，也能感受到房价慢慢恢复增长的欣喜。

如果你今年8月买了伦敦的房子，你会更加惊喜，因为从8月低点开始，英镑至今已经涨了11%。从全年来看，英镑汇率的涨幅也依然排名前列，仅次于泰铢、加拿大元和菲律宾比索。

同样受到政治影响的，还有英国楼市。英国伦敦、利物浦和曼彻斯特三大城市的房价开始上涨的时候，就是梅姨宣布辞职，将脱欧重任交给下一位能士的时候。

英镑汇率成功摆脱颓势，也正是鲍里斯接过新任首相重任的时候。承启之间，英国楼市完成了涅槃，从乌云中走了出来。

李嘉诚家族在今年8月再次出手，用27亿英镑买下伦敦Greene King酒吧，恰好就是在这段承上启下的时间里，堪称完美。

在此之前的2017年和2018年，李超人家族在英国持有的能源、港口、铁路、房产等投资，都是关乎民生的稳定投资，需求大，且能够获得强大的现金流，让李超人累计获得了26亿英镑的税前收入。

过去半个世纪，伦敦房价上涨了101倍，仅仅出现过两次下跌周期，最大跌幅只到15%。这一次反弹，伴随着脱欧大事的尘埃落定，或许只是又一轮上涨周期的开始。

一切过往，皆为序章。

脱欧大局基本确定，英国房价很快就元气满满。而挤了两年泡沫的加拿大，也有了回暖的迹象。

除了温哥华还在挤泡沫，其他主要城市的房价都在温和反弹，蒙特利尔房价年涨幅更是达到了8.5%，跟以往颓废的自己彻底说再见。

不仅房价，房屋销量也在增加。加拿大房地产协会8月发布数据显示，7月房屋销量跟2月的六年来低点相比已经高出15%。

温哥华虽然房价还没有翘头，但去库存速度加快，从今年8月开始库存持续下降，各个价位的房子卖出速度也比去年要快。11月份销量同比大涨55.3%。

其实看楼市是否回暖，有三个衡量指标，可供大家监测感兴趣的市场：

销量连续三个月上涨；

库存去化速度加快；

房价下跌趋势放缓。

跟加拿大一样迎来反弹的还有澳大利亚楼市，而且反弹幅度大得多。

今年5月，澳大利亚大选结果出炉，总理莫里森成功连任，随即开始了一连串的刺激措施，央行开始降息，贷款申请条件和银行资质审查放松，政府减税，给了买家更多的入场信心。

于是，连续19个月的房价下跌戛然而止。单看悉尼，今年7月到11月，房价涨幅超过8%，接近蒙特利尔一年的涨幅。

英国大选结果公布当天，就有神秘香港买家在海德公园旁边买下6500万英镑（约5.9亿人民币）的顶层复式公寓，刷新伦敦今年最高的公寓成交纪录。

这种上亿资金的交易，除了发生在老牌大英帝国，当然也会出现在传统避险之地日本。前不久，德国保险巨擘安联保险重金投入东京房地产。作为全球最安全的公司，选择全球最安全的日本东京做海外资产配置，可谓是珠联璧合。

日本楼市自然也不会令人失望。

东京房价持续上涨，大阪更是受到赌场预期的影响，民宿投资越来越热，吸引了海内外一大批投资者来抢夺先机。并且，这个国家还处在历史上难得的安稳期。经济连续四个季度增长、安倍成为“最长命”首相……都在给投资上保险。

中国香港则是受到社会事件影响，房价从6月的历史最高点开始下跌，预计跌势还将持续。在对岸房价遭受重创时，根据中国房价行情网，深圳二手房价却在大涨，全年上涨近15%，11月更是一度超越北京，成为全国第一。

如果把房价涨幅、租金回报率和汇率变化放在一起，就能够大致算出你这一年投资海外房产的总收益率变化。总收益率超过10%的城市，除了刚刚提到的深圳，其余都是英美日加等发达经济体的二线城市。

这说明，无论你在全球哪个城市投资房产，有没有大量人口的流入，永远是你的第一判断标准。

不过，要是回到其他资产上，你或许会发现，2019年，买房还不如买股，但很少有人能管住自己的手，一整年都不操作。

因为降息潮，不仅仅是美股屡创新高，欧洲和印度股指也创下了历史新高。

这些地区的股指一年平均涨幅都在20%以上。但是，华尔街对美股的2020年预测却显得很悲观，认为“不要再指望美股明年会有同样瞩目的表现。”

新兴市场则呈现两极分化。

政局动荡或者经济脆弱的新兴市场，如土耳其和南美洲的一些国家，不仅收益率不高，还曾经出现过一夜之间股汇双杀的惨剧。而另一些经济稳定增长的新兴市场，如东南亚地区，今年收益率虽然也是稳稳地增长，但总算在全球经济疲软加上大国博弈面前，安然渡过。

降息潮之后，是更严重的低利率时代。

地缘政治的风险也在不断上升，黄金和国际原油的价格涨幅同样惊人。金价从今年6月开始起飞，冲破了过去五年都没法突破的1500美元，全年涨幅16.5%，

如果拿年中最高值和最低值比较，涨幅超过了21%。相比起黄金价格的一路猛涨，原油价格则是在一路震荡中逐步攀升，年内涨幅超过了33%。

最后，我再说几句吧：

第一，要想锁定整整一年的高收益率，高租金回报率当然是前提。同时，经济增长、人口流入、基建完善的发达国家的二线城市，房价受到需求推动，能获得明显的涨幅，同时相对一线城市，价格往往较低，也是获得超额收益的来源。

第二，买股真的比买房好吗？仅从今年的涨幅，看起来是这样的。但是，放在中长期来看，在优质地段拥有一套房产，相当于同时拥有了这个区域的配套和未来规划所带来的潜在收益。

买房子就像买股票，赌的是这座城市的发展潜力，但往往溢出效应会比直接买股票大得多，尤其是在价格还比较低、利率也不高，经济增长率高出平均水平的地段，好资产几乎都是被一扫而空的。

第三，前瞻2020年，今年房价恢复增长的地区都有希望继续维持涨势。而随着大国博弈和英国脱欧两件大事的逐步解决，新兴市场的涨势还能再飞一会儿。尤其是我们一直保持关注的东南亚地区。

事实证明，像菲律宾的马尼拉、越南的胡志明市等大城市，不仅没有在动荡的外部环境中倒下，还通过大搞基建和产业转移，趁机发展了一波自己的经济。钱包鼓了，人们买房改善自己的生活的需求自然也就增加了。这些地方2020年继续保持良好的房价涨幅，是完全没有问题的。

阴霾已经开始显露亮色，新的机会已经开始萌芽。

最后预告一下，海外掘金一年一度的全球房产前瞻报告，近期正在紧锣密鼓地制作中，很快就将和大家见面啦。

在《2020年全球房产前瞻报告》里，我们会更清晰地解答过去一年大家提出的高频问题，以及对未来几年房产投资最值得关注的城市、区域和投资趋势。

数据来源：中国房价行情网、香港中原城市领先指数、世邦魏理仕、莱坊国际、仲量联行、东京鉴定、英国统计局、加拿大统计局、英为财情、CoreLogic、Numbeo、QV等。