市场观察 | 灵活办公在英国——三种身份下的新型写字楼初探

Flexible workspace，直译为“灵活办公空间”，是近年来热度不断上升的房地产词条之一。灵活办公的灵活性主要指的是相对于传统的写字楼空间特点，即固定办公区域、固定使用者、单独租赁等特点而言包含了更多变化的办公空间。但实际上，它不止是一种办公模式的称呼，也是一个新兴产业的代号，同时亦是一种开发理念的创新。本文将以英国市场为背景，对于灵活办公作为三种不同含义时的内容进行一次初探，以求提升读者对这一概念的了解。

灵活办公最为人熟知的概念应该是它作为相对于传统写字楼的新型运营模式，而这类新型运营模式中，最为人熟知的则应该是联合办公（Co-working）。实际上，除联合办公之外，灵活办公空间还包括另外两种模式：服务型办公室（Serviced Offices）以及托管型办公室（Managed Offices）。三者的定义区别如下：

上表所列为三种灵活办公模式最基本的区别，除此之外联合办公及服务型办公室还可能有休息室、茶水室及月度活动等。由上表可知，托管型办公室是最接近传统办公室的模式，相比于传统办公室仅是解放了使用的日常管理（如清洁），而最为新颖的联合办公则是提供了一个近似于大学图书馆一样的办公区域，将传统办公中“私人化”的部分降到了新低：传统的办公桌上的家庭合照，印着自己座右铭的水杯，以及抽屉里的零食都无法再在联合办公室里出现，因为每一天自己所坐的位置都可能不一样。

灵活办公作为共享经济发展的产物，其运营模式的核心优势在于精简。

在著名的灵活办公服务供应商WeWork给出的数据里，其营造办公环境的成本远低于传统的供应商，其差距最多可达66%。我们认为这种差异主要就是源于共享。

WeWork的计算是跟传统办公室的租约作为对比的，我们可以想见，两者最大的区别在于，在传统办公室中，设施和服务都是由公司自行负责，也因此只负责于该公司；而灵活办公由于统一承租，统一出租，配备的设施和服务是负责于同一个大区域（比如一层楼）内的所有租客的，因此租客的资本更有效率，亦即与同一楼层的其他租客共同负担咖啡机、打印机、会议室等费用，甚至不用的话无需负担相关费用。类比与私人公司，则好比是公司所租赁的办公空间中，会议室每月没有被使用的时间所对应的租金都能被返还（当然这在实际中是不可能的），优势不言而喻。

灵活办公令租客资金更有效率的另一个要素是其精确的办公空间控制。代表模式就是联合办公。由于联合办公的最小租赁单位是1张办公桌，使用联合办公室的公司可以保证本公司需要办公桌的员工数与实际为办公桌付出的资金是一一对应的，而不会出现类似2人的公司不得不租用5张办公桌这样的局面。

根据戴德梁行的统计，2018年到2019年的一年时间里，灵活办公类的写字楼成交量在伦敦中心区排名第一，为18%。

虽然乍看之下，灵活办公的交易量是各类办公楼中最高的，但如果把市场分为传统办公楼和灵活办公两种类型来看，灵活办公交易量只占18%，而传统办公则占有82%。当前的主流办公楼市场仍然以传统市场为主导。

与交易量相比，灵活办公在体量上相对于传统办公显得更加弱势：以伦敦为例，截止2019年年中，全部的灵活办公空间只占整个办公市场的不到5%。

从市场体量和交易量占比，我们可以很容易看出灵活办公空间的扩张速度很快。根据Savills的统计数据，2018-2019年6月伦敦总共的写字楼交易量为6,617,764平方英尺，则其中的18%为1,191,197平方英尺，结合2019年灵活办公总量为13,000,000平方英尺左右的数据来看，体量增长了接近10%。

戴德梁行也在其统计中承认，灵活办公行业的扩张速度超过其估计，提前三年达到了原本预计的目标。

我们认为，灵活办公空间的快速扩张很大程度上是依赖于其强劲的目标市场潜在体量。

2018年的全球联合办公调查报告中指出，在调查对象中，位于英国的绝大多数提供灵活办公空间的公司都把把目标客户定为自由职业者或者小型初创公司。

而在英国本土，根据国家统计局的统计数据，这样的公司占比超过96%。涉及人口超过560万。

根据Instant Group的统计，在2019年，整个英国的灵活办公空间占到所有办公空间的7%左右。以7%的体量当然无法服务96%的人口，因此高速扩张就显得尤为必要。

当然，其他没有在灵活办公类的办公室内工作的人是否会从现在工作的区域（比如传统办公室）转投灵活办公的怀抱，是一个值得深入探讨的问题。此处篇幅有限，暂且不作展开。但从WeWork所列出的雇员成本对比来看，灵活办公至少在控制成本上是能够保有其面对传统办公楼时的优势的。

灵活办公同时是一种办公楼租赁理念，而我们认为这一理念的最直白的解释，应该是效率的提升。

就像其他共享经济模式，如Airbnb和Uber一样，灵活办公的租赁理念，最初很可能是为了最大化利用办公空间创造收益，而现在的创收模式也依然如此。

办公空间利用率的提升，最简单的办法就是尽可能地增加固定面积内的工作人员数量。下面我们引用一些WeWork的数据和普通的A级写字楼进行对比，来展示这一理念下两种办公模式的效率区别。

WeWork在其StoneWall Station的办公空间里，预计要以46,000平方英尺的空间容纳960个人，即平均每人约47平方英尺。

而CBRE销售的NO.5 Princess Dock，一栋A级现代写字楼（传统模式），其示意图内的工作位置为112个，楼层面积为约11,000平方英尺，即平均每人98平方英尺，约为WeWork的两倍，即单论效率的话为灵活办公的1/2。

（该楼层还有另一种排布，工作位置可达145个，平均每人75平方英尺，因篇幅有限不再贴图。）

对比上图，从WeWork的空间排布来看，确实紧凑得多。

我们认为，灵活办公空间的这种效率提升理念未必一定要这些供应商来执行，因此亦可被运用在伦敦一些被浪费的办公空间中，令长期保有多余办公空间的房东也进行办公区域共享，创造额外收益。

实际上，英国没有被统计为空置，却因为没人使用而被无形中荒废的办公区域也许比我们想象中要多。以路透社的一则报道为例，英格兰银行伦敦总部的空置办公桌数量曾经就达到了800个，且并不是一个特殊情况。

而在另一份研究报告中，伦敦未使用的空间占到总和的9%，并且有一些单位内的空置已经长达数年。

由于灵活办公空间的租约灵活性，我们认为这可能是利用这些空置面积的一个解决办法。